Défiscalisation immobilière : Les communes remplissent-elles « l’objectif Pinel » ?

Défiscalisation immobilière : Les communes remplissent-elles « l’objectif Pinel » ?
http://inovefa.com/

INOVEFA Expertise a recensé sur l’ensemble de l’Ile-de-France les loyers du marché libre ainsi que les loyers plafonds Pinel par commune à surface équivalente. Alors que  les loyers Pinel devaient en moyenne être 20% en dessous des loyers libres, l’étude* montre que seules 17% des communes présentent un écart de 0 à 20%.

 

Seules 17% des communes étudiées remplissent « l’objectif Pinel »

 

Pour rappel, les dispositifs de défiscalisation immobiliers en général et le dispositif Pinel en particulier ont pour objectifs de soutenir l’activité du marché de la promotion mais surtout de lutter contre la crise du logement en offrant des loyers plus bas que les loyers libres et faciliter ainsi le logement des moins fortunés.

Aussi, dans sa conception initiale, les loyers Pinel devaient en moyenne être 20% en dessous des loyers libres. Mais l’étude menée par INOVEFA Expertise montre que seules 17% des communes présentent un écart de 0 à 20% entre loyers Pinel et loyers libres.

Rappelons par ailleurs qu’outre la limitation des loyers, le dispositif Pinel impose :

 

  • Un plafond de prix de vente de 5.500 €/m² SHAB,
  • Un plafond de prix de vente de 300.000 € à l’unité,
  • Un plafond de ressources pour les futurs locataires.

 

Le plafond par zone est pondéré d’une formule tenant compte d’un coefficient et de la surface utile, ce coefficient n’a pas été pris en compte dans cette étude.

 

Les bons résultats du Pinel ne doivent pas masquer des situations contrastées

 

Nul ne peut nier que les chiffres du Pinel sont bons, avec plus ou moins 60.000 ventes en 2017 en France dont 13.000 en Ile-de-France, soit 43% des réservations réalisées en Pinel. Le dispositif a donc rempli avec succès ses missions de soutien de l’activité et a été plébiscité par les investisseurs en recherche d’un produit défiscalisant.

En revanche, le dispositif apparaît aujourd’hui trop corseté pour proposer une véritable offre conséquente de logements abordables sur le marché locatif. Le Pinel souffre de loyers imposés trop éloignés de la réalité du marché libre, qui, couplés à des contraintes de prix de vente, ne lui permettent pas de jouer à plein son rôle de modération du marché locatif.

Ainsi, dans des communes comme Paris, le dispositif PINEL est quasiment inapplicable au vu des différences de loyers puisque les loyers libres sont  environ deux fois plus importants que les loyers Pinel. Plus étonnant, des marchés comme Gennevilliers, Romainville ou encore Champigny-sur-Marne présentent des différentiels très importants entre loyers libres et loyers Pinel (respectivement -68,3%, -52,2% et -51,1%), alors même qu’il s’agit de marchés où un manque de logements abordables se fait sentir.

*L’étude porte sur 291 communes et les 20 arrondissements parisiens.

Source : http://inovefa.com/