Une question écrite posée par le député Matthias Tavel au ministre de la Ville et du Logement met en lumière une règle fondamentale du droit de la copropriété : l’obligation pour tout syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Publiée au Journal officiel le 17 février 2026 et répondue le 26 mai 2026, cette question parlementaire (n°12903) interroge l’efficacité et le bilan de cette mesure pour les petites copropriétés, depuis sa généralisation par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Le gouvernement confirme : la législation ne bougera pas. Mais pourquoi cette obligation est-elle si cruciale — et que risque un syndic qui s’y soustrait ?
Sommaire :
- Quel est le cadre légal du compte bancaire séparé en copropriété ?
- Pourquoi l’exception pour les petites copropriétés a-t-elle été supprimée ?
- Quelles sont les conséquences du non-respect de cette obligation ?
- Le gouvernement envisage-t-il une évolution de la loi ?
À retenir — Compte bancaire séparé en copropriété
- Tout syndic, professionnel ou bénévole, a l’obligation légale d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
- Depuis 2019, les petites copropriétés de moins de 15 lots ne bénéficient plus d’aucune dérogation à cette règle.
- Le non-respect de cette obligation entraîne la nullité automatique du mandat du syndic au bout de trois mois.
- Le compte séparé protège les copropriétaires contre les risques de détournement de fonds et permet de détecter précocement les difficultés financières.
- Le gouvernement n’envisage pas de modifier l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 à court terme.
Quel est le cadre légal du compte bancaire séparé en copropriété ?
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : le texte fondateur
Le compte bancaire séparé repose sur un texte précis : l’article 18, paragraphe II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La formulation est sans équivoque. Le syndic est chargé « d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ».
Trois conditions s’imposent simultanément : le compte doit être dédié, ouvert au nom du syndicat — et non à celui du syndic —, et les sommes doivent y être versées sans délai. Autrement dit, le syndic n’a aucune latitude pour mélanger les fonds de la copropriété avec ses propres avoirs, même temporairement.
L’ordonnance de 2019 : la fin des dérogations
Jusqu’en 2019, une exception existait. L’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 y a mis fin. Son article 15 a supprimé la disposition qui permettait aux petites copropriétés de s’affranchir du compte séparé. Dès lors, l’obligation s’applique à toutes les copropriétés, sans distinction de taille ni de mode de gestion.
Un coût modéré, un argument qui tombe
L’un des freins souvent cités contre cette obligation concerne les frais bancaires. La réponse ministérielle l’écarte clairement : « le coût de l’ouverture d’un compte bancaire pour une petite copropriété est modéré ». En pratique, les banques proposent des comptes courants adaptés aux syndicats de copropriétaires. Leurs tarifs sont généralement inférieurs à ceux des comptes d’entreprise classiques. L’argument financier ne tient donc pas.
Pourquoi l’exception pour les petites copropriétés a-t-elle été supprimée ?
Quand la souplesse devenait un risque
Avant 2019, la loi prévoyait une dérogation pour les syndicats de 15 lots au plus à usage de logements, de bureaux ou de commerces. L’assemblée générale pouvait voter, à la majorité absolue dite « avec passerelle » (article 25-1 de la loi de 1965), pour dispenser le syndic professionnel d’ouvrir un compte séparé. L’objectif était d’alléger la gestion des petites structures. Pourtant, cette souplesse s’est révélée contre-productive.
Les petites copropriétés représentent environ 64 % des copropriétés enregistrées au registre national des copropriétés. Or, elles sont aussi surreprésentées parmi les immeubles en situation de fragilité financière. Le lien est direct : sans compte séparé, les flux financiers restent opaques. Cette opacité rendait certains copropriétaires réticents à payer leurs charges. Résultat : un cercle vicieux d’impayés, de dégradations, et de dévalorisation du patrimoine.
Le compte séparé n’est pas une contrainte administrative de plus. C’est une garantie concrète pour chaque copropriétaire, quelle que soit la taille de son immeuble.
Quelles sont les conséquences du non-respect de cette obligation ?
Une sanction automatique : la nullité du mandat en trois mois
Le législateur n’a pas laissé de zone grise. Si un syndic ne respecte pas l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé, son mandat est frappé de nullité de plein droit. Cette nullité intervient à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation. Aucune démarche judiciaire n’est nécessaire : la sanction s’applique automatiquement, sans qu’il soit besoin de démontrer un préjudice.
Les conséquences pratiques sont lourdes. Sans mandat valide, la copropriété se retrouve sans représentant légal. Elle doit alors solliciter la désignation d’un administrateur provisoire par voie judiciaire — une procédure longue, coûteuse, et pénalisante pour tous les copropriétaires.
Une règle qui s’impose à tous les types de syndics
Aucun syndic n’est exempté, quelle que soit sa forme :
- Le syndic professionnel — titulaire d’une carte professionnelle au titre de la loi Hoguet — gère souvent plusieurs copropriétés. Il doit ouvrir un compte séparé par syndicat, sans exception.
- Le syndic bénévole — copropriétaire élu par l’assemblée générale — est soumis aux mêmes obligations légales. Sa bonne foi ne constitue pas une circonstance atténuante.
- Le syndic coopératif — président du conseil syndical dans les copropriétés organisées en coopérative — est lui aussi pleinement concerné.
Le gouvernement envisage-t-il une évolution de la loi ?
Statu quo législatif : la réponse du ministre
La réponse publiée au Journal officiel du 26 mai 2026 est claire. Le gouvernement ne prévoit pas de modifier le paragraphe II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Deux raisons étayent cette position.
La première est d’ordre temporel : l’ordonnance de 2019 est encore récente. Modifier la loi avant même d’en avoir mesuré les effets serait prématuré. La seconde est financière : l’argument du coût, régulièrement avancé par les petites copropriétés, ne résiste pas à l’examen. Les frais liés à l’ouverture d’un compte séparé restent limités et ne justifient pas une remise en cause du dispositif.
Un bilan statistique annoncé
Pour autant, le gouvernement ne ferme pas entièrement la porte à une évaluation. Il indique pouvoir « s’appuyer sur les données statistiques relatives aux copropriétés afin d’évaluer prochainement son impact précis ». L’outil existe : le registre national des copropriétés (RNC), géré par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), recense toutes les copropriétés françaises. Il permet de croiser les indicateurs de fragilité avec la situation comptable de chaque syndicat. L’évaluation est donc possible — même si aucun calendrier précis n’est communiqué.
