Dans un contexte de tension persistante sur le marché locatif, l’Institut Janus dévoile son Pacte Locatif Citoyen, une réponse pragmatique à la défiance croissante entre bailleurs privés et locataires. Ce document s’appuie sur les analyses d’experts de l’immobilier, fiscalistes et gestionnaires de biens. Il propose une série de mesures concrètes pour alléger la fiscalité, simplifier les démarches et rétablir la confiance dans un marché déséquilibré. Ce pacte entend repositionner le bailleur au cœur de la stratégie du logement, en apportant des solutions face à l’inefficacité des politiques actuelles et à la dégradation des relations contractuelles. Le marché locatif peut-il redevenir un levier de stabilité sociale et économique ? C’est l’enjeu majeur de cette initiative.
Sommaire :
- Le marché locatif au bord de l’asphyxie
- Un pacte citoyen pour restaurer la confiance
- Des mesures fortes pour un marché locatif équilibré
- L’Institut Janus : un acteur de référence dans le débat sur le logement
Le marché locatif au bord de l’asphyxie
Le marché locatif français traverse une crise structurelle profonde. Malgré une baisse récente des taux d’intérêt, passés de 4,35 % à 3,5 %, les investisseurs ne reviennent pas sur le marché. L’Institut Janus met en avant plusieurs raisons majeures à ce désengagement. D’abord, une fiscalité dissuasive freine les initiatives des investisseurs. Ensuite, des réglementations changeantes créent une incertitude permanente. Enfin, une défiance généralisée envers les politiques publiques du logement achève de paralyser le marché locatif.
De plus, les réformes successives – suppression de certaines aides, encadrement des loyers, hausse des droits de mutation – aggravent les tensions.
Le président de l’Institut Janus, Michel Platero, résume la situation : « On assiste à un effondrement silencieux du marché locatif. Les signaux d’alerte sont nombreux, mais les réponses politiques restent timides et parfois contre-productives. »
Un pacte citoyen pour restaurer la confiance
Face à cette situation préoccupante, l’Institut Janus a mobilisé une trentaine d’experts du logement, de la fiscalité et de l’urbanisme pour élaborer le Pacte Locatif Citoyen. En effet, cette initiative vise à restaurer la confiance dans le marché locatif, en mettant fin à l’opposition systématique entre bailleurs et locataires. Ce pacte se veut un outil de dialogue entre acteurs du secteur et pouvoirs publics. Il s’adresse également aux collectivités locales pour mieux adapter les mesures aux réalités du terrain.
« Le Pacte Locatif Citoyen n’est pas un plaidoyer corporatiste. Il est une main tendue vers une régulation plus juste, plus cohérente et plus efficace du marché locatif », affirme Michel Platero.
L’Institut Janus insiste sur la nécessité de revaloriser le rôle du bailleur privé dans l’offre de logement. Trop souvent perçu comme un profiteur, le propriétaire est pourtant un rouage essentiel du système. C’est pourquoi, le pacte propose de redonner aux bailleurs un cadre réglementaire stable, lisible et incitatif. Le bailleur doit être considéré comme un acteur économique et social, pas comme un adversaire.
Un enjeu de cohésion sociale
Sans une offre locative suffisante et accessible, les tensions sociales s’exacerbent. Jeunes actifs, familles modestes, étudiants : tous dépendent du marché locatif privé. Le réformer, c’est agir sur la mobilité, l’inclusion et l’égalité des chances.
Des mesures fortes pour un marché locatif équilibré
Simplification administrative et réforme fiscale
Parmi les mesures clés du Pacte Locatif Citoyen :
- La suppression de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), jugé contre-productif.
- La réduction des droits de mutation pour faciliter les transmissions.
- La révision des plus-values immobilières, aujourd’hui taxées à plus de 36 % (19 % impôt + 17,2 % prélèvements sociaux).
- L’amortissement du coût d’acquisition, déjà pratiqué dans d’autres pays européens, pour encourager les investissements à long terme.
Ces mesures visent à restaurer un équilibre dans le marché locatif tout en favorisant l’investissement durable.
Un encadrement plus adapté et plus juste
L’encadrement du marché locatif a longtemps reposé sur une logique unilatérale de protection du locataire, parfois au détriment de l’équilibre économique du bailleur. Si ces mesures ont pu répondre à certaines dérives, leur généralisation sans nuance a produit des effets contre-productifs. Face à ce constat, le Pacte Locatif Citoyen propose de repenser les mécanismes de régulation, en les adaptant aux réalités territoriales et aux enjeux économiques du secteur.
L’encadrement des loyers : un outil contesté
Institué dans plusieurs métropoles (Paris, Lille, Bordeaux, Montpellier…), l’encadrement des loyers limite la fixation du loyer à un plafond défini par arrêté préfectoral. Si l’intention initiale était de contenir les hausses excessives, dans les faits, cette mesure crée des effets pervers.
« L’encadrement des loyers, tel qu’il est appliqué aujourd’hui, nuit à la fluidité du marché locatif et crée des tensions artificielles sur l’offre disponible », déplore Michel Platero.
L’Institut Janus propose donc de supprimer cette mesure, ou à minima de la réserver aux marchés réellement spéculatifs, après étude locale approfondie.
Le permis de louer : un dispositif bureaucratique
Autre point critiqué : le permis de louer, dispositif obligatoire dans certaines communes pour pouvoir mettre un logement sur le marché. Jugé lourd et inefficace, ce système introduit des délais, des coûts administratifs et une incertitude juridique pour les bailleurs. Dans de nombreux cas, il s’ajoute à des obligations déjà couvertes par le DPE, les diagnostics techniques, ou la décence du logement.
Le Pacte Locatif Citoyen recommande purement et simplement l’abandon du permis de louer, sauf cas exceptionnels de lutte contre l’habitat indigne.
Vers une justice locative plus rapide et plus efficace
Le Pacte propose également une réforme de la justice locative, aujourd’hui trop lente et complexe. Les procédures d’expulsion pour impayés peuvent durer jusqu’à 18 mois, un délai dissuasif pour les petits bailleurs. L’Institut Janus suggère :
- une simplification des démarches de saisie du juge ;
- un raccourcissement des délais de traitement ;
- une meilleure protection contre l’occupation illégale (squats).
Ces mesures visent ainsi à garantir un marché locatif sécurisé, où le droit des locataires coexiste avec la protection des propriétaires.
Une régulation différenciée selon les territoires
Enfin, l’Institut Janus appelle à adapter les réglementations selon les dynamiques locales. Une commune rurale n’a pas les mêmes tensions immobilières qu’une métropole. Uniformiser les règles sans distinction territoriale revient à figer le marché locatif, au lieu de l’optimiser.
« Il faut sortir de la vision parisianocentrée des politiques du logement. Le marché locatif est pluriel. Il doit être régulé avec intelligence, pas avec des dogmes », insiste Michel Platero.
Transition énergétique : une approche incitative
La transition énergétique est aujourd’hui un enjeu incontournable dans le secteur immobilier. Toutefois, l’approche actuelle – essentiellement contraignante – risque d’exclure de nombreux logements du marché locatif, faute de solutions de financement adaptées. Le Pacte Locatif Citoyen de l’Institut Janus propose un changement de paradigme : privilégier l’incitation plutôt que la sanction.
Des contraintes qui pénalisent l’offre locative
L’entrée en vigueur des interdictions de mise en location pour les logements classés F et G selon le DPE pourrait, selon certaines estimations, retirer jusqu’à 15 % du parc locatif privé d’ici 2028. Or, ces logements sont souvent occupés par les ménages les plus modestes. Ce durcissement réglementaire, sans dispositif d’accompagnement massif, risque donc d’amplifier la crise du marché locatif.
« On ne peut pas d’un côté prôner l’accès au logement pour tous, et de l’autre interdire la location de milliers de biens sans aide suffisante », alerte Michel Platero.
Un dispositif fiscal novateur
Pour répondre à ces défis, le Pacte propose la création d’un crédit d’impôt bailleur-rénovateur. Il permettrait aux propriétaires d’être réellement soutenus dans leurs travaux de mise aux normes énergétiques. Ainsi, ce dispositif viendrait compléter les aides existantes (MaPrimeRénov’, CEE), souvent jugées insuffisantes ou trop complexes à obtenir.
De plus, le Pacte préconise la mise en place d’un dividende social. Il s’agirait d’une forme de valorisation financière et symbolique de l’engagement des bailleurs dans l’amélioration du confort thermique de leurs locataires. Elle serait traduite par un allègement fiscal progressif selon les économies d’énergie réalisées.
Une meilleure répartition des efforts
L’Institut Janus milite également pour un partage équilibré des investissements entre bailleurs et locataires. L’idée : intégrer les travaux d’économie d’énergie dans les charges récupérables. Mais, cela, à condition que ces travaux génèrent une baisse effective de consommation pour l’occupant. Ainsi, une révision de la liste des charges récupérables, figée depuis des années, permettrait d’intégrer ces nouvelles réalités.
Enfin, la proposition de l’Institut vise à sortir d’une logique punitive et à instaurer un contrat gagnant-gagnant entre propriétaire et locataire. Cette approche pragmatique favoriserait alors un marché locatif plus vertueux, sans pénaliser l’offre existante.
« La transition énergétique ne doit pas devenir un couperet, mais une opportunité partagée entre propriétaires et locataires », précise Michel Platero.
L’Institut Janus : un acteur de référence dans le débat sur le logement
Fondé en référence au dieu romain des transitions, l’Institut Janus est un think-tank spécialisé dans les politiques de logement. Il regroupe des experts variés : agents immobiliers, avocats, urbanistes, diagnostiqueurs, promoteurs, gestionnaires de biens, etc. Son objectif est de proposer des réformes pragmatiques, basées sur l’observation du terrain et l’analyse des politiques publiques. L’Institut Janus produit des études, organise des colloques et formule des recommandations à destination des élus, des collectivités et des acteurs du logement.
« Nous croyons que le logement est la clef de la cohésion sociale. Le marché locatif doit redevenir un vecteur de stabilité et de progrès », conclut Michel Platero.
Les contributeurs du Pacte Locatif Citoyen
Rédacteurs :
- Véronique Bacot-Reaume, expert près la cour d’appel de Versailles ; agréée par la Cour de cassation ;
- Josué Janin, directeur de société de promotion immobilière ;
- François Moerlen, dirigeant de sociétés de services immobiliers ;
- André Perrissel, secrétaire général de l’Institut Janus, administrateur de biens ;
- Hervé Réminiac, dirigeant de sociétés de services immobiliers, administrateur FNAIM Grand Paris.
Contributeurs :
- Jean-Claude Drie, avocat fiscaliste ;
- Sylvain Grataloup, président de l’Union nationale de propriétaires immobiliers (UNPI).
