Comment décrocher un prêt immobilier lorsque l’on est primo-accédant ?

Comment décrocher un prêt immobilier lorsque l'on est primo-accédant ?
Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artémis courtage.

Les aides à l’accession ayant été réduites en 2018, devenir propriétaire n’est pas toujours évident pour ceux qui achètent pour la première fois. Certaines précautions permettent de se préparer au mieux à l’obtention d’un prêt immobilier. Découvrez les 4 bons conseils de Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artémis courtage.

 

Si une situation professionnelle stable et un apport sont généralement exigés car il reste encore très difficile d’emprunter dans la capitale sans apport, ce ne sont pas les seules cirières à prendre en compte pour l’obtention d’un prêt immobilier…

 

1. Bénéficier de toutes les aides à l’achat

 

Les aides destinées aux primo-accédants ont certes été rognées mais elles existent toujours. Le prêt à 0% (PTZ), qui ne comporte ni intérêts, ni de frais de dossier, permet de compléter son emprunt pour acheter sa résidence principale.

Il est accordé, sous conditions de ressources, à ceux qui achètent un logement neuf, un terrain pour construire une habitation ou encore un bien ancien à réhabiliter, à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total de l’opération.

Rappelons que depuis 2018, ce prêt a été recentré sur certains territoires uniquement. Dans l’ancien, il n’est accordé que dans les villes moyennes ou rurales. Dans le neuf, il permet, en revanche, de financer l’acquisition d’un logement dans les grandes villes où les tensions sur le marché immobilier sont élevées.

D’autres prêts aidés sont disponibles pour les primo-accédants qui peuvent les cumuler. Certaines collectivités (Ville de Paris…) proposent, par exemple, des prêts à taux préférentiels. Autant d’aides locales permettant de compléter son emprunt principal pour l’achat d’un logement neuf ou ancien et peuvent être associées à un PTZ. Le prêt Action Logement au taux maximum de 1% peut aussi être attribué aux salariés des entreprises privées de plus de 10 personnes. Il peut atteindre 7.000 à 25.000 euros en fonction des revenus du demandeur et de son lieu d’habitation.

 

2. Bien soigner son dossier de prêt

 

Qu’ils bénéficient ou non d’un apport financier, les primo-accédants ont intérêt à se présenter sous leur meilleur profil en soignant au maximum leur dossier. Il s’agira donc, en amont, d’éviter les découverts, les rejets de chèque ou encore les commissions d’intervention facturées par la banque.

Pour plus de sécurité, nous recommandons d’éviter les incidents de paiement au moins six mois avant de négocier son emprunt. Autre écueil à éviter : les réserves de crédit revolving proposées par les grandes enseignes. Même s’ils sont d’une faible durée, les crédits à la consommation entrent dans le calcul de l’endettement et grèvent la capacité d’emprunt. Nous conseillons de les rembourser, quitte à bénéficier d’un peu moins d’apport.

Il faut également être à jour du paiement de ses échéances d’impôt sur le revenu ou de taxes foncières. Un retard de paiement signalé par le fisc n’est jamais bon pour son dossier. Même recommandation pour le règlement du loyer ou des charges si l’emprunteur est locataire.

 

3. Prendre garde aux emprunts de très longue durée

 

Pour faciliter l’accès des ménages au crédit, les banques acceptent d’accorder des prêts de longue durée, sur 25, 30 voire même 35 ans. Ces offres permettent d’obtenir des mensualités plus faibles à emprunt égal ou un emprunt plus élevé à mensualités équivalentes. Elles sont attirantes puisqu’elles donnent accès à des taux très attrayants par exemple, entre 1,75% et 2,5% sur 30 ans.

Néanmoins, il faut prendre garde car ce type d’emprunt sur le très long terme implique des frais globaux extrêmement élevés. En outre, il comporte un risque en cas de cession rapide sachant que, durant les premières années du crédit, l’emprunteur paye essentiellement des intérêts. Dans l’hypothèse où le bien a perdu de sa valeur lors de sa revente, le capital restant dû pourrait être supérieur.

 

4. Faire jouer la concurrence pour son assurance emprunteur

 

Souscrire l’assurance emprunteur de la banque émettrice du prêt, couvrant le décès et l’invalidité, n’a rien d’obligatoire. Il est possible, via la « délégation » d’assurance, de choisir auprès d’un autre établissement un contrat individuel qui s’avère souvent moins onéreux.

En effet, les contrats de groupe mutualisent les risques de décès de tous les emprunteurs quel que soit leur âge. Ainsi, les tarifs ne sont pas toujours compétitifs, notamment pour les assurés de moins de 40 ans qui sont en bonne santé. Depuis 2018, la banque ne peut pas le refuser à condition que les garanties du contrat choisi soient équivalentes à celles qu’elle même propose.