Chronique Hebdo Copro : La nouvelle procédure de recouvrement de charges issue de la loi ELAN

Ce matin, en parcourant mes messages, je tombe sur la newsletter du cabinet d’avocats LHB, rédigée par Linda HALIMI-BENSOUSSAN, intitulée « Un nouvel ELAN pour recouvrer les charges de copropriétés… ». Et cela tombe bien car c’est un sujet que je voulais aborder dans ma chronique.

 

Le recouvrement des arriérés de charges a toujours été une problématique importante pour les copropriétés. Ces charges constituent par ailleurs la trésorerie de l’immeuble pour régler les factures afférentes à son fonctionnement quotidien mais aussi pour faire face aux dépenses exceptionnelles ou urgentes.

Inutile de vous rappeler que si certains copropriétaires ne paient pas leurs charges, les autres doivent palier à cette défaillance et parfois cela va même jusqu’à placer la copropriété sous administration judiciaire voire carrément en faillite !

Jusqu’à la nouvelle loi dite Loi ELAN, pour récupérer ses créances, le Syndicat des copropriétaires n’avait d’autre choix que de saisir le Tribunal d’instance ou de Grande Instance en fonction du montant réclamé pour une demande de condamnation des charges échues et non réglées.

Maître HALIMI-BENSOUSSAN ajoute que « si le copropriétaire ne se présentait pas à l’audience, il était impossible d’actualiser le montant des demandes. De plus, le syndicat des copropriétaires n’était quasiment pas indemnisé des dépenses engagées pour recouvrer ses sommes, ou très peu. Et, cerise sur le gâteau, il fallait réassigner quelques trimestres plus tard pour obtenir un nouveau jugement concernant les nouvelles charges impayées. Les coûts étaient donc multipliés … »

Le législateur a donc véritablement innové avec la loi ELAN en modifiant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’à présent la procédure « accélérée » concerne les arriérés de charges, mais également les charges à venir pour l’année en cours y compris les travaux non pris en compte dans le budget prévisionnel.

 

Le présent article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Alors concrètement comment cela va-t-il se passer ? Eh bien, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision et suite à une mise en demeure infructueuse dans un délai de 30 jours, il faudra viser le nouvel article 19-2 et expliquer ses conséquences afin « d’inviter » le débiteur à régler.

La suite du processus consiste alors en la saisine du Président du Tribunal de Grande Instance en la forme des référés avec un dossier complet comportant un extrait de matrice cadastrale, les procès-verbaux d’assemblées générales et appels de fonds, le dernier procès-verbal d’assemblée général avec une attestation de non contestation du syndic, les relances du syndic et enfin la mise en demeure.

Cet article est très persuasif car il permet à la copropriété d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant, non seulement à l’arriéré de charge, mais également aux charges votées à venir, en ce compris les travaux hors budget souvent coûteux !

On le voit bien ici, l’objectif visé consiste à ne plus attendre et laisser l’arriéré de charges non payées s’accumuler pour assigner. Il s’agit aussi d’optimiser la procédure judiciaire et bien sûr de réduire les coûts et les délais pour les copropriétés.

Si vous aussi, comme le cabinet d’avocats LHB, vous voulez nous aider à rédiger nos chroniques ou nous suggérer des sujets. Vous pouvez nous adresser vos informations juridiques et vos commentaires sur l’actualité de la copropriété à contact@monimmeuble.com. Vous serez bien sûr cités et mentionnés dans nos chroniques pour votre participation.

L’article 19-2 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

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« L’hebdo copro », chaque lundi, retrouvez Isabelle DAHAN, fondatrice de Monimmeuble.com pour un point sur l’actualité de la copropriété. Cette chronique est diffusée sur la radio web de l’immobilier : Radio Immo.

En savoir plus sur les obligations des syndics pour l’ouverture d’un compte séparé

Chronique enregistrée le 18 mars à 17h10, durée : 4 minutes.

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