Chronique Hebdo Copro : La loi ELAN renforce la lutte contre les squats

Quand des personnes occupent un logement sans avoir conclu de bail avec le propriétaire, ni recueilli son accord, elles sont potentiellement qualifiées de squatteurs. Avec la loi ELAN, la lutte contre les squats est renforcée.

 

Dans ce cas, plusieurs mesures d’expulsion s’offrent aux propriétaires des lieux. Mais la plupart du temps, bien que la décision d’expulsion soit prononcée par le juge, les délais procéduraux s’imposent et cela peut prendre plusieurs mois avant de recouvrer la jouissance de son bien.

C’est pourquoi, une réforme des règles applicables en matière d’occupation illicite de la propriété d’autrui était attendue par les propriétaires.

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite loi ELAN du 23 novembre 2018 vient de renforcer la lutte contre l’occupation illicite de domiciles et de locaux à usage d’habitation en supprimant d’office tout délai laissé aux squatteurs.

En effet, lorsque que le propriétaire avait réussi à obtenir d’un juge une décision constatant l’occupation sans droit ni titre de son bien et ordonnant l’expulsion des lieux, la mise en œuvre de cette expulsion demeurait subordonnée au respect de délais légaux prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Seule une décision spéciale relevant de l’appréciation souveraine du juge pouvait écarter le bénéfice de ces délais en cas de voies de fait.

L’article 201 de la loi ELAN a réformé cet article L. 412-1 en supprimant toute possibilité de bénéficier du délai de deux mois pour les squatteurs.

En effet, le jugement ordonnant l’expulsion doit être adressé directement aux squatteurs. Si les occupants ne quittent pas le logement dans le mois suivant, l’huissier de justice peut délivrer un commandement de quitter les lieux dès signification de l’ordonnance.

Rappelons que l’ancien article L. 412-1 disposait également que l’expulsion ne pouvait avoir lieu pendant la période dite de la trêve hivernale, et ce y compris lorsque les occupants s’étaient introduits sans aucun titre dans les lieux. Ce qui laissait alors un délai raisonnable aux squatteurs pour libérer le logement.

Le législateur a donc aménagé ces délais en dissociant désormais les occupations illicites qui résultent de la déchéance d’un titre c’est à dire d’une résiliation du bail d’habitation par exemple, et les occupations illicites entreprises sans aucun titre comme le squat.

Dorénavant, si l’expulsion porte sur un lieu habité, le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre de l’expulsion ne s’appliquera pas lorsque le juge aura constaté qu’il s’agit d’un squat.

S’agissant plus spécifiquement de la période hivernale, la loi ELAN accélère également la mise en œuvre des mesures d’expulsion dans les hypothèses où les lieux occupés constituent le domicile personnel ou professionnel d’autrui.

Le bénéfice du sursis à exécution pendant la période hivernale ne sera plus de droit et sera désormais fonction de la qualité du lieu occupé.

Il ne s’appliquera pas lorsque la mesure d’expulsion aura été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans un lieu qui constitue le domicile personnel ou professionnel et que cette introduction résultera de voies de fait.

Les autres types d’occupation demeurent quant à elles soumises à l’appréciation souveraine du juge qui peut décider de maintenir, réduire ou supprimer le bénéfice du sursis à exécution au regard des circonstances de chaque litige.

Enfin, il convient de souligner que l’introduction de ces nouvelles dispositions ne privent pas les occupants de leur droit de bénéficier de délais de grâce. Ces derniers peuvent en effet toujours être sollicités par-devant le juge de l’exécution une fois la décision d’expulsion prononcée.

La personne victime d’un squat doit faire la différence en fonction de la nature de son bien. S’il s’agit d’un logement squatté, l’action se fera devant le tribunal d’instance qui est compétent. Les procédures d’expulsion sont très complexes et le recours à un avocat est nécessaire pour apprécier les difficultés de l’affaire et conseiller sur les mesures les plus pertinentes à prendre.

Texte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution modifié par l’article 201 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. »
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. »

Texte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution modifié par l’article 201 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique :

« Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

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« L’hebdo copro », chaque lundi, retrouvez Isabelle DAHAN, fondatrice de Monimmeuble.com pour un point sur l’actualité de la copropriété. Cette chronique est diffusée sur la radio web de l’immobilier : Radio Immo.

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Chronique enregistrée le 4 mars à 17h10, durée : 4 minutes.

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