L’Observatoire des charges de la copropriété du Grand Paris enregistre pour la première fois une baisse de 6,7% des principaux postes de charges de copropriété dans Paris intramuros par rapport à une période de 6 mois sur l’année 2013.
Cette troisième édition, qui correspond aux données des copropriétés du premier semestre 2014, porte sur 3.349 immeubles et 92.623 lots de copropriété implantés à Paris. Les données analysées proviennent directement des états comptables des copropriétés.
Les chiffres présentés sont une comparaison entre ceux de 6 mois de l’exercice 2013 et ceux du premier semestre 2014 sur les principaux postes de charges (comptes 601, 602, 603, 614, 616, 621 à 624 et 64). L’analyse est effectuée à la fois par lot moyen et par m2 de surface assurée qui comprend l’ensemble du bâtiment dont les parties communes.
L’Observatoire met en évidence plusieurs enseignements que la FNAIM du Grand Paris entend souligner. Sur Paris, on observe une baisse de charges de copropriété sur le 1er semestre 2014 de 6,7% en moyenne. Les charges qui ont baissé sur Paris sont l’eau, le chauffage central, et l’entretien. Les charges ayant augmenté sont l’électricité, les ascenseurs, les assurances et les honoraires de syndic.
Il faut noter toutefois que l’Observatoire ne prend pas en compte le poids des charges résultant des impôts et taxes directement prélevés par l’Etat et les collectivités locales comme par exemple la taxe foncière ou la taxe d’ordure ménagère.
« Ces taxes ont connu ces dernières années une hausse souvent importante. A titre d’exemple, la taxe d’habitation et la taxe foncière bâtie ont augmenté respectivement de 44% et 97,3% sur Paris entre 2001 et 2013. Si l’action des gestionnaires, des responsables de copropriété et des copropriétaires s’avère le moyen le plus efficace pour diminuer les charges de copropriété, celles-ci restent néanmoins en partie dépendantes de l’action des décideurs publics », souligne Pierre-Hervé LETURMY, Secrétaire général de Chambre FNAIM Grand Paris.
Le Principal poste de dépenses des immeubles, le budget du chauffage collectif sur Paris est en baisse de 15%. « Ceci s’explique par la clémence météorologique de l’année la plus chaude du siècle, les températures ayant un effet immédiat sur les charges de chauffage. Les bons réflexes des copropriétaires en matière de dépense énergétique commencent également à s’avérer payants. A noter que les charges d’électricité, quant à elle, ont légèrement augmenté (+6%) », commente Pierre-Hervé LETURMY.
Avec 5% de hausse sur Paris, l’augmentation des honoraires forfaitaires des syndics de copropriété s’avère mesurée. Cette augmentation s’explique en partie par des ajustements contractuels (clause d’indexation) et par l’imputation de nouveaux frais tels que la gestion des comptes bancaires séparés.
« L’immobilier reste le premier actif des Français : selon l’INSEE, il représente 62% de leur patrimoine brut. Il ne faut donc pas perdre de vue que les charges de copropriété représentent en grande partie un investissement au service de l’entretien et de la réhabilitation du patrimoine des Parisiens. Ce sont les investissements réalisés par les copropriétaires qui contribuent à faire baisser les charges sur le long terme », rappelle Gilles de Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du GRAND PARIS.
Moyennes par poste pour Paris par lot et par m² assuré
Chauffage collectif
Il représente ainsi une charge moyenne de 258,4 euros / lot sur Paris (7,97 euros / m2 assuré) versus 304,05 euros / lot sur 6 mois de 2013 (-15%).
Extrapolation sur l’année totale 2014 : 430,70 € / lot et 7,97 € / m² assuré.
La baisse constatée entre le 1er semestre 2014 et 6 mois de 2013 est d’autant plus importante que les immeubles sont récents (-6% pour les immeubles construits avant 1918 et -19% pour les immeubles construits après 1970). « 2014 est l’année la plus chaude du siècle, avec un taux de réchauffement de 11% ayant un effet direct sur les dépenses de chauffage en diminution de 15%. Cette corrélation entre réchauffement de la température à Paris et son incidence sur la baisse de la consommation énergétique est étudiée pour la toute première fois. L’Observatoire des charges tient à analyser dans le temps l’évolution de ces deux critères afin de déterminer la part de l’action des Parisiens en matière d’économie d’énergie, des premiers travaux réalisés et de la meilleure gestion de ce poste par les copropriétés et leurs syndics », explique Patrice de Moncan, Economiste, Orsières Conseil.
Eau
Sur le premier semestre 2014, l’eau représente une charge de 116,85 euros / lot (1,95 euros / m2 assuré) contre 123 euros / lot sur 6 mois de 2013 (-5%).
Extrapolation sur l’année totale 2014 : 233,70 € / lot et 1,95 € / m² assuré.
De plus, cette baisse est intéressante à souligner car sur la même période le prix du m3 d’eau a augmenté de 3,8%.
Assurance
L’assurance représente une charge de 96,03 euros / lot et 2,87 euros / m2 assuré (+2%).
Extrapolation sur l’année totale 2014 : 192,06 € / lot et 2,87 € / m².
Les chiffres de cette augmentation très modérée par rapport aux années précédentes sont à relativiser. En effet, il y a une très grande disparité des dates d’appel des primes d’assurance. On ne peut figer l’évolution de ce poste que sur la comparaison d’années budgétaires entières.
Ascenseurs (entretien)
Les charges liées à l’ascenseur s’élèvent à 77,56 euros / lot et 2,53 euros / m2 assuré sur Paris. Elles sont en légère augmentation puisqu’elles s’élevaient à 75,31 euros / lot sur 6 mois de 2013 (+3%).
Extrapolation sur l’année totale 2014 : 155,12 € / lot et 2,53 € / m².
Salaires et charges
Il s’agit ainsi, du deuxième poste de dépenses des copropriétés après le chauffage. En effet, l’évolution de ce poste ne pourra être constatée et estimée qu’à la reddition des chiffres de l’année 2014. En effet, les six premiers mois 2014 présentent une diminution par rapport à l’année 2013. Une proportion non négligeable des dépenses de ce poste sont effectuées au deuxième semestre de chaque année (congés, remplacements congés payés, 13ème mois, charges sociales annuelles).
Honoraires de syndic
D’une part, sur Paris, les honoraires forfaitaires semestriels s’élèvent à 86,1 euros / lot et 1,57 euros / m2 assuré versus 82 euros / lot et 1,50 euros / m2 assuré sur 6 mois de 2013 (+5%). D’autre part, si on les agrège pour Paris avec les autres honoraires prélevés au cours du 1er semestre (mutations, vacations), on aboutit à un total stable (108,14 € en 2013 et 107,80 € par lot pour six mois en 2014).
Extrapolation sur l’année totale 2014 : 172,20 € / lot et 3,14 € / m².
En conclusion, ces chiffres révèlent une augmentation maîtrisée. Elle tient d’abord sans doute compte des premiers effets de la loi ALUR. Cela comprend l’obligation de la gestion en comptes séparés des copropriétés de plus de 15 lots.
Source : www.lamaisondelimmobilier.org
