Charges de copropriété : 1,77 € de travaux pour 1 euro de charges à Paris

Charges de copropriété : 1,77 € de travaux pour 1 euro de charges à Paris

Alors que les charges de copropriété baissent légèrement en 2019 (-0,54 %), les copropriétaires maintiennent la part d’investissement consacré aux travaux. En effet, les copropriétés parisiennes investissent chaque année 2,70 milliards d’€ dans l’activité économique du bâtiment.

Une baisse des charges de copropriété en 2019

Pour cette 8 ème édition de l’Observatoire des charges de copropriété, la FNAIM du Grand Paris, a analysé 82 074 lots soit 2 920 immeubles à Paris. Alors que l’on s’est plutôt habitué à une hausse régulière des charges, il semblerait que 2019 marque la différence.

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En effet, depuis près de deux ans, on observe une augmentation des tarifs de l’eau et de l’électricité. Selon la FNAIM du Grand Paris, cette baisse s’appliquerait grâce aux négociations des contrats opérées par les syndics de copropriétés. Notamment sur les contrats de maintenance et du fait d’une diminution des tarifs des assurances (convention IRSI). Ce qui, par ailleurs, a permis de compenser la légère augmentation des frais d’administration et des honoraires.

Plus précisément, l’indice 2019 des charges de copropriété s’établit à 97,75 vs 98,29 en 2018. Par conséquent, le montant moyen des charges est de 38,51 €/m² soit 2156,41 euros par lot principal.

Notons que cette analyse est effectuée à la fois par lot principal et par mètres carrés de surface assurée. En effet, la surface assurée est le critère universel pour les copropriétés. Car, elle comprend l’ensemble du bâtiment y compris les parties communes et les lots annexes.

Analyse des principales charges de copropriété

  • Impôts et taxes : 76,65 €/lot en 2019 vs 82,25 €/lot en 2018 soit -6,81%.
  • Assurances : 113,15 €/lot en 2019 vs 119,16 €/lot en 2018 soit – 5,04%.
  • Eau : 256,06 €/lot en 2019 vs 263,35 €/lot en 2018 soit -2,76%.
  • Contrats de maintenances : 146,49 €/lot en 2019 vs 149,48 €/lot en 2018 soit -2,01%.
  • Autres honoraires et frais : 66,75 €/lot en 2019 vs 68,11 €/lot en 2018 soit -2%.
  • Électricité : 118,02 €/lot en 2019 vs 119,43 €/lot en 2018 soit -1,17%.
Charges de copropriété - Evolutions 2018 - 2019

 

Le poste des Impôts et taxes est celui qui baisse le plus avec les assurances.

“ Nous pouvons expliquer la baisse des impôts par la réforme de la taxe d’habitation amorcée en 2019. Elle impacte, en particulier, les copropriétés disposant d’un gardien logé. Concernant les assurances, nous pouvons d’ores et déjà constater l’effet positif de la convention IRSI puisque ce poste baisse de plus de 5%. ” – Olivier Princivalle, président-adjoint de la FNAIM du Grand Paris et syndic de copropriétés.

Les postes de charges de copropriété en hausse

En ce qui concerne les postes de charges de copropriété en hausse, les frais de personnel est celui qui augmente le plus entre 2018 et 2019 : +4,90%. Viennent ensuite le chauffage, l’énergie et les combustibles (401,98 €/lot en 2019 vs 385,74 €/lot en 2018) : +4,2%. Puis, dans une moindre mesure, les frais d’administrations et honoraires (269,25 €/lot en 2019 vs 263,63 €/lot en 2018) : +2,13%.

En 2019, nous notons une légère hausse liée à la masse croissante de la charge de travail supporté par le syndic. Alors que les frais d’affranchissement ont augmenté de 10,53%. Précisons que les autres honoraires et frais correspondent aux autres honoraires du syndic, rémunérations de tiers intervenants ainsi qu’aux frais du conseil syndical.

  • Honoraires de gestion de syndic : +2,85%
  • croissance des frais de timbres : +10,53%
  • Honoraires annexes :-2,00%

“ Au vu des hausses des prix de l’énergie, nous nous attendions à une forte augmentation de ces postes. Elle est, in fine, moindre grâce au travail des syndics qui négocient des tarifs pour toute la durée des contrats. Comme ils le font aussi régulièrement sur les contrats de maintenance avec une certaine efficacité, ce poste a baissé de 2%. ” – Olivier Princivalle.

Maintien de la part d’investissement consacrée aux travaux

Le ratio “travaux / charges de copropriété” est de 1,77 € à Paris en 2019 et en 2018 contre 1,58 € en 2015. C’est-à-dire pour 1 euro dépensé en charges, on consacre 1,77 euro aux travaux ! Ces chiffres démontrent le degré de confiance des copropriétaires dans leur patrimoine. Ainsi, les copropriétés parisiennes investissent chaque année 2,70 milliards d’euros dans l’activité économique du bâtiment.

“ Les copropriétaires comprennent la nécessité d’investir au service de la valorisation de leur patrimoine. Néanmoins, avec les périodes de confinement que nous avons vécu cette année, nous observerons avec attention cet indicateur pour les prochaines éditions.” – Michel Platero, Président de la FNAIM du Grand Paris.

En effet, suite au premier confinement, des travaux qui avaient été votés lors des Assemblées Générales en 2019, n’auront pas pu avoir lieu en 2020. En conséquence, les travaux, incluant la rénovation énergétique, seront différés en 2021. Suite à la crise sanitaire, la question va se poser : les copropriétaires continueront-ils à investir pour rénover et améliorer les immeubles ?

Un outil de pilotage innovant pour les syndics de copropriété

L’outil de pilotage qui vise à aider les syndics de copropriété dans la gestion de leurs copropriétés s’est avéré très utile aux adhérents de la FNAIM du Grand Paris. Dans la pratique, cet outil leur permet de bénéficier d’un accès à une plateforme. De cette façon, le syndic établit pour les immeubles qu’il gère, une comparaison poste par poste de ses charges de copropriété. Ainsi, il peut se rendre compte des améliorations possibles pour chaque poste. Après quoi, il amène les copropriétaires à réaliser des économies.

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