La copropriété est au cœur des enjeux juridiques et politiques du moment. En novembre 2024, le podcast Copro, animé par Charles Bohbot et Isabelle Dahan, a éclairé les problématiques et actualités de la copropriété : régulation des locations touristiques, encadrement des loyers, rénovation énergétique et nouvelles décisions judiciaires. Cet article décrypte ces thématiques à la lumière des récentes décisions judiciaires et textes législatifs, tout en intégrant les implications pratiques pour les copropriétaires.
Sommaire :
- Encadrement des locations touristiques : la loi “anti-Airbnb”
- Encadrement des loyers : une décision clé du Conseil d’État
- Réglementation environnementale dans le neuf : l’initiative CAP 2030
- Une proposition de loi pour une “trêve travaux” en copropriété
- Prescription biennale et syndicats de copropriétaires : une confirmation jurisprudentielle
- Clause réputée non écrite : l’implication indispensable du syndicat des copropriétaires
- Podcast Copro : votre guide incontournable sur les actualités de la copropriété
Encadrement des locations touristiques : la loi “anti-Airbnb”
La loi “Le Meur” : une avancée majeure dans les actualités de la copropriété
Promulguée le 19 novembre 2024, la loi “Le Meur”, dite “anti-Airbnb”, marque une avancée majeure dans les actualités de la copropriété. En effet, elle facilite l’interdiction des locations touristiques dans les copropriétés. Ainsi, elle permet aux copropriétés d’interdire ces activités en modifiant leur règlement de copropriété. La double majorité (article 26 D) s’applique désormais, facilitant l’intégration de clauses restrictives pour les résidences secondaires.
Le nouvel article 26d de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi “Le Meur”, définit les conditions dans lesquelles une copropriété peut interdire les meublés de tourisme :
“ La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. »
Une mesure ciblant les résidences secondaires
Ainsi, cette mesure cible exclusivement les résidences secondaires, tout en épargnant les résidences principales. Celles-ci restent limitées à une utilisation touristique de 120 jours par an. Cependant, cette interdiction reste conditionnée à la présence d’une clause interdisant les activités commerciales dans les règlements actuels.
“Cette loi précise qu’il est désormais possible d’interdire les locations meublées touristiques en copropriété, à condition de réunir la majorité prévue par l’article 26 D, dite “double majorité”. Cela signifie obtenir l’accord de la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix, avec une éventuelle passerelle vers la majorité simple de l’article 25.”, précise Charles Bohbot, avocat associé du Cabinet BJA.
Conditions et enjeux juridiques
Pour appliquer cette interdiction, qui figure parmi les actualités de la copropriété les plus marquantes, une condition essentielle doit être remplie. Le règlement de copropriété doit inclure une clause interdisant les activités commerciales dans les lots à usage d’habitation. En effet, cette disposition, souvent désignée sous le terme de “clause d’habitation bourgeoise”, joue un rôle central dans la mise en œuvre de cette restriction. Toutefois, des ambiguïtés subsistent quant à la qualification juridique des locations touristiques (activités civiles ou commerciales), augmentant ainsi le risque de litiges.
“ Cette exigence limite l’application de la loi dans les copropriétés dépourvues de telles clauses. Il n’est pas certain de retrouver expressément ces termes dans le règlement. La jurisprudence aura probablement à trancher des contentieux autour de l’application de cette condition.”, indique Charles Bohbot.
Encadrement des loyers : une décision clé du Conseil d’État
Une méthodologie contestée
Le 18 novembre 2024, le Conseil d’État a annulé l’arrêté de 2019 encadrant les loyers à Paris, une décision majeure dans les actualités de la copropriété. La méthode de délimitation des zones géographiques a été jugée incohérente, remettant en question la légitimité de l’ensemble du dispositif. Cette décision pourrait affecter les arrêtés postérieurs (2021 à 2024), reposant sur une méthode similaire.
Charles Bohbot a souligné : “Cette décision remet en question la solidité juridique de tout le dispositif parisien, fragilisant ainsi les arrêtés qui s’en sont suivis.”
Une victoire juridique pour les propriétaires
Quels sont les impacts pour les propriétaires, les locataires, et les municipalités concernées ? La ministre Valérie Létard a promis une évaluation nationale du dispositif avant mi-2025. Mais, cette décision pose dès à présent des questions cruciales pour l’avenir du marché locatif.
Cette victoire judiciaire s’inscrit dans la lignée de l’annulation de l’arrêté de 2020 obtenue par l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI). Désormais, les arrêtés des années 2021 à 2024, construits sur la même méthodologie, risquent, eux aussi, d’être invalidés.
En effet, le Conseil d’État a estimé que le découpage en 14 secteurs géographiques, effectué par la préfecture de Paris, ne garantissait pas une homogénéité suffisante. Or, c’est un point central dans les actualités de la copropriété. En invalidant cette approche, le Conseil ouvre la voie à une redéfinition des zones. Cependant, cette redéfinition nécessitera une analyse approfondie pour éviter de nouveaux recours.
Quelles conséquences concrètes ?
- Renvoi devant la cour administrative d’appel. Le dossier sera réexaminé pour déterminer si des ajustements sont possibles, mais l’annulation reste effective pour l’instant.
- Contentieux en cours. Les propriétaires impliqués dans des litiges pourront invoquer cette décision pour contester les loyers plafonnés.
- Fragilité des arrêtés suivants. Les arrêtés de 2021 à 2024, basés sur le même découpage, pourraient également être annulés.
- Redéfinition des zones. Un nouveau découpage devra être proposé, en tenant compte des critiques actuelles.
- Responsabilité de l’État. Le manque à gagner pour les bailleurs soulève la question de la responsabilité de l’État. Cependant, des dédommagements collectifs paraissent peu probables au vu du contexte budgétaire.
Cette décision, qui occupe une place importante dans les actualités de la copropriété, relance le débat sur la nécessité de politiques publiques favorisant une offre locative accrue pour répondre à la demande et stabiliser les prix.
Réglementation environnementale dans le neuf : l’initiative CAP 2030
Un cadre de référence pour l’avenir du bâtiment
L’initiative CAP 2030 mobilise les acteurs du bâtiment autour des défis environnementaux qui s’annoncent. Ce programme vise à élaborer, d’ici Noël, un cadre de référence commun pour maintenir la position de la France en tant que leader européen de la construction durable.
Charles Bohbot souligne l’importance de ce projet, bien que des réserves soient émises : “Compte tenu du contexte politique actuel, il reste à voir si ces ambitions pourront réellement se concrétiser.”
Des normes environnementales ambitieuses mais réalistes
L’objectif de CAP 2030 est de créer des normes environnementales compatibles avec les contraintes économiques et les objectifs de construction. Ce cadre s’inscrit dans la continuité de la norme RE2020, qui fixe des exigences élevées en matière d’efficacité énergétique et d’impact carbone. Ainsi, il s’agit de concilier ambition écologique et faisabilité pour accompagner le secteur vers des pratiques plus durables.
En anticipant les futures normes qui structureront la construction durable, cette démarche s’inscrit pleinement dans les actualités de la copropriété et de l’immobilier. Ces réflexions, esquissées lors d’une rencontre le 2 octobre dernier, s’inscrivent dans une dynamique d’innovation continue. En effet, cette initiative représente un pas important vers une transformation durable du secteur du bâtiment, tout en cherchant à surmonter les contraintes économiques et politiques actuelles.
Une proposition de loi pour une “trêve travaux” en copropriété
Un texte pour sécuriser les obligations de décence énergétique
Une proposition de loi, déposée le 7 novembre 2024 par les députés Bastien Marchive (Parti radical) et Inaki Echaniz (Parti socialiste), vise à prévenir les litiges liés aux obligations de décence énergétique en copropriété. Ce texte répond à une situation préoccupante. À partir du 1er janvier 2025, plus de 250 000 logements situés en copropriété risquent d’être interdits à la location, faute de satisfaire aux exigences de la loi Climat et Résilience.
Charles Bohbot précise : “Cette proposition prévoit de suspendre temporairement l’interdiction de louer, tant que des travaux de rénovation énergétique ont été votés par le syndicat de copropriété et sont en cours de réalisation. Cette mesure permettrait aux propriétaires de maintenir leurs revenus locatifs tout en respectant les nouvelles obligations environnementales.”
Un mécanisme clé : la “trêve travaux”
Le cœur de cette proposition repose sur l’idée de “trêve travaux”. Durant cette période, les propriétaires pourraient continuer à louer leur bien, à condition que :
- Le syndicat de copropriété ait voté des travaux répondant aux normes énergétiques.
- Ces travaux soient en cours de réalisation.
Des obstacles à surmonter avant janvier 2025
Malgré l’urgence, le calendrier législatif reste un obstacle majeur. En effet, la proposition de loi n’est pas encore votée, et il est peu probable qu’elle soit adoptée avant le 1er janvier 2025. Pendant ce temps, de nombreux logements pourraient se retrouver inlouables, malgré des efforts engagés pour se conformer aux exigences légales.
Par ailleurs, des auditions ont déjà eu lieu, notamment celle de Gilles Frémont, président de l’ANGC (Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété), qui a formulé des recommandations pour améliorer ce texte. Cette étape, marquante dans les actualités de la copropriété, illustre l’importance de ce projet législatif. Ainsi, cette proposition de loi, bien qu’encore incertaine, est une réponse pragmatique aux défis posés par les obligations de décence énergétique, tout en préservant l’équilibre économique des copropriétés.
Prescription biennale et syndicats de copropriétaires : une confirmation jurisprudentielle
Une décision marquante de la Cour de cassation
Dans un arrêt du 10 octobre 2024 (n°23-13.870), la troisième chambre de la Cour de cassation a réaffirmé un principe bien établi. En effet, le syndicat des copropriétaires, bien qu’étant une personne morale qualifiée de « non-professionnel », ne peut pas être assimilé à un consommateur selon l’article L. 218-2 du Code de la consommation. Par conséquent, il ne peut pas bénéficier de la prescription biennale applicable aux consommateurs pour contester des créances.
Charles Bohbot commente : “Cette décision découle d’un litige classique. La société Veolia a assigné un syndicat des copropriétaires en paiement de factures d’eau, et ce dernier a tenté de se prévaloir de la prescription biennale. La Cour a rappelé que si le syndicat n’est pas un professionnel, il n’est pas pour autant un consommateur.”
Une tentative récurrente, mais vouée à l’échec
Ce type de défense, bien que compréhensible, s’avère désormais inefficace. Même si cette tentative est fréquente, il est temps que les syndicats des copropriétaires cessent de plaider ce moyen. La Cour a même pris soin de motiver sa décision pour qu’il ne subsiste aucune ambiguïté.
Cette décision, qui s’inscrit dans les actualités de la copropriété, est une piqûre de rappel pour les syndicats de copropriétaires. En effet, ils doivent rester attentifs aux délais de prescription applicables à leurs litiges. Car ils ne bénéficient pas des protections offertes aux consommateurs. Cela implique une vigilance accrue dans la gestion des créances et des contentieux.
Clause réputée non écrite : l’implication indispensable du syndicat des copropriétaires
Une décision clé pour la modification des règlements de copropriété
Dans un arrêt rendu le 10 octobre 2024 (n°22-22-649), la troisième chambre de la Cour de cassation a rappelé un principe fondamental. Ainsi, pour qu’une action visant à déclarer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété soit recevable, le syndicat des copropriétaires doit impérativement être entendu ou appelé à la cause.
Charles Bohbot explique : “Dans cette affaire, un copropriétaire avait profité d’une clause du règlement qui autorisait des modifications des parties communes sans approbation de l’assemblée générale. Il a effectué des travaux conséquents, comme l’aménagement des combles et l’installation d’une mezzanine avec des poutres et un faux plancher. L’autre copropriétaire a alors contesté cette clause, la jugeant non écrite.”
L’absence du syndicat : un obstacle insurmontable
Bien que la Cour de cassation ait reconnu que la clause en question pourrait être réputée non écrite, elle a conclu que l’action n’était pas recevable en l’absence du syndicat des copropriétaires dans la procédure.
“Modifier un règlement de copropriété ou contester une clause nécessite impérativement d’impliquer le syndicat, car il est le représentant légal de l’ensemble des copropriétaires”, précise Charles Bohbot.
Cet oubli de procédure a été fatal pour le copropriétaire contestant, qui a perdu son action en justice malgré la légitimité de son argumentation. Cette décision rappelle l’importance pour les copropriétaires de respecter scrupuleusement les règles de procédure.
Charles Bohbot conclut : “Ce type d’affaire met en lumière la nécessité d’une bonne gestion juridique en copropriété. Les copropriétaires doivent être conseillés pour éviter des écueils procéduraux qui peuvent faire échouer des actions légitimes.”
Podcast Copro : votre guide incontournable sur les actualités de la copropriété
Les actualités de la copropriété et les évolutions juridiques qui y sont liées changent en permanence. Dans un contexte marqué par une instabilité politique croissante, il est crucial pour les acteurs du secteur (syndics, copropriétaires, conseils syndicaux, etc.) de se tenir informés des dernières nouveautés influençant la gestion et la valorisation de leur patrimoine immobilier.
C’est précisément l’objectif de notre émission “Podcast Copro” ! Chaque mois, nous vous proposons une analyse claire et complète des actualités de la copropriété et des évolutions juridiques associées, accompagnée de conseils pratiques pour mieux comprendre les enjeux et agir efficacement.
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