Dans le cadre de leurs missions, les ADIL apportent un conseil gratuit, neutre et personnalisé pour l’accession à la propriété. Sur la période 2017-2019, cette activité a représenté plus de 8 % des 840 000 consultations. Cela permet à chaque ménage de mieux évaluer le budget mensuel disponible pour son projet. Aussi de mieux connaître les aides et types de produits bancaires dont il peut bénéficier.
Un accompagnement des projets d’accession
Ces consultations individuelles associent l’approche juridique et financière. Ainsi, le particulier obtient une simulation détaillée des modalités de son financement. Selon l’état d’avancement du projet d’accession à la propriété, le conseiller d’ADIL étudie le coût maximal envisageable. De même, il proposera un plan de financement optimal.
En moyenne, par an, 9 200 projets d’accession à la propriété ont fait l’objet d’une étude financière par des conseillers juristes de 2017 à 2019. Le rôle des ADIL consiste également à sécuriser les plus fragiles. De façon à identifier les risques et évolutions possibles dans la réalisation de l’opération.
C’est pourquoi, la consultation intervient le plus souvent à un stade précoce. Pour six ménages sur dix, la visite à l’ADIL constitue le premier acte dans leur projet d’accession. En effet, les ADIL ont participé à plusieurs campagnes d’information notamment celle sur le Prêt à taux zéro (PTZ).
Cependant, depuis quelques années, les projets sont plus avancés. Ainsi, les ménages viennent de plus en plus fréquemment pour réaliser un plan de financement avec un bien et un montant déjà identifié. Cela peut s’expliquer par le fait que les collectivités invitent à un passage en ADIL.
Globalement, les taux d’effort en prenant compte des aides, sont proches de 30 %. Ainsi, 80 % des projets étudiés présentent des taux d’effort compris entre 25 et 35 %. Ces valeurs sont stables depuis 15 ans. Elles s’inscrivent en cohérence avec les pratiques des établissements financiers en termes de recevabilité des dossiers des demandes de prêt.
Une forte capacité d’endettement
La baisse des taux d’intérêt et l’allongement des durées de remboursement ont largement contribué à une augmentation de la capacité d’endettement des ménages. Pour mémoire, les taux ont baissé de l’ordre de 8 points en 25 ans, et de plus de trois points entre fin 2011 et fin 2019.
Les durées d’endettement choisies dans les simulations se sont nettement allongées depuis 15 ans. En 2019, 50% des demandes s’établissent avec un prêt de 21 à 25 ans. Toutefois, les banques restent prudentes vis-à-vis des endettements sur plus de 25 ans.
Du fait du barème de PTZ en vigueur depuis 2016, une proportion accrue d’opérations est financée par un prêt principal d’une durée de 11 à 15 ans. En effet, le PTZ peut financer jusqu’à 40 % d’une opération avec un différé jusqu’à 15 années. Aussi, il peut être l’unique prêt à rembourser à l’extinction du prêt principal. Toutefois, ce phénomène s’est ralenti. Les prêts principaux d’une durée de plus de 20 ans représentaient 59 % en 2015, ils ne représentent plus que 55 % en 2019.
De fait, l’endettement représente en moyenne 5,5 années de revenus en 2019, un niveau inégalé depuis 1999.
Recours à un PTZ dans les projets d’accession à la propriété
En 2017 comme en 2019, 85 % des projets d’accession dans le neuf, et 35 % des projets dans l’ancien bénéficient d’un PTZ. Cette hausse correspond à l’éligibilité des opérations comptant plus de 25 % de travaux au PTZ.
Dans les plans de financements étudiés par les ADIL, le Prêt d’accession sociale (PAS) est fréquemment préconisé pour les ménages qui peuvent y prétendre. Car, il présente de nombreux avantages : éligibilité à l’APL, sécurisation, frais de dossier réduits. Sur la période étudiée, 70 % des simulations préconisent un prêt classique pour l’emprunt principal, un PAS étant conseillé dans la plupart des autres cas.
À l’échelle nationale, fin 2017, 388 000 ménages bénéficient d’une aide au logement facilitant le remboursement de leur emprunt. Le montant moyen de l’aide est de 106 €/mois. En toute logique, les couples avec deux enfants et plus et les familles monoparentales obtiennent des aides plus élevées. 128 € pour les premiers et 119 € pour les secondes. Notons que la proportion de ménages éligibles a décru avec la suppression progressive de ce type d’aides en 2018 et 2019.
Accession à la propriété des primo-accédants
En 2019, 95 % des ménages consultant une ADIL sont des primo-accédants. Les locataires du secteur privé sont largement représentés (54 %). La part des locataires du parc locatif social atteint 25 %. Aussi, les 16 % restants sont logés gratuitement ou vivent chez leurs parents.
La part relative des ménages avec enfants décroît, elle atteint 41 % en 2019. Avec 15 %, la part de familles monoparentales demeure faible. Par contre, celle des personnes seules augmente (34 % en 2019 VS. 25 % en 2015). Les moins de 30 ans représentent 25 % des consultants, leur part étant particulièrement importante parmi les couples sans enfant (40 %) et les personnes seules (35 %).
Le niveau de vie moyen, des candidats à l’accession à la propriété, rencontrés par les ADIL est de 1 540 € par mois. Il demeure nettement inférieur à celui des ménages dans leur ensemble (1 800 €). En effet, entre 2007 et 2010, l’ensemble des ménages pouvaient bénéficier d’un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. En 2011, le PTZ était accessible à l’ensemble des primo-accédants. Depuis, des conditions de ressources ont été réintroduites et le PTZ pour les plus modestes a été renforcé.
Cette tendance s’observe également sur le montant d’apport personnel. Il diminue sensiblement. Sa valeur moyenne s’établit à 18 200 € en 2019, après avoir été de 20 900 € en 2016, de 23 700 € en 2014 et 27 700 € en 2011. Soulignons que la part des projets avec moins de 10 % d’apport est majoritaire (70 %).
Des projets d’accession à la propriété, orientés vers les agglomérations moyennes
Le montant médian des acquisitions envisagées diminue. Il est de 159 000 € en 2019 après avoir atteint 172 000 € en 2016. Les projets les moins chers concernent, dans leur grande majorité, l’accession à la propriété dans l’ancien avec ou sans travaux. Ce qui explique en partie la proportion plus importante de personnes seules pour ce type de bien.
Depuis 2012, la part des ménages qui s’orientent vers le neuf est restée pratiquement stable, à hauteur de 41 % en 2019. Dans un contexte de taux d’intérêt bas, le PTZ procure un avantage qui peut apparaitre modeste par rapport au différentiel entre le coût du neuf et celui de l’ancien.
Toutefois, l’ouverture du PTZ aux opérations avec 25 % de travaux a eu un effet sur les projets étudiés dans l’ancien. Entre 2006 et 2011, 60 % des projets dans l’ancien comportaient des travaux. Cette part tombe à 36 % en 2019 à la suite de la suppression du PTZ dans l’ancien avec travaux en zone A et B1.
