Le marché immobilier ancien en France a connu une année 2024 marquée par une dynamique contrastée, avec une reprise nette dès l’été. Le Bilan Century 21 France révèle que, malgré une première moitié d’année difficile, les volumes de vente ont progressé de 2,8 % grâce à la baisse des taux d’intérêt et à une inflation mieux maîtrisée. Cette évolution a permis de redonner du pouvoir d’achat aux ménages et d’assouplir les conditions de crédit. Alors que les prix ont continué de baisser, les perspectives pour 2025 semblent encourageantes, avec un marché en voie de stabilisation.
Sommaire :
- Bilan du marché immobilier ancien en 2024
- Analyse régionale : Paris, Île-de-France et les régions
- Facteurs clés de la reprise immobilière en 2024
- Perspectives pour 2025 : Qu’attendre du marché immobilier ancien ?
Bilan du marché immobilier ancien en 2024
L’année 2024 a marqué un tournant décisif pour le marché immobilier ancien en France. Après une période prolongée de ralentissement amorcée dès 2022, le secteur a connu une véritable reprise au cours du second semestre. Selon le Bilan Century 21 France, cette reprise s’est traduite par une augmentation de 2,8 % des volumes de transactions.
Deux phases distinctes en 2024
Le Bilan Century 21 France souligne une nette dichotomie dans l’évolution du marché immobilier en 2024. Le premier semestre a été marqué par une poursuite de la baisse amorcée l’année précédente, avec des prix et des volumes de vente en recul. Cependant, dès l’été, les signes de redressement se sont multipliés, portés par des facteurs économiques favorables :
- Baisse des taux d’intérêt. Les taux moyens se sont stabilisés autour de 3 % à 3,5 %, redonnant aux ménages des capacités d’emprunt accrues.
- Inflation maîtrisée. Avec une inflation contenue à 1,6 %, les ménages ont vu leur pouvoir d’achat légèrement augmenter.
Charles Marinakis, président de Century 21 France :
« Après deux années de baisse continue, le marché immobilier ancien a retrouvé un certain équilibre, porté par des taux plus favorables et des prix en repli. »
Baisse des prix et ajustement du marché
Par ailleurs, le Bilan Century 21 France révèle une baisse généralisée des prix au mètre carré. Cette correction, bien que modérée par rapport à 2023, reflète l’ajustement nécessaire pour relancer les ventes. Les maisons ont enregistré une baisse plus marquée de 3,8 % contre 0,7 % pour les appartements.
Ainsi, ce recul s’inscrit dans la continuité des tendances amorcées en 2022. En effet, depuis cette date, les prix des maisons ont chuté de 9,6 % et ceux des appartements de 9,3 %. Cette correction a permis aux ménages de repenser leur projet immobilier en ciblant des biens plus petits ou en s’éloignant des centres urbains les plus chers.
En Île-de-France, le prix moyen des maisons a diminué de 13,3 % depuis 2022, atteignant 359 676 € en 2024 contre 414 608 € deux ans plus tôt. Cette baisse s’explique par une réduction de la superficie achetée, passant de 111 m² à 106,4 m².
Réduction des délais de vente : un signal positif
Autre indicateur clé du redressement du marché : la réduction des délais de vente. En moyenne, les délais se sont établis à 94 jours pour les maisons et 97 jours pour les appartements. Bien qu’en légère baisse par rapport à 2023, ces délais restent encore loin des niveaux d’avant-crise (57 jours en 2017).
Les délais de vente les plus longs sont observés en Île-de-France. En effet, les maisons s’y vendent en moyenne en 99 jours, tandis que les appartements nécessitent 100 jours pour trouver preneur. À titre de comparaison, ces délais sont légèrement plus courts à Paris, où ils s’établissent à 94 jours.
Conseil aux vendeurs : « Pour réduire les délais de vente, il est crucial de bien positionner le bien sur le marché en adoptant un prix réaliste, aligné avec les tendances locales. »
Évolution de la demande : focus sur la résidence principale
Le marché de l’immobilier ancien en 2024 a été marqué par une transformation de la nature des acquisitions. En effet, les achats destinés à la résidence principale ont représenté 66,8 % des transactions, en hausse de 1,5 % par rapport à 2023.
À l’inverse, l’investissement locatif a poursuivi son déclin. Puisqu’il atteint 25,5 % des ventes, un niveau inédit depuis 2018. Cette tendance s’explique par des rendements locatifs moins attractifs dans un contexte de réglementation plus stricte pour les passoires thermiques et de loyers plafonnés.
Des disparités régionales marquées
Si la reprise est perceptible au niveau national, elle masque d’importantes disparités régionales. Certaines zones, comme la Nouvelle-Aquitaine, ont connu une croissance notable de 13,8 % des transactions. Tandis que d’autres régions comme la Bretagne ont enregistré une baisse de -12,2 %.
En région parisienne, les Hauts-de-Seine affichent une progression spectaculaire des volumes de vente (+9,9 %), contrastant avec la baisse de 7,2 % des prix dans les Yvelines.
Analyse régionale : Paris, Île-de-France et les régions
En effet, le Bilan Century 21 France met en lumière des évolutions variées à travers le territoire. Si l’Île-de-France et Paris montrent des signes de redressement, certaines régions enregistrent encore des baisses de prix ou d’activité. Cependant, des disparités importantes apparaissent selon les départements et les villes, illustrant un marché immobilier fragmenté, mais résilient.
Paris : Des prix en baisse, mais des ventes en hausse
En 2024, Paris a connu une véritable correction des prix, permettant aux ventes de repartir après une année 2023 particulièrement difficile. Le prix moyen au mètre carré s’établit désormais à 9 321 €, soit une baisse de 4,8 % sur un an. Cette chute s’inscrit dans une tendance plus large observée depuis 2022, avec une baisse cumulée avoisinant 10 %.
Charles Marinakis souligne : « La baisse des prix à Paris a permis à de nombreux acquéreurs de franchir le pas, même si cela signifie acheter des biens de plus petite surface. »
En effet, la superficie moyenne des biens achetés a légèrement diminué pour atteindre 48,6 m², contre 50 m² deux ans plus tôt. Cette stratégie d’achat plus modeste permet de compenser la hausse des taux d’intérêt et de s’adapter au pouvoir d’achat des ménages. Ainsi, en 2022, le montant moyen d’une acquisition à Paris était de 517 756 €. Or, en 2024, ce montant a chuté à 441 661 €, soit une baisse significative de 14,7 %.
C’est pourquoi, adopter une stratégie de prix compétitifs dès la mise en vente est essentiel. En effet, proposer un bien au juste prix augmente considérablement les chances de conclure une vente rapidement.
Île-de-France : des disparités marquées entre les départements
En Île-de-France, le marché immobilier ancien a montré des signes d’amélioration avec une légère hausse des transactions :
- +1,7 % pour les maisons
- +1,1 % pour les appartements
Cependant, cette reprise est contrastée. Les prix continuent de reculer avec des baisses plus marquées pour les maisons (-4,6 %) que pour les appartements (-2,3 %).
Les Hauts-de-Seine se démarquent par une hausse des ventes de +9,9 %, la plus forte progression de la région. Cette dynamique s’explique par une baisse modérée des prix et une forte demande dans les villes proches de Paris, comme Boulogne-Billancourt ou Courbevoie. À l’inverse, les Yvelines enregistrent la plus forte baisse des prix avec -7,2 %.
En Seine-Saint-Denis, le marché reste attractif pour les primo-accédants malgré une légère baisse des prix de -1,5 %. Les ventes ont augmenté de 1,5 %, témoignant d’un regain d’intérêt pour les communes en périphérie parisienne.
Régions : des contrastes entre dynamisme et ralentissement
Si certaines régions ont vu leur marché repartir, d’autres continuent d’afficher des difficultés.
Les régions les plus dynamiques en 2024 :
- Nouvelle-Aquitaine : +13,8 % de transactions.
- Occitanie : +9,7 %.
- Centre-Val de Loire : +7,2 %.
À l’inverse, des régions comme la Bretagne ont enregistré une baisse d’activité de -12,2 %. En Normandie, les prix ont augmenté de 2,5 %, alors que les ventes ont progressé de +4,1 % après une chute importante de -21,7 % en 2023.
Conseils pour les acheteurs et vendeurs en région
- Acheteurs : Ciblez les régions où les prix sont encore en baisse, comme la Bretagne ou certaines zones d’Île-de-France.
- Vendeurs : Dans les régions où l’activité reprend (Nouvelle-Aquitaine, PACA), il est conseillé de ne pas surestimer son bien. Un prix réaliste permettra d’attirer des acquéreurs rapidement.
Facteurs clés de la reprise immobilière en 2024
Le Bilan Century 21 France met en avant plusieurs éléments déterminants ayant contribué à la reprise du marché immobilier ancien en 2024. Cette embellie repose sur des ajustements économiques et des comportements d’achat adaptés à la nouvelle réalité du marché.
La baisse des taux d’intérêt : un levier puissant
L’un des principaux moteurs de la reprise a été la baisse progressive des taux d’intérêt. Après avoir atteint des sommets en 2023, les taux moyens se sont stabilisés autour de 3 % à 3,5 % au cours de 2024. Cette baisse, bien que modérée, a permis de redonner aux ménages une capacité d’emprunt plus importante. Si l’on prend l’exemple d’un ménage avec un budget de 300 000 €. Il a vu sa capacité d’emprunt augmenter de près de 8 % par rapport à 2023 grâce à la baisse des taux.
Charles Marinakis, souligne : « Les ajustements de taux, bien que tardifs, ont agi comme un électrochoc pour un marché en perte de vitesse. Les ménages ont retrouvé confiance et ont pu relancer leurs projets immobiliers. »
Stabilisation de l’inflation : rétablir le pouvoir d’achat
En parallèle, la maîtrise de l’inflation a joué un rôle déterminant dans la relance du secteur immobilier. L’inflation, estimée à 1,6 % pour l’année 2024 selon la Banque de France, a permis aux ménages de retrouver une certaine sérénité dans la gestion de leur budget. Grâce à la maîtrise de l’inflation, les ménages ont pu réduire leurs dépenses contraintes, ce qui leur a permis d’augmenter leur capacité d’épargne et de renforcer leur apport personnel. De plus, la stabilité des prix a favorisé une meilleure prévisibilité financière, dissipant ainsi les craintes de hausses inattendues des mensualités de crédit.
Baisse des prix de l’immobilier : une correction nécessaire
Les prix ont continué de reculer en 2024, offrant alors des opportunités d’achat plus accessibles.
Cette baisse des prix a permis de compenser partiellement l’effet des hausses de taux d’intérêt observées en 2022 et 2023. Cependant, la correction n’a pas été uniforme sur tout le territoire. Certaines régions ont enregistré des baisses plus marquées, tandis que d’autres ont résisté.
Assouplissement des banques : crédit plus accessible
L’année 2024 a également été marquée par un assouplissement des conditions de prêt. Après une période de forte restriction, les banques ont recommencé à octroyer des crédits plus facilement.
Les facteurs clés de cet assouplissement :
- Durée d’emprunt prolongée. La durée moyenne des prêts s’est allongée à 21,8 ans (+0,5 % sur 12 mois).
- Financement plus élevé. 80,9 % des transactions ont été financées par emprunt en 2024, contre 80,7 % en 2023.
Investissement locatif en retrait : un marché recentré sur la résidence principale
Un autre facteur clé de la reprise réside dans la mutation des intentions d’achat. Alors que l’investissement locatif représentait 30,6 % des ventes en 2021, ce chiffre est tombé à 25,5 % en 2024. Or, cette baisse marque un recentrage du marché vers l’acquisition de résidences principales.
« La priorité des ménages s’est déplacée vers l’achat de leur résidence principale, délaissant l’investissement locatif, notamment en raison des contraintes réglementaires et de la baisse de rentabilité. »
À Paris, 62,2 % des ventes ont été réalisées pour des résidences principales, tandis que l’investissement locatif est tombé à 26,8 %, en recul de 4,3 %.
Réduction des surfaces achetées : un ajustement stratégique
Face à la hausse des taux et à la baisse du pouvoir d’achat, de nombreux acquéreurs ont choisi de réduire la superficie des biens qu’ils achètent. Cette tendance a été particulièrement observée en zone urbaine, où le prix au mètre carré reste élevé.
Ainsi, en 2024, la superficie moyenne des maisons est restée stable à 113 m², reflétant une certaine constance dans les choix d’achat des ménages. En revanche, celle des appartements a légèrement diminué à 57,3 m², traduisant une tendance à privilégier des biens plus petits face aux contraintes budgétaires. C’est pourquoi, miser sur des biens plus petits, mais bien situés reste une stratégie payante. En particulier pour les primo-accédants cherchant à limiter leur endettement tout en restant proches des centres urbains.
Perspectives pour 2025 : Qu’attendre du marché immobilier ancien ?
L’année 2025 s’annonce comme une période charnière pour le marché immobilier ancien en France. Les prévisions du Bilan Century 21 France tablent sur une stabilisation du marché, avec une estimation d’environ 850 000 transactions. Cette dynamique devrait permettre au secteur de retrouver des niveaux comparables à ceux de 2015. Bien que des incertitudes subsistent quant à l’évolution des taux d’intérêt, de l’inflation et des décisions politiques.
Stabilisation des taux d’intérêt : un moteur pour la confiance des acheteurs
La trajectoire des taux d’intérêt demeure l’un des principaux leviers de la dynamique immobilière pour 2025. Les taux devraient se maintenir entre 3 % et 3,25 %, à condition que l’inflation reste maîtrisée autour de 1,6 %. Cette stabilité devrait favoriser l’accès au crédit et encourager les ménages à concrétiser leurs projets d’achat.
« Tant que les taux d’intérêt demeurent dans cette fourchette, nous pouvons espérer une poursuite de la reprise amorcée en 2024. Le marché immobilier devrait bénéficier de cette respiration après deux années de tension. »
Vers une stabilisation des prix après deux années de baisse
Si 2024 a été marquée par des ajustements significatifs des prix immobiliers (-3,8 % pour les maisons et -0,7 % pour les appartements), les prévisions pour 2025 annoncent une stabilisation globale des prix. Toutefois, cette accalmie ne sera pas uniforme sur l’ensemble du territoire.
Recentrage du marché sur les résidences principales
La part des acquisitions destinées à l’investissement locatif a atteint un plancher historique en 2024, représentant seulement 25,5 % des ventes, contre 30,6 % en 2021. En 2025, cette tendance devrait se confirmer avec un marché de plus en plus orienté vers l’achat de résidences principales. En effet, l’investissement locatif reste sous pression, notamment en raison de la réglementation croissante autour des logements énergivores et des plafonnements des loyers dans certaines zones tendues. À l’inverse, l’achat pour résidence principale continue de croître et représente désormais 66,8 % des transactions.
Régions : des performances variables selon les territoires
Certaines régions devraient connaître une croissance plus soutenue que d’autres. Après des baisses importantes, l’Île-de-France pourrait repartir à la hausse, notamment dans les Hauts-de-Seine (+9,9 % de ventes en 2024). En revanche, des zones comme la Bretagne, qui ont enregistré une baisse de -12,2 % en 2024, devraient encore connaître des ajustements.
Un environnement fiscal et politique à surveiller
Malgré ces signaux positifs, plusieurs incertitudes subsistent quant à l’évolution de la politique fiscale en 2025. Le Projet de Loi de Finances 2025 pourrait introduire des mesures susceptibles d’impacter le marché immobilier ancien, notamment en ce qui concerne :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
- La taxation des plus-values immobilières.
Un durcissement des conditions fiscales pourrait freiner la reprise, en dissuadant certains vendeurs de mettre leurs biens sur le marché. Restez attentifs aux évolutions législatives et adaptez vos projets en conséquence. Privilégier des biens énergétiquement performants et bien situés reste la meilleure stratégie pour sécuriser un investissement à long terme.
« L’année 2025 pourrait marquer le retour à un équilibre durable, mais la vigilance reste de mise pour anticiper les fluctuations du marché. » – Charles Marinakis.
