En collaboration avec le cabinet d’avocats BJA, nous vous offrons chaque mois une revue de l’actualité juridique de la copropriété. Elle se présente sous la forme d’un podcast animé par Charles Bohbot et Isabelle Dahan. En seulement une vingtaine de minutes, vous êtes informé des développements les plus importants du mois écoulé. Pour approfondir ces points, vous pouvez cliquer sur les liens disponibles dans cet article qui résume les différents sujets abordés.
Actualité juridique de la copropriété : facture et qualité de l’eau potable
L’ordonnance n° 2022-1611 du 22 décembre 2022 comprend des dispositions relatives à la transmission de la facture d’eau par les syndics et les bailleurs aux copropriétaires et aux locataires. Cette “directive eau potable” s’applique tant dans le secteur social que privé lorsque le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé.
Cette ordonnance met en œuvre une directive de l’Union européenne concernant l’eau potable. Son objectif est de garantir que tous les usagers disposent d’une information plus précise sur la qualité de l’eau potable.
Une obligation d’informer les copropriétaires
En effet, cette ordonnance insère un nouvel article 24-11 à la loi de 1965. Ce dernier impose une nouvelle obligation aux syndics de copropriété. Ainsi, depuis le 24 décembre 2022, le syndic doit transmettre à chaque copropriétaire la facture ainsi que les informations complémentaires sur la qualité de l’eau qui lui ont été adressées.
En outre, il est précisé que la transmission des informations relatives à la qualité de l’eau peut être effectuée en même temps que la convocation de l’assemblée générale annuelle. À défaut, cette communication devra être réalisée au minimum une fois par an.
À ce propos, Le texte ne mentionne qu’une obligation annuelle de transmission d’informations sur la facture et la qualité de l’eau. Sans obligation de passer par une résolution d’Assemblée générale.
Or, cette nouvelle obligation ne fait pas partie des documents obligatoires énumérés à l’article 11 du décret de 1967. Ce qui rend improbable une contestation de l’Assemblée générale pour non-transmission de ces informations. Ainsi, une diffusion sur l’Extranet et une notification aux copropriétaires pourraient suffire. Par ailleurs, pour des informations générales pour chaque commune vous pouvez cliquer sur le lien suivant : https://sante.gouv.fr/sante-et-environnement/eaux/eau.
Une obligation d’informer les locataires
Notons que l’obligation de transmission des informations relatives à l’eau s’applique également au bailleur dans le secteur privé ou social. Dans ce cas, la communication des informations doit être réalisée simultanément à l’envoi du décompte de charges ou, à défaut, au moins une fois par an.
Pour ce qui est du secteur privé, la nouvelle disposition de l’article 6-3 de la loi de 1989 stipule également que lorsque le logement est situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété, le bailleur doit transmettre au locataire les informations reçues dans les mêmes conditions que celles prévues par l’article 24-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Est-ce que l’application du DPE individuel pourrait être reportée ?
Le calendrier reste assez court. C’est pourquoi on entend ici ou là le souhait de décaler l’application dans le temps de ses obligations. En cela, les pouvoirs publics affirment que le climat ne peut pas être négocié et qu’aucun calendrier correctif ne sera établi. Mais, les professionnels soulèvent à juste titre la question des dates limites imposées.
À ce propos, Pierre Hautus, délégué général de Pluriance, a exprimé sa crainte d’une possible “casse sociale et patrimoniale”. Il a également évoqué une directive européenne EPDB sur la performance énergétique des bâtiments qui n’a pas été très médiatisée.
En effet, cette directive concerne tous les bâtiments et non seulement les logements locatifs. Ainsi, elle vise à rénover 45% de tous les bâtiments existants en Europe conformément aux normes environnementales d’ici 2036. Normalement, les directives européennes laissent aux États les moyens et le calendrier pour atteindre les objectifs. Or, cette directive européenne devient presque une loi logement !
Que penser d’une proposition de réduire la durée du PPT de 10 ans à 5 ans en copropriété ?
De plus, Pierre Hautus propose de réduire la durée du PPT de 10 à 5 ans pour qu’elle soit en accord avec la durée des mandats et des actions en copropriété. Que faut-il en penser ? En effet, les professionnels s’entendent sur le fait que le calendrier des travaux de rénovation énergétique a été mal pensé. Ainsi, on se retrouve avec des sanctions lourdes pour les DPE individuels avant même que les travaux en copropriété soient réalisés.
Rappelons que le calendrier s’étale sur plusieurs années, jusqu’en 2025-2026 pour le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux. Ce qui, par ailleurs, ne correspond pas aux durées des mandats des syndics. En cela, Pierre Hautus propose de réduire la durée du plan pluriannuel de travaux de 10 à 5 ans pour mieux s’adapter aux mandats et à l’action en copropriété. Effectivement, réduire la durée du calendrier pourrait être bénéfique.
L’Anah a publié son rapport annuel du registre des copropriétés
Pour cette année, le rapport de l’Anah se concentre particulièrement sur les problématiques liées aux impayés de charges de copropriété et aux coûts des travaux. Soulignons que les informations recueillies fournissent un aperçu de la situation des copropriétés inscrites dans ce registre. Cependant, ces données sont de l’ordre du déclaratif et non exhaustives. Notons, également, que le registre compte désormais 541 903 copropriétés immatriculées, dont 3 317 de plus de 200 lots.
Concernant, les données sur les montants de travaux, les copropriétaires ayant un logement construit entre 1975 et 1993 ont dépensé en moyenne 7 278 € de travaux en 2022. Mais, pour ceux qui résident dans des immeubles datant des années 1961 à 1974, la facture est la plus élevée avec 9 947 €. D’ailleurs, ce sont aussi les immeubles qui présentent le plus souvent une étiquette énergétique F ou G.
En matière d’impayés, le taux moyen en France s’élève à 17 %. Mais, pour les copropriétés dont la taille est entre 11 et 49 lots, il atteint 19 % en 2022. On estime ainsi que 128 551 copropriétés ont un taux d’impayés supérieur à 31 %.
De plus, l’indice de risque potentiel fournit une estimation de la fragilité des copropriétés. Or, il indique que 58 % des copropriétés sont à risque potentiel et 8 % à risque important.
