Selon la dernière étude du groupe Crédit Agricole, le marché immobilier pourrait s’infléchir légèrement au second semestre et en 2018. Les taux de crédit habitat qui ont commencé à remonter en seront le principal déterminant. Par ailleurs, les prix restent élevés et repartent à la hausse. Ce double mouvement, même s’il reste mesuré, va détériorer la capacité d’achat des ménages.
Le marché de l’ancien a été très soutenu en 2016. Le nombre de transactions a connu un record historique, avec 848.000 ventes. Il dépasse significativement le niveau moyen de ventes du boom immobilier précédent, 812 000 ventes par an sur 1999-2007.
Par ailleurs, Les prix des logements anciens ont commencé à se redresser en 2016. Ils étaient en baisse continue en 2012-2014, de 2% par an en moyenne. En 2016, les prix se sont accrus de 1,7% sur un an au T4. Ils sont remontés de 3,1% en Ile-de-France et de 4,4% à Paris, mais de seulement 1,1% en province. On constate donc une accélération, qui reste toutefois modérée compte tenu du dynamisme des transactions.
Les signes de raffermissement se confirmeraient sur les prochains mois. D’après les indicateurs avancés des Notaires Paris Ile-de-France, les prix des appartements en Ile-de-France seraient en avril 2017 en hausse de 3,7% sur un an (après 3,5% fin 2016). À Paris, ils monteraient de 5,6% (après 4,4%).
Le marché immobilier reste bien orienté début 2017. Le nombre de transactions dans l’ancien progresse encore, à 867000 en cumul sur 12 mois en février. La croissance de l’encours de crédit habitat accélère à +5% en février. Le marché pourrait toutefois s’infléchir un peu au second semestre, du fait de la remontée des taux de crédit.
Les mesures fiscales de soutien dans le neuf continuent à jouer en 2017, au moins au premier semestre. Au vu du programme du nouveau président, ces mesures ne devraient pas être fortement modifiées. Un statu quo est prévu a priori pour le PTZ et pour la taxation des plus-values immobilières. Une incertitude apparaît toutefois sur le dispositif Pinel, qui serait évalué et éventuellement ajusté. Cette incertitude pourrait entraîner une accélération temporaire des ventes de neuf investisseur en 2017 et un repli en 2018.
D’autres mesures fiscales devraient en revanche soutenir le marché : un abaissement des droits de mutation, une exonération de la taxe d’habitation dès 2020 pour 80% des ménages et une refonte de l’ISF. Il deviendra l’IFI, impôt sur la fortune immobilière. Assis sur les seuls actifs immobiliers, il reposera sur le même seuil d’assujettissement (1,3 M€), le même barème et les mêmes règles (abattement de 30% sur la résidence principale) que l’actuel ISF. Il concernerait donc un nombre de propriétaires plus restreint.
Selon les estimations d’Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, « les volumes de transactions dans l’ancien seraient très élevés début 2017 mais en léger repli au second semestre et en baisse de 3% en 2017, à 820000 ventes environ. Ils seraient à peu près stables dans le neuf en 2017, grâce aux mesures de soutien. Les prix de l’ancien seraient en hausse de 2 à 3%, avec l’effet retardé de la hausse des ventes en 2016. En 2018, les ventes baisseraient légèrement et les prix ralentiraient ».
