La tendance constatée depuis 2016 s’affirme, les prix des logements anciens continuent d’augmenter en France, au quatrième trimestre 2016, de 0,5% par rapport au trimestre précédent et de 1,7% sur un an selon l’indice Notaires de France-Insee.
En Ile-de-France la hausse des prix de l’ancien s’accentue, les prix de l’ancien augmentent plus modérément en province (+0,4% entre le troisième et le quatrième trimestre 2016). Contrairement à la région francilienne, la hausse est surtout tirée par les prix des maisons, qui croissent de 1,4% entre fin 2015 et fin 2016 ; ceux des appartements augmentent de 0,4%.
D’ailleurs, la tendance à la hausse observée au niveau de l’ensemble de la province à partir des indices de prix Notaires-Insee est visible dans la plupart des départements de province.
Toutefois, il existe une France à plusieurs marchés. Au niveau des principales villes de province en appartements anciens, seules les villes de Saint-Etienne (-5%), Toulouse (-1,5%) et Marseille (-1,3%) affichent des prix en baisse.
Dans les autres villes, les prix du logement augmentent:
- entre 1% et 2% à Reims, Dijon, Nice et Tours;
- entre 2% et 5% à Rennes, Toulon, Aix-en-Provence, Lille, Montpellier, Nantes, Grenoble, Besançon et Brest;
- au-delà de 5% à Lyon (+6,2%), Strasbourg (+6,8%) et Bordeaux (+11,2%).
La projection des indices de prix du logement à fin mai 2017 à partir des avant-contrats sur l’ensemble de la France métropolitaine anticipe une accélération de la hausse. En appartements anciens, l’évolution annuelle serait de +4,3%, alors qu’en maisons anciennes, cette hausse serait plus prononcée avec +6,1%.
Le dynamisme du marché de l’année 2016 et du début 2017, constaté par le volume accentué des transactions, risque de provoquer un double effet: celui de raréfier le nombre d’acquéreurs en puissance qui auront trouvé ce qu’ils recherchaient, mais aussi celui de diminuer les stocks des biens à vendre. La combinaison de ces deux phénomènes peut avoir pour avantage de soutenir les prix en vertu de la règle économique selon laquelle les prix résultent de l’équilibre de l’offre et de la demande.
Ce serait dès lors le bon moment pour les acquéreurs d’acheter et, pour les vendeurs, de vendre. À ce titre, une harmonisation de la plus-value et des prélèvements sociaux avec une réduction des délais à 15 ans, comme proposé par le notariat aux candidats à l’élection présidentielle, permettrait tout à la fois un retour de biens vides sur le marché et de freiner la hausse des prix du logement, si tant est qu’elle s’inscrit dans le temps.
Le marché pourrait alors se rééquilibrer tout en allégeant la tension montante sur les prix. Par ailleurs, et comme dit précédemment, un attentisme pré-électoral est définitivement à écarter. L’élément à redouter est une augmentation démesurée des taux d’intérêt qui viendrait freiner la capacité financière d’achat et troubler l’équilibre actuel. Cette hypothèse pourrait néanmoins exister en cas de sortie de la France de l’Union européenne et de la monnaie unique.
Un abandon de mesures fiscales efficaces (PTZ, Pinel) pourrait également déstabiliser un marché par lesquelles les acquéreurs et notamment les primo-accédants ont su trouver une justification supplémentaire à un investissement dans la pierre.
Un rééquilibrage des relations bailleur-locataire est également à souhaiter, en ce que les dernières lois favorables à la protection du locataire détournent les Français de l’investissement locatif. D’ailleurs, la perte fiscale due à la suppression (même partielle) de la taxe d’habitation risque d’être compensée par d’autres taxes profitant aux collectivités locales et, pourquoi pas, par une augmentation de l’impôt foncier, renforçant par là même ce déséquilibre. Il ne restera bientôt plus que les communes via les bailleurs sociaux à investir dans le marché locatif du logement, l’absence d’investisseurs privés risquant d’entraîner une certaine pénurie de logements locatifs, finalement préjudiciables aux locataires.
