XERFI-PRECEPTA vient de publier une étude approfondie sur « Les nouveaux modèles dans l’administration de biens ». Les administrateurs de biens vont devoir replacer les activités de gestion, à savoir le syndic de copropriété et la gérance locative, au premier plan pour restaurer les marges de l’activité. La piste du digital avec une multiplication des services proposés en ligne est un axe de développement majeur.
Les administrateurs de biens vont devoir replacer les activités de gestion au premier plan
Les administrateurs de biens vont devoir replacer les activités de gestion, à savoir le syndic de copropriété et la gérance locative, au premier plan et donc accorder moins d’importance aux activités dites secondaires, soit la transaction et les produits financiers issus des placements des fonds mandants.
« Paradoxalement, ces activités secondaires qui faisaient partie intégrante du modèle dominant des opérateurs, ont en effet entraîné son déclin progressif. C’est ce qu’illustre l’effritement des marges de la profession. Le taux de marge opérationnelle s’est ainsi replié de presque deux points par rapport à 2010 pour s’établir à 8% en 2015. Le taux de résultat net a, lui, cédé près de 3 points depuis 2008 à 7,3% l’an dernier. Ce recentrage stratégique permettra en toute logique de restaurer les marges tout en relançant la croissance de l’activité », indiquent les experts de Xerfi Precepta.
En réalité, la contraction des performances financières traduit l’accumulation des facteurs de mutation et de tension auxquels sont confrontés les administrateurs de biens depuis maintenant plusieurs années. Le renforcement de l’intensité concurrentielle (avec l’arrivée des acteurs digitaux), les nouvelles habitudes de consommation des clients finaux (négociations tarifaires de plus en plus fréquentes, etc.), les changements réglementaires impulsés par la loi Alur, la baisse des taux d’intérêt ou encore la mauvaise image de la profession reflètent le durcissement des conditions de marché.
Dans un tel contexte, les opérateurs ne sont pas restés inactifs. Les opérations de fusion-acquisition d’envergure se sont en effet multipliées dans le secteur depuis 2013. C’est ainsi que le leader incontesté Foncia, détenu depuis 2011 par les fonds Bridgepoint et Eurazeo, a été racheté par le fonds suisse Partners Group en juillet dernier.
Une profession condamnée au « choc de qualité »
Pour s’imposer sur ses marchés et justifier la hausse inexorable des honoraires, la profession ne pourra pas faire l’économie d’un réel saut qualitatif dans le domaine du syndic mais également de la gérance locative. Compte tenu de ses marges structurellement confortables, cette activité doit être renforcée dans le portefeuille des professionnels, avec davantage de services comme par exemple le conseil patrimonial. Les professionnels doivent également mettre en place des outils de fidélisation et de formation pour inscrire leurs collaborateurs dans la durée, alors que le métier devient de plus en plus complexe.
Au-delà du développement d’activités connexes comme l’asset management ou le courtage d’assurance, ils pourraient aussi élargir leur offre autour du bien-être des copropriétaires avec des services de bricolage, de jardinage, de ménage ou encore de garde d’enfant. Tout l’enjeu pour les professionnels est de devenir de véritables entreprises de services immobiliers, capables de proposer un accompagnement global aux copropriétaires et aux bailleurs.
Le numérique comme un axe de développement majeur
Une autre piste à creuser est celle du numérique. Si celle-ci n’est pas nouvelle dans le secteur de l’administration de biens, elle a pris une toute autre ampleur ces dernières années. Les opportunités sont en effet multiples dans le syndic comme dans la gérance locative. Foncia, Nexity et Sergic ont ainsi fait du digital un axe de développement majeur. Ainsi, face aux offensives des acteurs 100% en ligne sur les activités de syndic et de gérance locative, un nombre croissant d’administrateurs de biens renforcent leurs positions sur le digital avec une multiplication des services proposés en ligne.
Impulser une véritable stratégie de marque
Le durcissement des conditions de marché, l’obligation de monter en gamme et la nécessité d’élargir son offre passent par la mise en place d’une véritable stratégie de marque. L’administration de biens repose en effet encore beaucoup sur l’intuitu personae. En clair, le gestionnaire pèse davantage que la marque (y compris pour les plus connues d’entre elles).
Or, si le savoir-faire est indispensable, le faire savoir l’est tout autant, surtout si les acteurs s’engagent dans une diversification de leurs activités. C’est ainsi que le multicanal se généralise peu à peu dans le métier et que le community management devient un enjeu crucial à l’heure du social web pour que les réseaux sociaux jouent un véritable rôle de prescription.
