L’enquête réalisée en août et septembre 2016 par la CLCV à Paris montre que 62% des loyers proposés dans la capitale sont conformes. Une augmentation de 4 points par rapport à 2015.
Pour la réalisation de cette étude, la CLCV a consulté des annonces de huit sites Internet (seloger.com, fnaim.fr, leboncoin.fr, pap.fr, nexity.fr, foncia.com, orpi.com et century21.fr) pour retenir 800 annonces, avec un partage équilibré entre locations nues et meublées d’une part, et locations gérées en direct par le bailleur et le recours à un professionnel de l’immobilier d’autre part.
Les petites surfaces meublées sont les plus concernées
En moyenne, les loyers visés excèdent le maximum légal de 115,39 €/mois, soit 1.384,68 € à l’année. Sont surtout concernées les petites surfaces meublées, telles que les fameuses chambres de bonne. L’étude cite l’exemple d’un studio de 21 m2 dans le 18ème arrondissement de Paris, loué 1.040 € au lieu de 665 €, soit une différence de près de 375 € par mois. Cela représente, à l’année, la somme de 4.500 €. Ces résultats mettent malheureusement en exergue cette pratique des bailleurs consistant à fixer un loyer abusivement élevé pour les petits logements. Or, ce sont principalement les jeunes et étudiants qui en sont locataires, soit un public relativement fragile économiquement, ce qui les pénalise doublement.
Que faire des chambres de bonne ?
La ville de Paris vient d’annoncer son action consistant, d’ici 2020, à transformer 1000 chambres de bonne. Les fichiers fiscaux permettent d’estimer à 114.000 le nombre de ces « logements », dont plus de la moitié est inférieure à 9 m2, seuil de superficie minimale de décence en-deçà duquel un bailleur ne peut louer son bien.
La CLCV s’oppose à ce qu’un logement inférieur à 9 m2 puisse être loué, quand bien même celui-ci serait-il totalement refait à neuf. Des regroupements de chambres de service pourraient être envisagés, mais encore faudrait-il qu’elles appartiennent à un même propriétaire, ce qui n’est pas toujours le cas. Enfin et surtout, si des travaux sont en partie financés par les pouvoirs publics, il est impératif que les loyers pratiqués soient limités et inférieurs à ceux du marché. Il semblerait que ceux-ci seraient inférieurs de 20% au loyer de référence.
Le taux de conformité des loyers est plus important en cas de recours d’un agent immobilier
Ainsi, 75% des annonces passées par un professionnel sont conformes, contre 51% pour un particulier. Ces résultats sont meilleurs qu’en 2015, ces taux étaient alors respectivement de 70% et 47%. A noter toutefois que les agents immobiliers devraient avoir, en tant que professionnels, un taux bien plus élevé et se doivent de refuser, tant d’un point de vue juridique que déontologique, toute demande émanant d’un propriétaire exigeant un loyer qui excède les plafonds applicables.
En conclusion, si la situation est légèrement meilleure qu’en 2015, elle n’en est pas pour autant satisfaisante puisque 38% des loyers ne sont pas conformes et que les petites surfaces continuent de faire l’objet d’abus. Les bailleurs particuliers doivent être davantage sensibilisés à cette question, ainsi que les sites internet (leboncoin, PAP) qui n’assument pas leur responsabilité.
C’est pourquoi la CLCV demande que l’information du candidat locataire soit la plus précise possible et que les règles s’appliquent aussi bien aux professionnels de l’immobilier qu’aux particuliers. Il s‘agit notamment de préciser le montant de la provision pour charges et, le cas échéant, du complément de loyer.
Ensuite, des sanctions doivent être expressément prévues par les textes en cas d’infraction. La loi ALUR a instauré des amendes lorsque le bailleur exige du candidat locataire un document interdit par les textes (3.000 € pour les particuliers, 15.000 € pour les personnes morales) ou en cas de délivrance d’un congé frauduleux (6.000 € – 30.000 € ici encore selon la nature du propriétaire). Une amende pourrait donc tout à fait être prévue en cas de proposition d’un loyer excédent le maximum autorisé.
Enfin et surtout, selon la CLCV, le dispositif de plafonnement des loyers doit être étendu le plus rapidement possible aux autres zones concernées par la cherté des loyers, outre la banlieue parisienne où le processus est en marche, d’autres régions doivent pouvoir en bénéficier.
