Depuis le début de l’année 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé se confirme. En revanche, les loyers reculent de -0,9% en glissement annuel. Ils sont en baisse dans 80% des 20 premières villes par le nombre des habitants.
Depuis le début de l’année 2015, la reprise d’activité du marché locatif privé se confirme. La mobilité s’accroît même pour s’établir à 28,9%. La mobilité se redresse fortement (de 4% et plus) dans des régions où elle est habituellement forte : en Auvergne, en Bourgogne, en Franche-Comté, dans le Languedoc Roussillon, dans les Pays de la Loire et en Picardie.
Elle progresse à un rythme un peu plus rapide que la moyenne (de 2 à 3%) en Alsace, en Aquitaine, en Basse Normandie, en Bretagne, en Haute Normandie, en Midi Pyrénées et en PACA. Elle augmente à peu près dans la moyenne en Champagne Ardenne et dans le Centre. Alors qu’elle peine à décoller dans le Nord-Pas de Calais ; elle recule en revanche encore doucement (moins de 1%) dans le Limousin, en Lorraine et en Poitou-Charentes. Mais elle se dégrade toujours après plusieurs années d’un recul parfois rapide en Ile de France et en Rhône-Alpes.
« Au-delà des tendances d’une reprise du marché locatif privé qui se dessine dans la plupart des régions, le risque d’une crise quantitative sévère de l’offre locative privée se renforce dans des villes où les déséquilibres des marchés sont déjà prononcés (Lille ou Paris, notamment), du fait de l’insuffisance de la construction constatée depuis de nombreuses années », commente Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS.
« Cette situation de blocage du marché est observée en période de désengagement des propriétaires bailleurs, surtout si dans ces villes la mise en œuvre de l’encadrement des loyers conduit les propriétaires bailleurs dont les recettes locatives vont fortement baisser à restructurer leur patrimoine en défaveur des placements immobiliers », ajoute-t-il.
Alors que sur Marseille le marché bénéficie d’un redressement rapide de l’activité (18.1% depuis le début 2015), la mobilité recule toujours sur Paris (16,7%), y renforçant les craintes d’une pénurie de l’offre locative généralisée et durable. Dans un tel contexte, l’effort d’amélioration et d’entretien des logements (les relocations après travaux) ne se relève pas : 16.5% des logements reloués ont bénéficié de gros travaux d’amélioration et d’entretien avant leur remise en location en 2014. Et en ce début d’année, la situation de dégrade encore (12%).
En outre, depuis 2009, le recul de l’activité s’est accompagné d’un allongement des délais de remise en location (+ 28.7%). La montée de la vacance représente 1.7 semaine de recettes perdues. Le niveau actuel de la vacance, près de 8 semaines en moyenne, équivaut chaque année à une perte de 4.3% des loyers perçus.
« Alors que la progression des loyers de marché a fortement ralenti durant ces années, le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi « Pour l’accès au logement et un urbanisme rénové » (ALUR) va être progressivement mis en place «dans certaines zones tendues dotées d’un observatoire des loyers ». Dans le cas général, le nouveau loyer ne pourra alors plus excéder un « loyer médian de référence» majoré a maxima de 20%, le « loyer médian de référence majoré ». Le dispositif d’encadrement se met ainsi en place sur Paris. En supposant que les loyers médians de référence soient systématiquement majorés à 20% au-dessus des loyers médians, on peut remarquer avec CLAMEUR que le mécanisme d’écrêtage des loyers de marché que déclencherait le seuil précédent concernera (en moyenne et aux conditions de marché de l’année 2014) 20.4% des relocations et locations nouvelles réalisées sur Paris : 24.2% des studios et 1 pièce, mais de l’ordre de 18% des 2 à 4 pièces », conclut Michel Mouillart.
Pour Clameur, le dispositif d’encadrement des loyers va déstabiliser le secteur locatif privé avec pour conséquence, une diminution de la rentabilité locative, tant sur le flux que sur le stock. Pour maintenir un rendement satisfaisant, les bailleurs vont donc être tentés de réaliser des plus-values en capital, dès que le marché de l’ancien se sera suffisamment redressé. Le risque de la vente d’une partie du patrimoine locatif privé telle qu’observée entre 1978 et 1988 n’est pas à négliger.
L’observatoire Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux) met à jour chaque trimestre un tableau de bord qui analyse les évolutions intervenues depuis 1998 sur les marchés locatifs privés de près de 1.500 villes et EPCI de plus de 10.000 habitants. Il s’appuie sur un échantillon de 295.000 références, remontant de ses 34 adhérents (Foncia, Nexity, Icade, Centuty 21, SeLoger.com…), représentant 18,1% de l’ensemble du marché.
Source : www.clameur.fr
