Le bail est signé, l’état des lieux est programmé : il reste un document à réclamer, l’attestation d’assurance habitation. C’est le seul moyen de vérifier que le locataire a bien couvert les dommages dont il répond vis-à-vis du logement. Voici ce que la loi permet au bailleur d’exiger, à quels moments, et comment réagir lorsque le document n’arrive pas.
Sommaire :
- Ce que la loi impose au locataire
- À quels moments réclamer l’attestation ?
- Une attestation que le locataire peut obtenir immédiatement
- Ce qu’il faut vérifier sur l’attestation
- Le cas de la colocation
- Que faire si l’attestation n’arrive pas ?
- Les bons réflexes du bailleur
Ce que la loi impose au locataire
L’obligation de souscrire une assurance habitation incombe au locataire, et non au bailleur. Ce dernier doit toutefois s’assurer que le locataire respecte bien cette obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il répond en cette qualité, et d’en justifier par une attestation de l’assureur. Selon Service-Public, cette règle vaut pour tout logement loué avec un bail d’habitation, bail mobilité compris. Seule la garantie dite des « risques locatifs », qui couvre l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux, est obligatoire.
Le bailleur peut donc exiger la preuve de cette garantie : Service-Public rappelle qu’il a l’obligation de veiller à ce que son locataire souscrive une assurance risques locatifs. Les protections supplémentaires, comme celle des biens personnels du locataire, ne sont pas obligatoires. Le bailleur a aussi ses propres obligations, distinctes : en copropriété, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit s’assurer en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) ; hors copropriété, l’assurance habitation du propriétaire n’est pas obligatoire, précise Service-Public.
À quels moments réclamer l’attestation ?
La loi prévoit deux moments. Le premier est la remise des clés : le locataire doit alors remettre l’attestation. Le second est annuel : le bailleur ou son agence peut la redemander une fois par an.
Le texte prévoit une justification à la demande du bailleur, ce qui signifie que la relance dépend de vous. Un contrat d’assurance peut avoir été résilié ou ne pas avoir été renouvelé entre-temps : demander le document chaque année permet de s’en apercevoir.
Une attestation que le locataire peut obtenir immédiatement
Pour le locataire, fournir ce justificatif n’a rien d’une démarche lourde. Chez MAE, par exemple, l’attestation d’assurance habitation destinée au propriétaire bailleur est disponible immédiatement après la souscription en ligne. Le logement est assuré dès le lendemain de la souscription, avec une date de début que le locataire peut aussi choisir dans les trois mois à venir. Un locataire relancé peut donc obtenir son justificatif rapidement.
Ce qu’il faut vérifier sur l’attestation
La loi exige une attestation de l’assureur sans en fixer le contenu. À titre de repère, les Crous, qui l’exigent pour leurs résidences, demandent qu’elle mentionne l’adresse du logement assuré, la période de garantie et les risques couverts. Trois contrôles simples en découlent :
- l’adresse indiquée correspond au logement loué ;
- la période de garantie couvre la date de remise des clés, et sa date de fin est notée dans le dossier ;
- les risques locatifs, soit l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux, figurent bien parmi les garanties.
Le cas de la colocation
Chaque colocataire doit être couvert au minimum pour les risques locatifs. Selon Service-Public, deux solutions existent : un contrat commun, où chacun doit être nommé (un colocataire absent du contrat n’est pas indemnisé en cas de sinistre), ou un contrat individuel par colocataire. Dans les deux cas, l’attestation est fournie au début de la location, puis chaque année : avec un contrat commun, contrôlez que tous les noms y figurent ; avec des contrats individuels, demandez une attestation à chacun.
Que faire si l’attestation n’arrive pas ?
En l’absence d’attestation, Service-Public indique que le bailleur peut résilier le bail ou souscrire une assurance pour le compte du locataire.
Première voie, la résiliation. Si le bail comporte une clause résolutoire, le bailleur fait délivrer par un commissaire de justice un commandement demandant au locataire de s’assurer. Le locataire dispose alors d’un mois. Passé ce délai, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation. Sans clause résolutoire, il doit passer par une assignation devant le tribunal.
Seconde voie, l’assurance pour compte. Le bailleur envoie une lettre recommandée avec avis de réception indiquant son intention. Si le locataire ne s’est pas assuré dans le mois, le bailleur peut souscrire une assurance limitée à la responsabilité locative, et il ne peut alors plus demander la résiliation du bail pour ce motif. La prime est remboursée par le locataire, par douzième avec chaque loyer, et figure sur l’avis d’échéance et la quittance. Service-Public précise qu’elle peut être majorée de 10 % au maximum. Le locataire peut mettre fin à cette assurance à tout moment en souscrivant la sienne et en remettant son attestation.
Les bons réflexes du bailleur
- Réclamer l’attestation dès la remise des clés et la conserver dans le dossier du locataire.
- Noter la date de fin de garantie pour redemander le document avant son échéance.
- Respecter les formalités prévues par la loi : commandement délivré par un commissaire de justice, ou lettre recommandée avec avis de réception.
L’attestation d’assurance habitation est un justificatif simple à demander, et la loi donne au bailleur les moyens d’agir lorsqu’il fait défaut. L’enjeu est de la réclamer au bon moment, puis de la redemander chaque année.
