La réforme du DPE, entrée en vigueur le 1er janvier 2026, entraîne le reclassement automatique d’environ 850 000 logements chauffés à l’électricité : classés F ou G hier, ils passent en classe E aujourd’hui — sans travaux de rénovation. Ce glissement mécanique pose une question directe : les bailleurs peuvent-ils en profiter pour débloquer les loyers gelés par la loi Climat et résilience ? Mme Léa Balage El Mariky, députée de Paris, l’a posée par écrit au ministre de la Ville et du Logement. Sa réponse, publiée au Journal officiel du 11 août 2026, apporte des clarifications — mais ne ferme pas toutes les portes.
Sommaire :
- Qu’est-ce que la réforme du DPE 2026 et pourquoi change-t-elle tout ?
- Quels logements sont concernés par le reclassement automatique ?
- Le gel des loyers est-il remis en cause par la réforme du DPE ?
- Quelle est la position du gouvernement face à cet effet d’aubaine ?
- Comment les bailleurs et locataires doivent-ils réagir ?
À retenir — Réforme du DPE 2026 et gel des loyers
- La réforme du DPE est entrée en vigueur le 1er janvier 2026 suite à l’arrêté du 13 août 2025.
- Environ 850 000 logements électriques basculent automatiquement en classe E.
- Ce reclassement s’effectue sans aucun travail de rénovation énergétique réel.
- Le gel des loyers se maintient en cours de bail malgré le reclassement.
- Une attestation gratuite de nouvelle étiquette DPE est téléchargeable sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Qu’est-ce que la réforme du DPE 2026 et pourquoi change-t-elle tout ?
Un coefficient qui change tout
Au cœur de la réforme du DPE, il y a un chiffre : le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire. Jusqu’au 31 décembre 2025, ce coefficient était fixé à 2,58. Autrement dit, pour chaque kilowattheure d’électricité consommé, on comptait 2,58 kWh d’énergie primaire dans le calcul du DPE. L’arrêté du 13 août 2025 a abaissé ce chiffre pour coller à la réalité du mix électrique français, largement dominé par le nucléaire — une source faiblement émettrice de CO₂.
Ce changement de coefficient améliore mécaniquement la note des logements chauffés à l’électricité. Le bâtiment n’a pas bougé. Aucun isolant n’a été posé. Pourtant, sur le papier, le logement consomme moins.
Deux étiquettes, une seule note
Pour bien comprendre l’enjeu, il faut saisir le fonctionnement le DPE. Il repose sur deux étiquettes distinctes : l’une mesure la consommation d’énergie, l’autre l’empreinte carbone. Le classement final retenu est toujours le moins bon des deux. En abaissant le facteur de conversion de l’électricité, la réforme améliore l’étiquette énergie des logements électriques — ce qui peut suffire à faire remonter leur classement global.
L’objectif du gouvernement est clair : recentrer les efforts de rénovation sur les logements vraiment polluants, c’est-à-dire ceux chauffés au gaz ou au fioul. Le secteur du bâtiment pèse environ un quart des émissions nationales de gaz à effet de serre. Cibler les passoires au fioul plutôt qu’au radiateur électrique est donc logique sur le plan climatique. En revanche, les effets de bord sur les loyers, eux, n’étaient pas prévus.
Pas besoin de refaire son DPE
Bonne nouvelle pour les propriétaires : les diagnostics déjà réalisés restent valables 10 ans. Inutile de les refaire. Pour obtenir la nouvelle étiquette, il suffit de télécharger gratuitement une attestation officielle sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe (observatoire-dpe-audit.ademe.fr), en renseignant le numéro du DPE — visible en haut à droite du rapport. Ce document remplace l’ancienne étiquette, conserve la même durée de validité et s’utilise aussi bien pour une mise en location que pour une vente.
Quels logements sont concernés par le reclassement automatique ?
850 000 logements changent de classe sans travaux
Ce sont principalement des logements équipés de convecteurs électriques, radiateurs ou planchers chauffants qui sont concernés. Classés F ou G — les fameuses « passoires thermiques » — ils basculent en classe E du seul fait du nouveau coefficient. Aucune isolation, aucun remplacement de fenêtres : la performance réelle du bâtiment n’a pas changé.
Cela soulève une question de fond : le DPE mesure-t-il encore la réalité physique d’un logement ? La réponse est nuancée. Le reclassement corrige une distorsion ancienne qui pénalisait les logements électriques par rapport à leur empreinte carbone réelle. Mais pour le locataire, le résultat est le même : son appartement change de classe, son confort thermique, lui, reste identique.
Les logements au gaz et au fioul ne bougent pas
À l’inverse, les logements chauffés aux énergies fossiles — gaz naturel, fioul — ne profitent d’aucun reclassement. La loi Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 20 août 2021) continue de s’appliquer pleinement à ces logements : gel des loyers maintenu, et interdiction de location au programme. Les G+ ne peuvent déjà plus être mis sur le marché depuis 2025. Les G suivront en 2028, les F en 2034.
La réforme crée ainsi une inégalité de traitement : deux logements tout aussi inconfortables peuvent obéir à des règles juridiques opposées. Seul le mode de chauffage fait la différence.
Le gel des loyers est-il remis en cause par la réforme du DPE ?
Rappel : pourquoi le gel des loyers existe
Depuis la loi Climat et résilience, les logements classés F ou G sont soumis à un gel strict des loyers. Concrètement, pour tout bail conclu, reconduit ou renouvelé depuis le 24 août 2022, le bailleur ne peut pas appliquer la révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL). Ce mécanisme, inscrit aux articles 17 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, poursuit deux objectifs : protéger les locataires des passoires thermiques contre des loyers injustifiés, et inciter les propriétaires à rénover.
Le risque : une hausse de loyer sans aucun travail
C’est ici que la réforme du DPE crée un effet d’aubaine. Un bailleur dont le logement passe automatiquement de G à E — sans avoir investi un euro — pourrait théoriquement invoquer la nouvelle étiquette pour sortir du dispositif de gel. Il retrouverait alors la capacité de réviser son loyer selon l’IRL, soit une hausse pouvant atteindre 10 % selon les estimations citées dans la question parlementaire.
Mme Léa Balage El Mariky qualifie sans détour cette situation d’« effet d’aubaine réglementaire, en décalage avec l’objectif poursuivi par le législateur ». Le but de la loi était d’encourager la rénovation, pas de permettre des augmentations de loyer sans amélioration réelle du logement.
Quelle est la position du gouvernement face à cet effet d’aubaine ?
Le gel se maintient en cours de bail
La réponse du ministre, publiée au Journal officiel du 11 août 2026, est sans ambiguïté sur un point : le gel des loyers se maintient en cours de bail, même si le logement est reclassé en E par la seule réforme du DPE. Pour les baux signés, reconduits ou renouvelés depuis le 24 août 2022, le classement F ou G au moment de la signature suffit à bloquer toute révision. Le bailleur ne peut pas invoquer la nouvelle étiquette pour augmenter le loyer d’un locataire en place.
Une fenêtre s’ouvre au renouvellement
La situation est différente au moment du renouvellement exprès du bail — à ne pas confondre avec la reconduction tacite. Dans ce cas précis, le bailleur peut présenter l’attestation de changement d’étiquette ou un nouveau DPE valide pour justifier que le logement n’est plus une passoire. Il peut alors proposer un loyer révisé.
Deux conditions s’imposent néanmoins. L’attestation doit être annexée au DPE initial, qui doit lui-même être en cours de validité. Un DPE expiré ne peut pas être compensé par la seule attestation. Cette exigence limite mécaniquement les possibilités d’abus.
Pas de mesures transitoires
En revanche, le gouvernement ne prévoit aucune mesure transitoire spécifique pour les 850 000 logements reclassés automatiquement. Il s’appuie sur le droit existant pour contenir les effets du reclassement. Pour certains juristes et associations de locataires, cette réponse reste insuffisante. Une clarification législative serait, selon eux, nécessaire pour fermer définitivement la porte à toute interprétation extensive favorable aux bailleurs.
Comment les bailleurs et locataires doivent-ils réagir ?
Bailleurs : une démarche simple et gratuite
Si votre logement est potentiellement concerné par le reclassement, la démarche est rapide. Rendez-vous sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe (observatoire-dpe-audit.ademe.fr), saisissez le numéro de votre DPE — visible en haut à droite du rapport — et téléchargez l’attestation officielle. Elle est gratuite, a la même durée de validité que votre DPE d’origine, et peut être utilisée pour louer ou vendre.
Locataires : ne pas se laisser intimider
Un reclassement automatique en E ne justifie pas, à lui seul, une hausse de loyer en cours de bail. Si votre bailleur tente de vous imposer une augmentation sans renouvellement exprès du contrat, vous pouvez contester cette décision. La première étape est de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) — une procédure gratuite et obligatoire avant tout recours judiciaire.
Pour les deux parties : anticiper le renouvellement
Le renouvellement du bail devient, dans ce contexte, un moment clé. Le bailleur doit s’assurer que son DPE est toujours valide et, le cas échéant, joindre l’attestation de nouvelle étiquette. Le locataire doit vérifier que les conditions proposées respectent bien le cadre légal. Dans tous les cas, seule une rénovation réelle permet de sortir durablement du dispositif de gel — c’est là l’esprit de la loi.
Conclusion
Changer un coefficient de calcul peut sembler anodin. Dans les faits, cela reclasse 850 000 logements et redistribue des droits entre bailleurs et locataires. Le gouvernement a posé un garde-fou essentiel : le gel des loyers tient en cours de bail, quoi qu’il arrive. Mais au renouvellement, la porte n’est pas totalement fermée. Mieux vaut donc ne pas attendre cette échéance pour se renseigner — et, idéalement, pour engager de vraies rénovations. C’est là, au fond, l’unique objectif de la loi.
