Le marché immobilier français envoie des signaux contradictoires. Élodie Frémont, Frédéric Violeau et Éric Brico l’ont décrypté ensemble lors du Baromètre UNIS du premier trimestre 2026, animé par Gaby Olmeta : 952 000 transactions dans l’ancien, des crédits immobiliers qui atteignent 12,6 milliards d’euros en mars, mais une prudence généralisée face à un contexte géopolitique tendu et à des taux d’intérêt susceptibles de remonter. Le Baromètre UNIS T1 2026 dresse un état des lieux précis : la reprise amorcée fin 2024 se confirme, mais elle reste fragile, inégale selon les territoires, et menacée par des facteurs extérieurs. Paris stagne à 9 600 €/m², Lyon repart à la hausse, le Nord et l’Est reculent. Qui profite vraiment de ce rebond ? Et jusqu’où ira-t-il ?
Sommaire :
- Le volume des transactions : une reprise réelle mais à relativiser
- Les prix immobiliers : stabilisation nationale, disparités régionales
- L’Île-de-France : un marché de report qui se recompose
- Paris intramuros : 9 600 €/m² et un escargot qui ne tourne plus
- Le crédit immobilier : un moteur encore sous tension
- Perspectives 2026 : prudence et attentisme généralisés
À retenir — Baromètre UNIS T1 2026
- Le marché immobilier ancien enregistre 952 000 transactions à fin mars 2026.
- Les prix immobiliers sont globalement stables sur l’ensemble du territoire.
- Lyon repart à la hausse tandis que le Nord et l’Est restent sous pression.
- Le prix au m² des appartements parisiens se stabilise autour de 9 600 €.
- Les professionnels restent prudents pour la suite de 2026.
Le volume des transactions : une reprise réelle mais à relativiser
952 000 ventes : un chiffre en trompe-l’œil
Le Baromètre UNIS T1 2026 enregistre 952 000 transactions dans l’immobilier ancien à fin mars 2026. Sur un an, la progression atteint +7,9 %. C’est un signal positif, certes. Pourtant, Frédéric Violeau, notaire en charge des statistiques nationales au Conseil supérieur du notariat, invite aussitôt à la nuance. Ce niveau ramène le marché à celui de 2018 — une autre période de reprise — ou même à celui des années 2000. Vingt-cinq ans de production de logements plus tard, le volume reste donc modeste au regard du parc disponible.
Pourquoi un tel écart ? La réponse tient à l’ampleur de la crise précédente. Entre août 2021 et octobre 2024, les volumes ont chuté de 30 à 33 %. Un rebond de 7,9 % sur un an ne compense pas un effondrement de cette magnitude. Le marché est en phase d’atterrissage, pas d’envol. Le déficit cumulé reste considérable.
Une géographie de la reprise très contrastée
L’analyse départementale des Notaires de France éclaire la dynamique en trois temps. En 2023, l’année la plus dure de la crise, les territoires qui avaient le plus profité du boom post-Covid — Grand Ouest et couronne parisienne — ont accusé les plus fortes baisses. En 2024, la tendance s’est prolongée, sans rupture marquante. Dès 2025-2026, en revanche, ces mêmes zones reprennent de la vigueur. L’Ouest et la grande couronne francilienne affichent les progressions les plus nettes. La logique est simple : les marchés qui avaient le plus corrigé rebondissent en premier.
Les prix immobiliers : stabilisation nationale, disparités régionales
Une hausse quasi nulle à l’échelle nationale
Sur l’ensemble du territoire, les prix immobiliers sont globalement stables. La variation oscille entre –1 % et +1 %. C’est légèrement orienté à la hausse, davantage pour les appartements que pour les maisons. On ne parle donc pas d’une reprise des prix. On parle d’une stabilisation après plusieurs années de correction. La situation reste fragile dans plusieurs bassins d’emploi fragilisés.
Nord et Est à la peine, Ouest et Lyon en rebond
Les écarts entre régions sont frappants. Dans le nord et l’est de la France, les prix des appartements reculent : Nancy, Besançon, Reims et Lille sont dans le rouge. Ailleurs, la tendance est légèrement positive. Mais quelques cas méritent une attention particulière.
Metz sort du lot avec une hausse de +10 % pour les appartements et +6,6 % pour les maisons. Frédéric Violeau lui-même admet ne pas l’expliquer. Il évoque un possible biais statistique dû à un faible volume de transactions sur la période. Autrement dit, quelques ventes atypiques peuvent suffire à faire basculer les moyennes.
Nantes, à l’inverse, poursuit sa correction. La ville avait enregistré parmi les plus fortes hausses de prix de France pendant les années euphoriques. Elle paie aujourd’hui le prix de cet emballement.
Bordeaux s’est stabilisée après plusieurs trimestres de reflux. Lyon, en revanche, repart nettement à la hausse — aussi bien pour les appartements intramuros que pour les maisons de la métropole. Les intervenants du baromètre qualifient ce retournement de « phénomène nouveau ». Lyon avait longtemps partagé la même trajectoire baissière que Paris. Ce n’est plus le cas.
Pour les maisons, la tendance est moins baissière dans l’Est qu’on ne le croit. Tours et Lyon affichent toutes deux +4 %, signe que le marché des logements anciens amorce une correction positive dans ces territoires.
L’Île-de-France : un marché de report qui se recompose
+7 % sur douze mois, mais –3 % au T1 2026
Élodie Frémont, notaire à Paris et présidente de la commission des statistiques immobilières, dresse un constat nuancé. Sur douze mois, l’Île-de-France enregistre 123 840 ventes, soit +7 %. Mais l’analyse trimestrielle change la perspective. Au T1 2026, le volume recule de –3 % par rapport au T1 2025.
Pourquoi ce décalage ? L’explication est simple : au premier trimestre 2025, beaucoup d’acheteurs avaient anticipé la hausse des droits de mutation annoncée au niveau départemental. Ils ont signé en masse en mars 2025, avant l’entrée en vigueur de la mesure. Ce pic artificiel pèse mécaniquement sur la comparaison un an plus tard.
Par ailleurs, si l’on prend du recul, les volumes franciliens restent faibles. Ils correspondent à ceux de 2012. Là encore, la reprise est modérée. Elle n’a rien d’euphorique.
Appartements : Paris recule, la grande couronne bondit
Le marché des appartements anciens en Île-de-France révèle un puissant effet de report géographique. Paris intramuros enregistre –13 % de volumes de vente au T1 2026. C’est la capitale qui tire la région vers le bas.
À l’opposé, le dynamisme croît à mesure qu’on s’éloigne du centre. La petite couronne recule légèrement, à –1 % en moyenne. Mais le Val-de-Marne progresse de +3 % et le Val-d’Oise de +7 %. Quant à la grande couronne, elle bondit, portée par un chiffre exceptionnel : +37 % en Seine-et-Marne. Ce bond traduit un déplacement structurel de la demande vers des marchés plus accessibles en termes de prix.
Maisons : une reprise plus mesurée
Sur douze mois, les maisons franciliennes progressent de +10 % en volume, davantage que les appartements (+5 %). Mais le T1 2026 ramène les choses à leur juste proportion : +2 % seulement en comparaison trimestrielle. Sur trois ans, le marché des maisons en Île-de-France reste en retrait de –8 %. Le rattrapage est loin d’être achevé.
Paris intramuros : 9 600 €/m² et un escargot qui ne tourne plus
Des prix stables, sans dynamique franche
À Paris, les prix ne bougent plus. Le prix moyen au mètre carré des appartements s’établit à 9 600 € au T1 2026. La variation sur trois mois est nulle. Sur un an, la hausse atteint tout juste +1 %. Les avant-contrats des notaires confirment cette tendance : +0,4 % sur trois mois, +1,5 % sur un an. Des chiffres proches de zéro en termes réels, une fois l’inflation intégrée. Le marché parisien est, de fait, en stagnation.
L’escargot parisien : le 6e toujours en tête, le 19e à la traîne
Les notaires utilisent l’image de l’« escargot » pour décrire la géographie des prix parisiens : les arrondissements centraux concentrent les valeurs les plus élevées, qui décroissent progressivement vers la périphérie.
- Le 6e arrondissement dépasse 14 000 €/m². C’est le plus cher de Paris, suivi de près par le 7e.
- Le 19e arrondissement s’établit autour de 7 530 €/m², avec le 13e, le 18e et le 20e dans les mêmes niveaux.
L’écart entre le quartier le moins cher — Pont-de-Flandre dans le 19e — et le plus cher — Saint-Germain-des-Prés dans le 6e — est de 1 à 2. Cet écart continue de se creuser.
Le 8e arrondissement : le cas de l’investisseur étranger
Le 8e arrondissement accuse un recul marqué. Élodie Frémont en donne l’explication : au trimestre précédent, le 8e concentrait la plus forte proportion d’investisseurs étrangers. Or, dans le contexte géopolitique actuel, cette clientèle s’est retirée. Elle vend davantage qu’elle n’achète. Résultat : la demande patrimoniale se reporte vers le 9e arrondissement, en légère progression, qui joue le rôle de marché de substitution.
Le crédit immobilier : un moteur encore sous tension
12,6 milliards d’euros : un niveau élevé, mais fragile
Frédéric Violeau a retenu ce chiffre comme indicateur phare : 12,6 milliards d’euros de crédits immobiliers produits en mars 2026, contre 12,2 milliards en mars 2025. C’est une progression. Et cela confirme que le financement reste accessible. Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat s’établit à 3,22 % — quasi identique aux 3,23 % de février. Une stabilité remarquable. Mais cette accalmie pourrait ne pas durer.
Le risque d’une remontée des taux BCE en juin
Plusieurs signaux alertent les professionnels. D’abord, les OAT à 10 ans françaises — les Obligations Assimilables du Trésor, qui servent de référence aux organismes prêteurs — restent orientées à la hausse. En cause : la politique d’endettement public. Mécaniquement, quand l’État emprunte plus cher, les taux des crédits immobiliers suivent. La France paie ainsi des taux légèrement supérieurs à certains de ses voisins européens.
Ensuite, la BCE pourrait relever ses taux directeurs dès juin 2026, vraisemblablement d’un quart de point. Ce serait une réaction à une inflation potentielle alimentée par les tensions géopolitiques mondiales. Une telle décision se répercuterait immédiatement sur la capacité d’emprunt des ménages et fragiliserait l’équilibre en train de se construire.
Perspectives 2026 : prudence et attentisme généralisés
Un marché « en dent de scie » selon les notaires
Élodie Frémont résume la situation en une formule : “on est sur un marché en dent de scie — on subit.” C’est très difficile, dit-elle, de projeter le client et de le rassurer. Symptôme révélateur : les études enregistrent un excédent de consultations en gestion et transmission de patrimoine. Les ménages anticipent, protègent et transmettent. Ils n’investissent plus.
Frédéric Violeau partage ce diagnostic. La reprise de 2025 était réelle, mais 2026 s’annonce plus incertaine. Les raisons s’accumulent : tensions géopolitiques, année pré-électorale, risque de remontée des taux. Combinés, ces facteurs pèsent sur la confiance des acquéreurs et freinent les décisions d’investissement locatif.
La loi Létard : un signal positif pour les investisseurs
Éric Brico, président de l’UNIS, identifie néanmoins deux facteurs favorables.
La loi Létard. Votée à l’Assemblée nationale et en navette sénatoriale au moment du baromètre, elle améliore le cadre de la rénovation dans l’ancien. Elle étend le dispositif aux maisons individuelles, supprime le plafonnement du montant des travaux et rend l’amélioration du DPE plus accessible, notamment pour les passoires thermiques classées F ou G. Son enjeu est clair : faire revenir les investisseurs. Ces derniers représentaient un tiers du marché avant de le déserter massivement à partir de 2022.
L’évolution de la psychologie des vendeurs. Après des années de résistance, les propriétaires acceptent enfin que vendre n’implique pas nécessairement une plus-value. Cette prise de conscience fluidifie les transactions. Elle permet aux négociations d’aboutir là où elles bloquaient auparavant.
Par ailleurs, Éric Brico appelle les pouvoirs publics à simplifier les procédures administratives — permis de construire, déclarations préalables — pour raccourcir les délais d’instruction. Il insiste aussi sur la nécessité de maintenir le logement au rang de priorité politique nationale. Le secteur a trop longtemps été relégué au second plan.
