En Île-de-France, les ménages rétrécissent mais les logements restent grands. C’est le paradoxe que révèle une étude ESPI/CAPEM/FPI-IDF menée sur 4 853 quartiers franciliens : 96 % d’entre eux présentent un excédent de pièces par rapport aux besoins réels des habitants. La pénurie de petits logements en Île-de-France frappe en priorité Paris et la première couronne, où studios et T2 font cruellement défaut. À l’inverse, les T4 et T5 s’accumulent, invendus ou sous-occupés. Le desserrement des ménages — personnes seules, divorces, vieillissement — va représenter 38 % de la demande en logements d’ici 2030, loin devant la seule croissance démographique (17 %). Sans réorientation de la construction neuve, il faudrait produire 340 000 petits logements supplémentaires pour combler le déficit théorique.
Sommaire :
- Pourquoi le parc résidentiel francilien est-il à contre-courant des besoins ?
- Qui souffre le plus de la pénurie de petits logements ?
- Le desserrement des ménages : premier moteur des besoins en logements d’ici 2030
- La construction neuve peut-elle corriger ces déséquilibres ?
- Quelles sont les projections à horizon 2030 ?
À retenir — Pénurie de petits logements en Île-de-France
- 96 % des quartiers franciliens ont trop de grandes pièces pour leurs habitants.
- Studios et T2 manquent partout, surtout à Paris et en première couronne.
- Le desserrement des ménages sera le premier moteur des besoins en logements d’ici 2030 (38 %).
- 340 000 petits logements font défaut par rapport au rythme actuel de construction.
- La construction neuve est le seul levier rapide pour rééquilibrer l’offre.
Pourquoi le parc résidentiel francilien est-il à contre-courant des besoins ?
Pour mesurer l’inadéquation entre les logements disponibles et les besoins réels des ménages, l’étude ESPI/CAPEM/FPI-IDF a analysé 4 853 îlots statistiques (IRIS) sur toute la région. L’outil utilisé est un indice de dissimilarité : il compare la taille des logements à la composition des ménages du même quartier. Résultat en 2021 : une valeur moyenne de +0,4, ce qui signifie un excédent généralisé de pièces par rapport aux besoins réels. Autrement dit, les logements sont globalement trop grands pour les ménages qui y vivent.
Un parc dominé par les grands logements devenus sous-occupés
Comment expliquer ce décalage ? Les grands logements (T4 et T5) sont surreprésentés dans le parc francilien. Or, ils sont majoritairement occupés par des ménages de petite taille : retraités installés de longue date, personnes divorcées, parents dont les enfants ont quitté le foyer.
Ces ménages n’ont pas déménagé. Résultat : ces logements restent bloqués, inaccessibles à ceux qui en auraient besoin. Ce phénomène de sous-occupation freine directement la fluidité des parcours résidentiels.
En chiffres : plus d’un quart des logements franciliens (28 %) comptent au moins deux pièces supplémentaires par rapport aux besoins stricts de leurs occupants. La sous-occupation accentuée — plus de trois pièces en trop — représente 13,5 % du parc, une part en hausse depuis 2007. Ces logements sont occupés à 80 % par leurs propriétaires, ce qui limite encore davantage leur retour sur le marché.
La suroccupation, l’autre face du paradoxe
À l’opposé, la suroccupation frappe 21 % des ménages franciliens. Ce sont principalement des familles monoparentales et des co-locations de jeunes actifs, faute de logement abordable adapté. Ces ménages vivent en moyenne à 3,7 personnes dans des logements de seulement 2,5 pièces.
La situation est particulièrement tendue dans certains territoires : 47 % des logements sont suroccupés en Seine-Saint-Denis, 42 % dans le Val-de-Marne, 37 % dans le parc social. Dès lors, le constat est clair : d’un côté, des logements trop grands inoccupés par leurs habitants ; de l’autre, des ménages entassés faute de mieux. Ce déséquilibre entre offre résidentielle et demande effective aggrave la tension locative dans toute la région.
Qui souffre le plus de la pénurie de petits logements ?
Tous les ménages ne sont pas touchés de la même façon. L’inadéquation est maximale pour les T1 — les studios — qui affichent le plus fort déficit. À l’autre extrême, les T5 et plus présentent un excédent record. Entre ces deux pôles, la situation varie selon les territoires et les typologies.
Paris et la première couronne, épicentres de la pénurie
La pénurie de petits logements frappe avant tout Paris et la première couronne. Dans ces zones, le déficit de T1 et T2 coïncide avec un plafonnement des prix au mètre carré. Concrètement, cela signifie que les primo-accédants et les ménages modestes ne peuvent pas se reporter sur des logements plus grands, même quand ils le souhaiteraient. Étudiants, jeunes actifs, ménages unipersonnels : ce sont ces profils qui subissent le plus durement l’absence d’offre résidentielle abordable.
La pression étudiante aggrave encore la situation. Entre 1999 et 2019, le nombre d’étudiants résidant dans les communes du Grand Paris (hors Paris) a bondi de 62 %. Plaine Commune affiche même une hausse de +109 %, Boucle Nord de Seine de +94 % (APUR, octobre 2024). Pourtant, six étudiants sur dix vivent encore chez leurs parents en Île-de-France. Près de la moitié des 18-29 ans faisaient de même en 2017 (IPR). Ce n’est pas un choix : c’est l’absence de petits logements accessibles financièrement qui les y contraint.
Les T3, une typologie sous tension multiple
Les T3 occupent une position intermédiaire difficile à lire. Proches de la taille moyenne des ménages, ils servent à des usages très variés : colocation à deux, couple avec un enfant, famille monoparentale, ou ménage d’une personne qui recherche un peu de confort. Cette polyvalence complique l’analyse.
Dans certains territoires de première couronne, l’indice révèle une suroffre relative en T3. Mais au-delà, le déficit redevient modéré. En conséquence, une politique uniforme à l’échelle régionale ne serait pas adaptée : c’est une lecture fine, quartier par quartier, qui s’impose.
Les T4/T5 : un excédent qui doit alerter les élus
Les grands logements (T4-T5) sont en excédent sur la quasi-totalité du territoire francilien. C’est un signal fort pour les décideurs publics. Imposer la construction de T4 ou T5 dans une commune pour y attirer des familles est une stratégie risquée : elle ne fait qu’aggraver un stock déjà invendu.
Au T1 2026, les T3 et plus représentaient 80 % du stock dur — c’est-à-dire les logements achevés mais non vendus — selon le CAPEM. Or, la demande se déplace clairement vers les petites surfaces. Produire à contre-courant de cette réalité fragilise les programmes immobiliers neufs et alimente une vacance structurelle coûteuse.
Le desserrement des ménages : premier moteur des besoins en logements d’ici 2030
Le problème ne vient pas uniquement d’un parc mal calibré. Il tient aussi à une transformation profonde de la société francilienne. C’est ce que les chercheurs de l’ESPI placent au cœur de leur analyse prospective.
Célibat, divorce, vieillissement : les facteurs du desserrement
Le desserrement des ménages, c’est la tendance à vivre en unités de plus en plus petites. Trois dynamiques l’alimentent : la progression des ménages unipersonnels, la décohabitation (divorces, séparations, départ des enfants) et le vieillissement de la population.
Ce phénomène n’est pas marginal. D’ici 2030, il deviendra le premier moteur des besoins en logements en Île-de-France, représentant 38 % de la demande potentielle. À titre de comparaison, la croissance démographique n’en représentera que 17 %. Autrement dit, vivre seul pèse désormais plus lourd sur la demande de logements que la simple augmentation de la population.
Les projections INSEE à horizon 2050 confirment cette tendance. Entre 2018 et 2050, les ménages d’une seule personne représenteront 75 % de la hausse totale des ménages en Île-de-France, soit 420 000 ménages unipersonnels supplémentaires. En 2050, 2,37 millions de Franciliens vivraient seuls — 19 % de la population régionale (INSEE Analyses Île-de-France, mai 2025). Dès lors, la politique de l’habitat ne peut plus se limiter à une logique démographique classique.
La demande potentielle : cinq composantes à maîtriser
L’étude décompose la demande potentielle en cinq composantes :
- Desserrement des ménages arrive en tête avec 38 %,
- Résidences secondaires et logements occasionnels (19 %),
- Effet démographique (17 %),
- Vacance du logement (13 %),
- Renouvellement du parc (13 %).
Ce classement change tout : les politiques du logement centrées uniquement sur la croissance de population sont structurellement inadaptées. Il faut intégrer les nouvelles structures familiales pour calibrer correctement l’offre.
Julien PEMEZEC, Co-Président de la FPI-IDF, le dit clairement : « Les Franciliens ont de plus en plus de difficultés à accéder à la propriété. Il y a donc un vrai enjeu à bien calibrer l’offre neuve pour qu’elle tienne davantage compte de cette nouvelle réalité démographique et sociétale. Rappelons qu’au T1 2026, selon le CAPEM, le stock achevé était composé à 80 % de T3 et plus. »
La construction neuve peut-elle corriger ces déséquilibres ?
Le parc ancien évolue lentement. La mobilité résidentielle reste faible. Dans ce contexte, la construction neuve est le principal levier pour adapter l’offre aux besoins réels des ménages franciliens. Et les données le prouvent : là où les promoteurs sont intervenus, le déséquilibre se réduit.
Les quartiers avec construction neuve sont mieux ajustés
Dans les IRIS où des promoteurs sont intervenus au cours des cinq dernières années, les dissimilarités entre logements et ménages sont nettement moins prononcées, aussi bien pour les T1/T2 que pour les T4/T5.
Pourquoi ? Parce que la production neuve s’oriente naturellement vers les petites surfaces : 35 % des projets promoteurs ciblent les T1/T2, contre seulement 5 % pour les T4 et plus. Les programmes immobiliers neufs s’ajustent aux besoins réels du territoire, là où le parc ancien reste figé dans des typologies dépassées.
Bruno HALLUIN, Co-Président de la FPI-IDF, résume cet atout : « Dans une région où le parc évolue lentement et où la mobilité résidentielle reste faible, la plasticité de la construction neuve est un véritable atout ! Les nouveaux programmes sont conçus sur mesure selon les besoins réels du territoire. »
La production de studios en recul : un signal préoccupant
Toutefois, une tendance inquiète. La part des studios dans les logements neufs mis en vente est passée de 13 % à 8 % entre 2006 et 2025, selon le CAPEM. Les T2 et T3 dominent la production, avec respectivement 31 % et 37 % des mises en vente en 2025. En soi, ce n’est pas un problème. Mais les studios sont précisément la réponse directe aux besoins des ménages unipersonnels. Leur recul aggrave donc la tension locative et creuse le déficit de logements abordables pour les primo-accédants et les jeunes actifs — ceux-là mêmes qui représentent la part croissante de la demande.
Le logement neuf, outil politique autant qu’économique
La construction neuve ne répond pas uniquement aux lois du marché. Elle est aussi encadrée par les politiques publiques, qui déterminent les volumes produits et les typologies réalisées. C’est précisément pourquoi l’étude ESPI/CAPEM/FPI-IDF a été conçue pour fournir aux décideurs territoriaux des outils d’analyse à l’échelle du quartier.
L’objectif : mieux qualifier les besoins en logements et piloter une production alignée sur les parcours résidentiels réels. Par ailleurs, les données INSEE (mai 2024) le rappellent : les deux tiers des occupants de logements neufs venaient du même département, la moitié de la même commune. La construction neuve a donc un impact territorial très direct. C’est un levier puissant — à condition de l’orienter vers les bonnes typologies.
Quelles sont les projections à horizon 2030 ?
L’étude ne s’arrête pas au diagnostic. À partir d’un modèle d’apprentissage par intelligence artificielle, elle projette l’évolution probable du parc de logements et des ménages à l’horizon 2030. Le constat est préoccupant.
Une aggravation généralisée des déséquilibres
À horizon 2030, la situation se dégrade sur tous les fronts. La pénurie de T1 s’accentue (-1,16 % d’évolution de l’indice) et celle de T2 se creuse davantage encore (-10,39 %). En parallèle, l’excédent de T3 progresse de +15,18 % et celui de T4 de +13,29 %. Seul l’excédent de T5 s’oriente légèrement à la baisse (-5,38 %), mais sans compenser l’ensemble. En résumé : les petits logements manquent de plus en plus, et les grands s’accumulent de plus en plus.
Laura DUTHILLEUL, enseignante-chercheuse en économie au laboratoire ESPI2R, pose le diagnostic : « La demande en petits logements progresse beaucoup plus vite que l’offre disponible. »
340 000 petits logements manquants : un indicateur qui doit alerter
Pour combler le déficit théorique en T1/T2 entre 2021 et 2030, il faudrait produire 340 000 petits logements supplémentaires par rapport au rythme actuel. Les chercheurs de l’ESPI sont clairs : ce chiffre n’est pas un objectif de production à atteindre mécaniquement.
C’est un indicateur théorique, qui mesure l’ampleur du retard accumulé. Il démontre surtout l’urgence de réorienter les programmes immobiliers neufs vers les petites surfaces — seule façon de répondre à la demande croissante des ménages unipersonnels et de rétablir des parcours résidentiels fluides sur le marché francilien.
Le paradoxe francilien est désormais documenté avec précision : la région produit trop grand, alors que ses ménages deviennent de plus en plus petits. Sans inflexion rapide de la politique de l’habitat vers les petites surfaces, la pénurie de petits logements en Île-de-France continuera de s’aggraver, condamnant étudiants, jeunes actifs et ménages unipersonnels à rester exclus d’un marché qui ne leur ressemble plus.
