17 000 transactions immobilières perdues en deux mois. La reprise de 2025 n’aura duré qu’un an. La FNAIM tire la sonnette d’alarme : le choc iranien a cassé net une dynamique fragile, les taux de crédit remontent et le marché se referme sur les plus modestes. 900 000 ventes attendues fin 2026, soit −5 % par rapport à 2025. Simple coup d’arrêt ou rechute durable ? Les réponses sont dans les chiffres.
Sommaire :
- Le rebond de 2025 est-il déjà effacé ?
- Les prix immobiliers résistent-ils vraiment ?
- Le crédit immobilier creuse-t-il les inégalités ?
- La politique du logement connaît-elle enfin un réveil ?
- Quelles perspectives pour les transactions immobilières en 2026 et au-delà ?
À retenir — Transactions immobilières : bilan FNAIM juin 2026
- Le conflit iranien a effacé 17 000 transactions immobilières en deux mois.
- La FNAIM table sur 900 000 ventes fin 2026, soit −5 % par rapport à 2025.
- Les prix reculent de −2,5 % en termes réels, une fois corrigés de l’inflation.
- La remontée des taux exclut progressivement les ménages modestes du marché.
- Permis de louer, statut de bailleur privé, VEFRe : les avancées politiques restent à confirmer.
Le rebond de 2025 est-il déjà effacé ?
Un redressement historique brisé net
Le marché immobilier avait touché le fond fin 2024 : 845 000 ventes seulement. Puis il a rebondi. En 2025, les transactions immobilières ont progressé de +13 %, portant le volume à 952 000 ventes à fin décembre. Les taux de crédit se détendaient, les acheteurs revenaient, les prix se stabilisaient. Tout semblait reparti.
Dès février 2026, le marché atteignait même 958 000 transactions sur douze mois glissants. Puis le retournement. En mars et avril 2026, 17 000 ventes disparaissent par rapport à la même période un an plus tôt. Résultat : à fin avril, le cumul retombe à 941 000. La FNAIM revoit ses prévisions à la baisse et anticipe désormais 900 000 ventes d’ici fin 2026, soit −5 % par rapport à 2025.
Le choc iranien, détonateur d’une fragilité structurelle
Pourquoi ce retournement aussi brutal ? Le déclencheur est extérieur au marché. L’escalade des tensions en Iran fait flamber les prix de l’énergie. L’inflation repart à la hausse : +2,4 % fin mai 2026. Les marchés financiers réagissent. La BCE relève ses taux directeurs de 2 % à 2,25 % le 11 juin 2026.
Conséquence directe pour les emprunteurs : les taux de crédit immobilier passent de 3,05 % en juin 2025 à 3,25 % en mai 2026 (source : Banque de France, Observatoire CSA). La hausse paraît modeste. Elle suffit pourtant à stopper net la production de crédits et à faire hésiter les acheteurs.
« Nous assistons à un véritable coup d’arrêt. Le marché avait retrouvé des couleurs grâce à la détente du crédit et au retour progressif des acquéreurs. Mais les incertitudes économiques, internationales et politiques sont venues casser cette dynamique », analyse Loïc Cantin, président de la FNAIM.
Un accord de paix américano-iranien est en cours de signature. La FNAIM l’accueille avec prudence. Si cet accord tient durablement, il pourrait desserrer la pression sur la BCE et redonner de l’air au marché. En revanche, si le conflit se prolonge, une hausse supplémentaire de 100 points de base sur les taux directeurs pourrait faire passer le volume des transactions immobilières sous les 900 000 ventes.
Les prix immobiliers résistent-ils vraiment ?
Une stabilité trompeuse
En surface, les prix tiennent. Au 1er juin 2026, le prix moyen des logements anciens s’établit à 2 994 €/m², en quasi-stabilité sur un an (−0,1 %). Mais, ce chiffre masque une réalité plus sombre. Corrigés de l’inflation — qui atteint +2,4 % fin mai 2026 —, les prix reculent en réalité de −2,5 % en termes réels. Autrement dit, les vendeurs perdent du pouvoir d’achat sans que les acheteurs y gagnent vraiment.
Appartements et maisons n’évoluent pas de la même façon. Les appartements progressent légèrement (+1,8 % à 3 838 €/m²), portés par la demande dans les grandes villes. Les maisons, en revanche, reculent de −1,6 % à 2 357 €/m². En cause : la hausse des coûts d’énergie et les contraintes liées au DPE, qui pèsent particulièrement sur ce type de bien.
Des disparités territoriales marquées
Derrière la moyenne nationale, les situations locales divergent fortement. Certaines villes tirent leur épingle du jeu : Mulhouse bondit de +11,4 %, Rouen de +6,8 %, Clermont-Ferrand de +4,0 %. À l’opposé, d’autres marchés s’effondrent. Rennes perd −7,3 %, Nantes −4,6 %, La Rochelle −3,9 %, Grenoble −4,3 %.
Paris constitue un cas à part. La capitale affiche 9 694 €/m² — parmi les prix les plus élevés d’Europe — mais recule pourtant de −0,4 % sur un an et de −11 % sur cinq ans. Concrètement, ceux qui ont acheté à Paris en 2021 ont perdu de la valeur. Le rendement locatif brut n’y atteint que 3,6 %, le plus bas des 37 grandes villes analysées par la FNAIM.
Plus globalement, les villes moyennes résistent mieux (+1,7 % sur un an) que les métropoles. Les communes rurales reculent de −1,9 %. La fracture territoriale s’accentue entre une France périphérique fragilisée et des zones littorales encore soutenues par la demande de résidences secondaires.
Le crédit immobilier creuse-t-il les inégalités ?
Un marché qui se referme sur les plus modestes
Les chiffres du crédit révèlent une fracture sociale profonde. Les taux de crédit immobilier sont passés de 3,05 % en juin 2025 à 3,25 % en mai 2026. L’écart paraît faible. Il suffit pourtant à exclure les ménages qui avaient tout juste la capacité d’emprunter.
Ce n’est pas un phénomène nouveau, mais la remontée des taux l’aggrave. Entre 2010 et 2021, le taux de propriétaires a déjà chuté de 5,7 points parmi les ménages les plus modestes, selon l’INSEE. Dans le même temps, il progressait de 4,5 points chez les plus aisés. Dès lors, la logique est simple : les mieux dotés en apport personnel continuent d’acheter. Les autres attendent, ou renoncent.
Le profil des emprunteurs le confirme. Aujourd’hui, 45 % d’entre eux sont des primo-accédants — poussés à l’achat par la tension du marché locatif, faute d’alternative. La majorité emprunte sur 25 ans (54 % des crédits). Leur apport personnel moyen se limite à 15 % (source : Banque de France). Des conditions fragiles, dans un contexte de taux en hausse.
Les conséquences sociales dépassent le seul marché immobilier. Un sondage Odoxa de janvier 2026 le montre clairement : 6 jeunes sur 10 ont du mal à se loger. 3 sur 10 ont renoncé à postuler à un emploi à cause du logement. 1 sur 5 a renoncé à avoir un enfant. Le taux de chômage des jeunes atteint 21 %. L’ascenseur résidentiel est en panne.
Le HCSF, une contrainte inadaptée à la conjoncture
Face à ce constat, la FNAIM appelle à suspendre les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Ces règles imposent un taux d’effort maximal de 35 % et une durée de crédit plafonnée à 25 ans. Conçues à l’époque de la surchauffe du marché, elles s’avèrent aujourd’hui contre-productives.
En pratique, la durée moyenne des crédits atteint déjà 23,3 ans (source : Banque de France, Observatoire CSA). Les banques, de leur côté, ont toujours su évaluer correctement le risque immobilier. Le taux de défaut sur les crédits à l’habitat reste faible. Assouplir ces règles permettrait d’élargir l’accès au crédit sans fragiliser le système bancaire.
« Le marché a repris des couleurs en 2025. Mais un an plus tard, la fièvre revient. Sans stabilité des taux et sans politique de soutien à l’accession, ce rebond restera un feu de paille », avertit Loïc Cantin.
La politique du logement connaît-elle enfin un réveil ?
Des inflexions concrètes saluées par la FNAIM
Le tableau politique était sombre. Cinq ministres du Logement en trois ans, une dissolution, une motion de censure, aucune majorité stable. Résultat : des lois s’accumulent — +60 % d’articles législatifs et réglementaires en vingt ans — sans stratégie d’ensemble. La FNAIM dénonçait cette paralysie depuis longtemps.
Quelque chose a changé. Avec l’arrivée de Sébastien Lecornu à Matignon et de Vincent Jeanbrun au ministère du Logement, le gouvernement adopte une approche plus pragmatique. Pour la première fois depuis plusieurs années, les professionnels de l’immobilier sont écoutés.
Plusieurs propositions portées par la FNAIM trouvent un écho favorable :
- Le permis de louer : les professionnels de l’immobilier, déjà fortement encadrés par la loi Hoguet, obtiennent que les collectivités puissent les en dispenser — mesure publiée au Journal Officiel le 2 juin 2026. Une reconnaissance de leur rôle de tiers de confiance.
- La reconnaissance du statut de bailleur privé, y compris dans l’existant, vise à enrayer la fuite des logements hors du marché locatif. Un logement classé G sur trois est désormais vendu par son propriétaire, accélérant l’attrition du parc locatif. 550 000 logements classés F seront concernés par l’interdiction de location au 1er janvier 2028.
- Le dispositif Jeanbrun soutient l’investissement locatif de longue durée dans les zones tendues, avec des améliorations prévues dans le prochain projet de loi logement.
- La VEFRe (Vente en l’état futur de rénovation énergétique), proposée de longue date par la FNAIM, reçoit un écho favorable du ministre. Elle permet de vendre un bien avant travaux en intégrant la rénovation au financement de la vente. Une innovation majeure pour la transition énergétique du parc privé.
« Cette inflexion politique est réelle et nous la saluons. Pour la première fois depuis longtemps, le logement est traité comme une priorité, pas comme une variable d’ajustement. Nous attendons maintenant que cela se concrétise pleinement, et que l’élan ne retombe pas », note Loïc Cantin.
L’encadrement des loyers, un bilan contesté après huit ans
Huit ans d’expérimentation. Un rapport officiel remis avec plusieurs mois de retard. Des conclusions qui reconnaissent des effets limités sur les loyers et négatifs sur l’offre locative. Pourtant, le dispositif se poursuit — et une nouvelle concertation vient d’être annoncée.
Pour la FNAIM, la logique est claire : on ne résout pas une crise d’offre en bloquant les prix. Les zones tendues couvrent déjà 48 % du parc locatif privé. Dans ces zones, les loyers à la relocation sont déjà plafonnés par l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Ajouter un encadrement supplémentaire rigidifie davantage l’offre, détourne des logements du marché classique et aggrave la pénurie. La seule réponse efficace reste d’augmenter la production de logements.
Quelles perspectives pour les transactions immobilières en 2026 et au-delà ?
Les facteurs favorables du second semestre
Malgré le choc de printemps, tout n’est pas noir. Les prix restent stables en termes nominaux. Le pouvoir d’achat immobilier, qui avait progressé de +2 % en début d’année grâce à la baisse des taux, se maintient à son niveau de long terme. L’épargne des ménages demeure élevée. Et si l’accord de paix américano-iranien se consolide, la pression sur la BCE devrait se relâcher — ce qui permettrait aux taux de se stabiliser, voire de rebaisser.
Les risques qui pèsent sur le marché
En revanche, les points de vigilance restent nombreux. La production de logements neufs est structurellement insuffisante. L’investissement locatif privé continue de chuter. Le rebond du chômage et l’incertitude liée aux élections de 2027 poussent les ménages à l’attentisme. La BCE maintient une politique monétaire peu accommodante.
Pour relancer durablement les transactions immobilières, la FNAIM formule quatre propositions qui n’alourdissent pas les finances publiques :
- supprimer l’encadrement des loyers pour remettre des logements sur le marché ;
- rendre les prêts immobiliers portables et transférables pour faciliter la mobilité résidentielle ;
- créer un dispositif « Investir aujourd’hui, défiscaliser demain » avec exonération fiscale après 10 à 15 ans de location ;
- consolider le statut de bailleur privé.
La FNAIM publiera à la rentrée un Livre blanc du logement. Son Congrès IMMO 2026 se tiendra les 7 et 8 décembre au Palais des Congrès, avec une séquence dédiée aux candidats à la présidentielle de 2027.
« Le marché immobilier français a démontré sa capacité de rebond. Mais sans décisions fortes, la reprise observée en 2025 risque de n’avoir été qu’une parenthèse. La crise de l’immobilier est derrière nous, la crise du logement est devant nous, et après-demain ce sera la crise sociale », conclut Loïc Cantin.
