La hausse des loyers est de retour. Après une accalmie en 2025, les prix repartent à la hausse au printemps 2026 — et dépassent à nouveau l’inflation. L’offre locative se redresse légèrement, mais reste à un niveau historiquement bas. La demande, elle, demeure très élevée. Le marché ne se rééquilibre pas. À Paris, la situation empire. Dans plusieurs grandes villes, la tension devient extrême. Pendant ce temps, la remontée des taux de crédit immobilier bloque l’accession et maintient les ménages captifs du parc locatif. Qui paie la note ? Décryptage ville par ville, selon les données de SeLoger.
Sommaire :
- Hausse des loyers : une reprise de l’offre insuffisante pour rééquilibrer le marché ?
- La demande recule : pourquoi est-ce insuffisant ?
- Hausse des loyers : quelles villes résistent, lesquelles s’enfoncent ?
- Les loyers dépassent l’inflation : quelles perspectives ?
À retenir — Hausse des loyers et marché locatif 2026
- Les loyers progressent plus vite que l’inflation en 2026.
- L’offre locative remonte, mais reste historiquement insuffisante.
- Paris enregistre son niveau de stock le plus bas depuis cinq ans.
- Nice affiche la plus forte hausse des loyers parmi les grandes villes.
- La remontée des taux de crédit maintient les ménages dans le parc locatif.
Hausse des loyers : une reprise de l’offre insuffisante pour rééquilibrer le marché ?
Un stock qui remonte, mais reste au plancher
Depuis 2021, le parc locatif français se contracte. Au 1er avril 2026, le stock de biens à louer reste bien en deçà de son niveau d’il y a cinq ans, selon SeLoger. Or une dynamique positive s’enclenche depuis mi-2025 : l’offre progresse de +17 % en un an. Ce rebond est réel. Il reste toutefois très insuffisant pour combler le déficit accumulé.
Dès lors, le signal à surveiller demeure l’évolution du stock au fil des mois. Si la tendance se confirme, le marché locatif retrouvera progressivement un équilibre. Pourtant, la route reste longue. La demande recule, certes, mais elle dépasse encore largement son niveau d’avant 2022. En conséquence, l’écart structurel entre offre et demande entretient durablement la hausse des loyers.
Paris : une situation hors normes
La capitale illustre parfaitement la tension structurelle du marché locatif. Le stock de biens à louer y atteint son niveau le plus bas depuis au moins cinq ans : -15 % en un an et -67 % depuis 2021. Un bref signal positif émerge pourtant entre septembre 2024 et juin 2025, avec une hausse annuelle du stock atteignant +7,6 % en moyenne. Depuis, la trajectoire se dégrade à nouveau.
Cette contraction s’inscrit dans un contexte d’encadrement des loyers, en vigueur à Paris depuis 2019. Ce dispositif modère théoriquement les prix affichés. En revanche, son effet reste limité face à la tension globale du marché.
La demande recule : pourquoi est-ce insuffisant ?
Un recul réel mais trompeur
Au niveau national, la demande locative recule de -16 % en un an. C’est un signal encourageant, après un premier repli de seulement -2 % en avril 2025. Pourtant, ce chiffre mérite d’être replacé dans son contexte : la demande reste bien au-dessus de son niveau d’avril 2021 et de celui d’avril 2022. Autrement dit, le recul actuel ne compense pas cinq années de pression accumulée.
Comme le souligne Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger : « La tension sur le marché locatif reste élevée. Malgré un recul de la demande, les niveaux demeurent très au-dessus de ceux d’avant 2022, et le stock de biens disponibles reste structurellement faible. Les hausses de loyers que nous observons en sont la résultante directe. »
Le crédit immobilier, frein invisible au rééquilibrage
La hausse des loyers s’explique aussi par un phénomène indirect : la dégradation des conditions d’accès à la propriété. Depuis début 2026, les taux d’intérêt sur les crédits immobiliers remontent. Ils atteignent 3,23 % en février 2026, contre 3,08 % en décembre 2025, selon la Banque de France. Par ailleurs, les prix immobiliers progressent de +0,9 % en un an. Cette double contrainte érode le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Or les candidats à l’accession qui ne peuvent pas acheter restent locataires. Ils ne libèrent pas le parc existant. En conséquence, la demande locative se maintient à un niveau élevé malgré son recul relatif.
Alexandra Verlhiac le confirme : « Tant que les taux d’intérêt de crédit immobilier et les prix immobiliers contraignent l’accès à l’achat, les ménages restent sur le marché locatif, et la pression ne se relâche pas. »
Hausse des loyers : quelles villes résistent, lesquelles s’enfoncent ?
Les marchés qui se détendent
Toutes les villes ne suivent pas la même trajectoire. Certaines métropoles connaissent un véritable desserrement du marché locatif.
Bordeaux affiche un redressement spectaculaire de l’offre : +62 % en un an, retrouvant ainsi son niveau de 2021. La demande y recule de -46 % en un an. Dès lors, la hausse des loyers se limite à +1 % sur un an — l’une des progressions les plus modérées de France.
Nantes suit une trajectoire comparable. Le stock dépasse de loin son niveau de 2021 après une progression de +28 % en un an. La demande recule de -38 %. En revanche, les loyers y progressent tout de même de +2,4 % en un an, en deçà de la moyenne nationale.
Les marchés sous pression extrême
À l’inverse, plusieurs villes connaissent une tension persistante, voire aggravée.
Nice cumule les difficultés. Le stock recule fortement par rapport à 2021, malgré un léger rebond en un an. La demande, elle, reste très largement supérieure à son niveau de 2021. En effet, les loyers y bondissent de +5,4 % en un an — la plus forte hausse des loyers parmi les villes analysées.
Marseille présente une contraction sévère de son offre : -48 % depuis 2021 et -31 % en un an. La demande reste structurellement élevée. Ainsi, les loyers progressent de +3,9 % en un an.
Toulouse constitue le cas le plus représentatif. Le stock chute de -58 % depuis 2021, alors que la demande a plus que doublé sur la même période. Néanmoins, la demande recule de -20 % en un an. Pourtant, les loyers continuent de progresser de +2,7 %.
Les loyers dépassent l’inflation : quelles perspectives ?
Une hausse qui s’accélère à nouveau
Après un pic en 2024 et un net ralentissement en 2025, la hausse des loyers repart à la hausse en 2026. Au 1er avril 2026, les loyers progressent en moyenne de :
- +2,5 % en France
- +3,5 % à Paris
- +2,7 % dans le Top 10 des agglomérations
- +2,2 % dans le Top 50
Or ces progressions dépassent toutes l’inflation enregistrée en mars 2026 par l’INSEE. L’écart atteint +0,6 point au niveau national. C’est un signal d’alarme pour les locataires : leur loyer érode davantage leur pouvoir d’achat que la hausse générale des prix.
Des prix au m² qui varient fortement selon les secteurs
Les données SeLoger au 1er avril 2026 révèlent des écarts considérables selon les zones. Un studio coûte deux fois plus cher au m² à Paris qu’en moyenne nationale. Pour un T3, l’écart se creuse encore davantage. Ainsi, la hausse des loyers touche tous les segments, mais frappe avec une intensité particulière dans la capitale et les grandes agglomérations.
