Deux mois de dynamisme, un mois de plomb. C’est le bilan du marché immobilier au 1er trimestre 2026, selon le sondage interne du réseau coopératif l’Adresse, mené auprès de ses 360 agences fin mars. Janvier et février ont profité de la stabilisation des taux de crédit immobilier. Puis la guerre en Iran a tout freiné : visites annulées, projets suspendus, acheteurs attentistes. 64 % des agences parlent d’un marché « en dent de scie ». Pourtant, le volume de transactions reste en hausse de 10 % sur un an. Faut-il vendre, acheter ou attendre ?
Sommaire :
- Le marché immobilier a-t-il vraiment bien démarré en 2026 ?
- La guerre en Iran a-t-elle bloqué le marché immobilier ?
- Prix, négociation : où en est le marché immobilier ?
- Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2026 ?
- Nos conseils pour réussir votre projet immobilier en 2026
À retenir — Marché immobilier T1 2026
- Le marché immobilier a connu un 1er trimestre 2026 en dent de scie.
- La guerre en Iran a freiné l’activité dès mars dans 65 % des agences.
- Le volume de transactions reste en hausse de 10 % sur un an.
- La négociation est devenue structurelle, avec des marges atteignant 10 % du prix affiché.
- 52 % des professionnels anticipent un marché 2026 identique à 2025.
Le marché immobilier a-t-il vraiment bien démarré en 2026 ?
Un démarrage prometteur porté par les taux et les vendeurs réalistes
L’année 2026 a débuté dans le prolongement du dynamisme de 2025. La stabilisation des taux d’intérêt crédit a redonné confiance aux ménages. Les vendeurs ont accepté de revoir leurs prix à la baisse, permettant un retour à l’équilibre entre offre et demande immobilière. Sur les deux premiers mois de l’année, le marché immobilier a retrouvé une vraie fluidité, avec une meilleure rotation des biens et un regain d’activité dans les agences immobilières du réseau.
« L’année 2026 a très bien démarré, dans le sillage du dynamisme de l’année 2025, grâce à la stabilisation des taux de crédit et à l’acceptation d’offres plus basses par les vendeurs », analyse Brice Cardi, président du réseau l’Adresse.
Trois profils d’acheteurs ont soutenu ce regain d’activité dans la transaction immobilière. Les secundo-accédants ont dominé le marché dans une majorité d’agences (43,1 %), contribuant à une meilleure rotation des biens. Les primo-accédants (37,9 %) ont maintenu leur présence, motivés par la volonté d’acheter leur résidence principale plutôt que de rester locataires.
Enfin, les investisseurs immobiliers ont fait leur retour dans certains départements littoraux, notamment en régions PACA, Occitanie et Nouvelle-Aquitaine (14,4 %), attirés par des perspectives locatives favorables.
Un bilan trimestriel en demi-teinte malgré la progression annuelle
Au global, si 22 % des agences jugent le 1er trimestre dynamique, 64 % parlent d’un marché « en dent de scie » et 13 % d’un marché au ralenti. Un seul point de réconfort : le volume d’activité de l’Adresse est resté stable par rapport au 1er trimestre 2025 et en hausse de 10 % par rapport au 1er trimestre 2024. La note moyenne attribuée par les agences au 1er trimestre 2026 est de 6/10, soit le même niveau qu’en 2025.
La guerre en Iran a-t-elle bloqué le marché immobilier ?
Un choc géopolitique qui a tout ralenti dès mars
Le mois de mars 2026 a marqué une rupture nette. Le déclenchement du conflit en Iran a provoqué un attentisme immobilier généralisé. Selon le sondage, plus de 65 % des agences l’Adresse estiment que la guerre en Iran a impacté leur activité. Les acheteurs sont les plus touchés selon 65 % des agences, mais l’impact est jugé symétrique (acheteurs et vendeurs) par plus de 30 % d’entre elles.
Les effets concrets relevés par les agences sur le marché immobilier sont multiples :
- Baisse marquée des contacts acquéreurs : appels entrants, mails et visites en recul. Certaines visites ont été annulées en mars en raison du coût de l’essence lorsque le bien est éloigné du domicile.
- Baisse des demandes d’estimation immobilière et annulations de rendez-vous, entraînant un recul des mises en vente.
- Allongement des délais de décision d’achat ou de vente, hausse des hésitations au moment de formuler une offre d’achat.
- Retrait des investisseurs immobiliers : certains ont suspendu leurs projets ou exigé des rendements locatifs plus élevés. D’autres ont mis en vente des biens précédemment en location, alimentant le stock disponible.
- Attentisme généralisé : de nombreux projets d’achat et de vente reportés, voire annulés, notamment chez les ménages souhaitant vendre leur résidence principale pour acheter plus grand ou ailleurs.
« Côté acheteurs, le conflit crée un climat d’incertitude qui incite à la prudence : les projets sont reportés, les décisions sont plus longues. Côté vendeurs, on observe de l’attentisme, avec moins d’estimations et quelques mises en vente différées. Le marché marque un ralentissement, sans être à l’arrêt, et pourrait rapidement repartir si le contexte se stabilise », détaille Brice Cardi.
L’immobilier valeur refuge : un phénomène inattendu
Dans ce contexte anxiogène, un phénomène contre-intuitif a émergé sur le marché immobilier. Certains investisseurs ont cherché à placer leur épargne « en lieu sûr », préférant la pierre aux comptes bancaires.
« Dès l’annonce du conflit en Iran, nous avons vu une catégorie d’investisseurs nous contacter avec la volonté de placer leur épargne en lieu sûr plutôt que de la laisser sur leurs comptes en banque. Il y a un vrai effet valeur refuge de l’immobilier », détaille Pacaline Genelot, directrice de l’Agence l’Adresse de Grenoble.
Les élections municipales : un impact secondaire
En revanche, les élections municipales de mars 2026 ont eu un impact bien plus limité sur le marché immobilier. Seulement 35 % des agences ont constaté un ralentissement lié au scrutin, principalement dans les communes où le changement de maire était attendu. L’attentisme s’est surtout manifesté chez les acheteurs de résidence principale et chez certains investisseurs.
Prix, négociation : où en est le marché immobilier ?
Une stabilisation des prix qui traduit un retour à la réalité
Le sondage confirme une stabilisation des prix de l’immobilier au 1er trimestre 2026 pour 45 % des agences. Autant constatent une baisse du prix au m², le plus souvent modérée (moins de 3 %), parfois plus marquée pour un tiers d’entre elles. Seuls 10 % des agences enregistrent une hausse des prix, limitée. Ce baromètre immobilier témoigne d’un ajustement progressif des prix de vente à la réalité du pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs.
« Cette stabilisation des prix témoigne d’un retour à raison des vendeurs qui acceptent davantage que les prix ne sont plus ceux de la période post-covid », explique Brice Cardi.
La négociation, désormais structurelle
Avec des stocks de biens à vendre supérieurs à la demande, la négociation immobilière est devenue la norme sur le marché. Près de 65 % des professionnels ont observé une hausse des marges de négociation par rapport au 1er trimestre 2025 : entre 4 et 7 % du prix affiché dans 60 % des agences, et jusqu’à 10 % dans un quart d’entre elles. Le juste prix de vente — celui qui reflète la solvabilité réelle des acquéreurs — s’impose désormais comme la condition sine qua non d’une transaction immobilière réussie dans les délais raisonnables.
Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2026 ?
Un optimisme prudent majoritaire chez les professionnels
Malgré le contexte géopolitique, les professionnels du réseau l’Adresse font preuve de réalisme et d’optimisme mesuré. 52 % d’entre eux anticipent un marché 2026 relativement identique à 2025. Un tiers (32,3 %) pense même qu’il sera plus dynamique. Seuls 15 % des agences craignent une dégradation.
Les freins identifiés
Les principaux obstacles à une reprise franche du marché immobilier sont clairement identifiés :
Le contexte géopolitique domine largement, devant la résistance des vendeurs sur les prix de l’immobilier. Les contraintes liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) et à la rénovation énergétique des biens semblent moins prégnantes dans le contexte actuel, reléguées au second plan par l’urgence géopolitique. Le marché locatif, lui, reste sous tension dans les grandes agglomérations, ce qui continue d’alimenter la demande d’achat de résidence principale chez les primo-accédants.
« 2026 est une année d’incertitude dont le dynamisme dépendra de la durée du conflit. S’il prend fin rapidement, ce trou d’air pourrait être compensé par une reprise rapide de l’activité. Mais si les taux de crédit remontent à près de 4 %, la solvabilité des acquéreurs pourrait être atteinte », conclut Brice Cardi.
Nos conseils pour réussir votre projet immobilier en 2026
Acheteurs : agir pendant que les conditions sont favorables
Le marché immobilier offre encore de vraies opportunités pour les acheteurs bien préparés. Les taux de crédit immobilier restent accessibles, le stock de biens disponibles à la vente est élevé et la négociation immobilière est possible. Les professionnels de l’Adresse conseillent de :
- Profiter des taux encore accessibles avant une éventuelle remontée liée à la prolongation du conflit, qui pourrait réduire la solvabilité des acquéreurs.
- Être réactif face aux biens au juste prix, qui trouvent toujours preneur rapidement même en période d’attentisme.
- Ne pas hésiter à négocier dans un marché acheteur où l’offre dépasse la demande.
Vendeurs : le prix juste dès le départ
Sur un marché immobilier où l’offre dépasse la demande, afficher un prix de vente surévalué est contre-productif. Le réseau l’Adresse rappelle que le juste prix de vente doit refléter la solvabilité réelle des acquéreurs et les conditions économiques actuelles. Un positionnement tarifaire cohérent dès la mise en vente réduit le délai de vente et limite les négociations à la baisse. L’accompagnement par un professionnel de la transaction immobilière reste clé pour rassurer les acheteurs et sécuriser la vente.
Ne pas attendre 2027
Brice Cardi formule un avertissement clair : ceux qui ont un projet immobilier à court terme ont intérêt à le concrétiser avant 2027, une année électorale susceptible de relancer l’attentisme et de compliquer les conditions de marché.