Le marché immobilier français reprend souffle. Après deux ans de correction, 2025 marque le retour à l’équilibre : 940 000 ventes réalisées, des prix stabilisés à +0,7 %. Dès janvier 2026, la machine s’emballe — prix en hausse de +8,7 %, offre en progression de +4,3 %. Mais derrière ces chiffres, les réalités divergent. Maisons contre appartements, métropoles contre villes moyennes, transaction contre location : le marché immobilier entre dans une ère de reprise à deux vitesses. L’Observatoire GH de Guy Hoquet l’Immobilier publie son analyse complète. Décryptage.
Sommaire :
- Le marché immobilier en 2025 : une stabilisation après la tempête ?
- Début 2026 : le marché immobilier repart, mais comment ?
- La performance énergétique : quel impact sur le marché immobilier ?
- Le marché locatif : pourquoi la tension persiste-t-elle ?
- Une reprise à géométrie variable : quelles villes tirent leur épingle du jeu ?
À retenir – Marché immobilier 2026 : une reprise sélective et contrastée
- En 2025, le marché immobilier retrouve son équilibre avec 940 000 ventes réalisées.
- Dès janvier 2026, les prix bondissent de +8,7 %, à 3 536 €/m².
- Les maisons se raréfient (-14,2 % d’offre), les appartements retrouvent de la fluidité (+30,0 %).
- Le marché locatif reste sous tension : loyers en hausse de +2,0 %, offre structurellement insuffisante.
- La reprise est à deux vitesses : Vénissieux explose (+168,6 %), Calais recule encore (-38,9 %).
Le marché immobilier en 2025 : une stabilisation après la tempête ?
Une correction nécessaire qui trouve son terme
Le marché immobilier traverse deux années difficiles. En 2025, il retrouve enfin un point d’équilibre. Les prix se stabilisent à +0,7 % en moyenne, pour atteindre 3 326 €/m². Le marché de l’ancien enregistre près de 940 000 ventes sur l’année. En effet, l’activité reste soutenue malgré un crédit immobilier encore contraint et des taux d’intérêt toujours élevés.
Toutefois, cette stabilisation s’opère dans un environnement tendu. L’offre recule de -4,0 % : 2 503 977 biens seulement sont mis en vente entre janvier et décembre 2025. Par ailleurs, les nouvelles exigences en matière de performance énergétique et de DPE freinent les décisions des vendeurs. Résultat : les biens classés F et G subissent une décote énergétique croissante et ralentissent certaines mises en vente.
Maisons et appartements : deux trajectoires distinctes
Les maisons dominent le marché. Elles concentrent près de 60 % des biens mis en vente en 2025, malgré un recul de -6,5 % de l’offre, soit 1 452 618 biens. En effet, les prix au mètre carré progressent légèrement (+0,7 %, à 2 807 €/m²), portés par la recherche d’espace dans les zones périurbaines et les villes moyennes. Le budget moyen s’établit à 373 737 € pour 133 m², stable par rapport à 2024.
Les appartements, en revanche, subissent un ajustement plus marqué. Les prix/m² reculent de -1,2 %, à 4 789 €/m². Dans les grandes agglomérations, la négociation devient la norme. Le budget moyen atteint 307 421 € pour 64 m², en baisse de -2,0 %. Ainsi, les primo-accédants comme les investisseurs immobiliers retrouvent un certain pouvoir d’achat immobilier sur les marchés urbains les plus tendus.
Début 2026 : le marché immobilier repart, mais comment ?
Des indicateurs qui confirment le redémarrage
Dès janvier 2026, les chiffres s’emballent. L’offre progresse de +4,3 % et atteint 183 671 biens disponibles. Dans le même temps, les prix bondissent de +8,7 %, à 3 536 €/m². Les budgets d’achat évoluent plus modérément : +1,8 %, à 339 988 €. Par ailleurs, la surface moyenne achetée recule de 6 m², à 96 m².
En effet, les acheteurs réalisent un arbitrage patrimonial clair : ils réduisent les mètres carrés pour préserver leur capacité d’emprunt et leur apport personnel. Les acheteurs reviennent sur le marché. Ils intègrent systématiquement l’emplacement, l’état du bien et les travaux à prévoir.
Comme le souligne Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier : « L’année 2025 a permis au marché immobilier de retrouver un point d’équilibre après une correction nécessaire. Début 2026, la reprise est bien là, mais elle est plus sélective et très variable selon les territoires et les types de biens. Les acheteurs sont revenus, mais ils arbitrent davantage, en intégrant l’emplacement, la qualité du bien et la performance énergétique. Dans ce contexte, l’expertise locale et l’accompagnement sont plus que jamais déterminants. »
Les maisons : une offre rare qui fait grimper les prix
En janvier 2026, le marché des maisons se tend encore davantage. L’offre chute de -14,2 % par rapport à janvier 2025 : seulement 87 723 biens restent disponibles. En conséquence, les prix progressent de +1,8 %, à 2 783 €/m². Le budget moyen atteint 363 320 € (+1,7 %) pour 130 m².
La demande reste forte. La rareté de l’offre entretient la pression sur les prix. Les acheteurs font des choix rapides et serrés. Ainsi, dans certaines zones périurbaines et rurales prisées, les délais de vente se raccourcissent. C’est le signe d’un marché qui se retend progressivement après deux années de repli.
Les appartements : une reprise plus fluide
Le marché des appartements suit une dynamique inverse. L’offre bondit de +30,0 %, à 95 948 biens disponibles. En parallèle, les prix progressent de +4,0 %, à 4 925 €/m². Le budget moyen s’établit à 318 657 € (+5,6 %) pour 65 m².
La reprise se concentre sur les biens bien situés et conformes aux exigences réglementaires. Les appartements énergivores ou mal situés peinent encore à trouver preneur. En revanche, les biens rénovés, classés A ou B au DPE, bénéficient d’une prime à la qualité énergétique. Celle-ci se reflète directement dans les prix de vente.
La performance énergétique : quel impact sur le marché immobilier ?
L’audit énergétique s’impose dans les transactions
Depuis 2025, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente des logements classés E, F et G, conformément à la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. En ce début 2026, les acheteurs intègrent pleinement cette contrainte dans leur parcours d’achat. Elle influence directement les délais de vente et les niveaux de négociation, surtout pour les passoires thermiques.
Les vendeurs de logements énergivores anticipent désormais une décote énergétique ou engagent des travaux de rénovation avant la mise en vente. Certains font appel à MaPrimeRénov’ pour valoriser leur bien. Par ailleurs, selon l’Observatoire GH, cette contrainte explique en partie le recul de l’offre de maisons (-6,5 % en 2025) : de nombreux propriétaires préfèrent différer leur vente plutôt que de subir une négociation défavorable sur la valeur vénale de leur bien.
Le nouveau calcul du DPE : une bouffée d’air pour certains bailleurs
Au 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE est ajusté. Environ 850 000 logements améliorent ainsi leur classement énergétique, selon l’Observatoire GH. Les petites surfaces et les logements construits avant 1975 en profitent particulièrement. En effet, l’ancien calcul les pénalisait injustement.
Cette évolution offre toutefois une souplesse ponctuelle. Elle ne compense pas le manque structurel de logements dans les territoires les plus tendus. De plus, les échéances réglementaires restent contraignantes : interdiction de louer les logements classés F dès 2028, puis les logements classés E en 2034. Ces jalons pèsent déjà sur les stratégies patrimoniales des bailleurs, qui choisissent entre rénovation coûteuse et sortie du marché locatif.
Le marché locatif : pourquoi la tension persiste-t-elle ?
Une offre insuffisante face à une demande structurelle
Le marché locatif reste le principal point de tension du logement en France. À fin 2025, l’offre ne progresse que de +1,5 % sur un an, pour atteindre 1 681 017 biens. Dans le même temps, les loyers augmentent de +2,0 % : la moyenne nationale s’établit à 812 € par mois, soit 15,0 €/m². La pénurie de logements alimente ainsi une tension locative durable dans les principales zones tendues.
La demande reste très soutenue. Les taux d’intérêt élevés freinent l’accès à la propriété et maintiennent une forte pression locative. Ce déséquilibre entre offre locative et demande locative s’installe durablement dans les bassins de vie les plus attractifs. Les logements vacants se raréfient et le turn-over locatif s’accélère.
Location non meublée vs meublée : des arbitrages qui déséquilibrent le marché
Face aux contraintes réglementaires, les bailleurs privés adaptent leur stratégie. La location non meublée recule dans de nombreuses zones tendues. Elle subit l’encadrement des loyers, l’interdiction progressive des passoires thermiques et des travaux imposés. Certains bailleurs basculent vers le meublé ou revendent leur bien. L’offre du parc locatif vide se réduit en conséquence. Pourtant, les loyers non meublés augmentent : 13,2 €/m² en moyenne, soit +2,3 % en un an, pour un loyer moyen de 795 € sur 60 m².
La location meublée, en revanche, progresse en volume. Elle attire notamment les grandes villes, les zones étudiantes et touristiques. Plus flexible et plus rentable, elle capte une part croissante du parc locatif. Son loyer moyen atteint 19,1 €/m² (+1,4 %), soit 838 € par mois pour 44 m².
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les prochaines échéances — 2028 pour les F, 2034 pour les E — pèsent déjà sur les décisions des bailleurs. Choisir entre rénovation coûteuse et sortie du marché locatif : le dilemme s’installe.
Une reprise à géométrie variable : quelles villes tirent leur épingle du jeu ?
Les grandes métropoles : une reprise encore prudente
Dans les grandes métropoles, la reprise du marché immobilier reste graduelle. Paris enregistre +3,3 % de volumes en 2025, avec un prix au mètre carré moyen de 12 535 € (+1,5 %). En janvier 2026, la capitale affiche 6 407 biens disponibles (+9,9 %) à 12 440 €/m². Nantes (+7,2 %) et Lyon (+1,8 %) se distinguent également. À l’inverse, Nice recule de -7,2 %, avec des prix à 6 616 €/m². Ce marché premium du littoral se révèle particulièrement sélectif.
Sur ces marchés, la capacité d’achat reste le principal frein. La correction menée depuis 2023 ne suffit pas à restaurer pleinement l’accessibilité dans les grandes agglomérations chères. Les primo-accédants en pâtissent en particulier.
Les métropoles régionales : le redémarrage le plus visible
Les métropoles régionales affichent les dynamiques les plus encourageantes. Le Havre (+9,9 %), Rennes (+7,8 %) et Grenoble (+5,0 %) enregistrent une hausse des volumes en 2025. Des prix plus accessibles soutiennent ce redémarrage. En janvier 2026, Rennes confirme la tendance : 829 biens disponibles (+32,4 %) à 4 384 €/m² (+1,8 %). Strasbourg affiche quant à elle 779 biens (+39,4 %) à 4 570 €/m² (+17,3 %), signe d’une tension croissante.
Les villes moyennes : les grandes gagnantes du redémarrage
Les villes moyennes affichent les contrastes les plus saisissants. En janvier 2026, Vénissieux enregistre une explosion de l’offre : +168,6 %, soit 317 biens disponibles. Les prix bondissent en parallèle de +43,9 %, à 4 144 €/m². Vaulx-en-Velin (+146,4 %) et Saint-Nazaire (+126,2 %, à 4 065 €/m², +25,2 %) suivent la même dynamique. Des prix plus accessibles attirent des ménages en quête d’espace et de pouvoir d’achat immobilier.
À l’inverse, Calais (-38,9 %), Saint-Quentin (-36,0 %) et Bourges (-29,8 %) enregistrent encore un net recul de l’offre. L’Observatoire GH appelle toutefois à la prudence : « Un seul mois ne suffit pas à installer une tendance durable, en particulier au niveau local où quelques mises en vente significatives peuvent fortement influencer les évolutions. »
La pression locative : des situations très hétérogènes selon les villes
Sur le marché locatif, les tensions varient fortement d’une ville à l’autre. Certaines communes voient leur offre progresser significativement. Saint-Nazaire affiche +25,8 %, Angers +18,3 % et Niort +18,2 %. À l’inverse, Biarritz (-30,7 %), Arles (-16,2 %) et Marseille (-9,6 %) enregistrent un net recul de l’offre locative. La pression sur les loyers s’y maintient donc.
Les loyers poursuivent leur hausse dans la quasi-totalité des villes. Nice affiche +6,6 % (23,9 €/m²), Dunkerque +6,9 % (14,0 €/m²) et Roubaix +6,2 % (14,0 €/m²). Même lorsque l’offre progresse, les loyers restent orientés à la hausse. La demande reste en effet structurellement élevée dans les bassins de vie les plus attractifs.
