Le coliving séduit de plus en plus de Français. Entre 2021 et 2023, l’offre a bondi de 70% et attiré 430 millions d’euros d’investissements. Pourtant, la réglementation du coliving reste floue. Le député Inaki Echaniz a interpellé le gouvernement sur ce vide juridique dans une question écrite publiée à l’Assemblée Nationale le 1er juillet 2025. Les loyers pratiqués dépassent de 30 à 40% les prix du marché dans les métropoles. À Lyon, un studio de 15 m² atteint 825 euros mensuels. Face à ces dérives, quelles protections existent pour les locataires ? La réponse ministérielle n° 8053 du 27 janvier 2026 apporte des clarifications essentielles sur le cadre légal applicable.
Sommaire :
- Qu’est-ce que le coliving et pourquoi attire-t-il autant ?
- Quelles dérives observe-t-on sur le marché du coliving ?
- Quelle est la réglementation du coliving applicable aujourd’hui ?
- Pourquoi le gouvernement refuse-t-il un cadre juridique spécifique ?
À retenir – Réglementation du coliving en France
- L’offre de coliving a bondi de 70% entre 2021 et 2023.
- Les loyers dépassent de 30 à 40% les prix du marché en métropole.
- La loi du 6 juillet 1989 protège les locataires dès 8 mois d’occupation.
- Les tribunaux requalifient les contrats abusifs en baux d’habitation.
- Le gouvernement refuse de créer un cadre juridique spécifique.
Qu’est-ce que le coliving et pourquoi attire-t-il autant ?
Un concept né aux États-Unis
Le coliving est apparu dans les années 2000 aux États-Unis. Depuis, ce modèle d’habitat se développe progressivement en France. C’est ce que précise la réponse ministérielle publiée au Journal Officiel le 27 janvier 2026. Concrètement, les opérateurs proposent des espaces privatifs : chambres individuelles dans un grand logement ou studios entiers meublés et équipés. En parallèle, les résidents partagent des espaces communs. Ils accèdent ainsi à des zones de vie, de travail, de sport et de loisirs. De plus, cette formule intègre généralement plusieurs services : Wi-Fi, eau, électricité, gaz, assurance habitation et ménage des parties communes.
Un marché en pleine expansion en France
Face à l’essor spectaculaire du secteur, la réglementation du coliving devient un enjeu majeur. En effet, l’offre a progressé de 70% entre 2021 et 2023. C’est ce qu’indique la question écrite n° 8053 du député Inaki Echaniz (Pyrénées-Atlantiques, groupe Socialistes et apparentés). Par ailleurs, les investisseurs ont injecté plus de 430 millions d’euros dans ce marché en 2023. Les jeunes actifs et les étudiants constituent la cible principale de ces résidences. Ils recherchent avant tout flexibilité et mobilité. Or, la crise aiguë du logement locatif renforce cette tendance.
Quelles dérives observe-t-on sur le marché du coliving ?
Des loyers nettement supérieurs au marché
La réglementation du coliving peine à contenir les excès tarifaires. En effet, dans plusieurs métropoles françaises, les loyers dépassent de 30 à 40% les prix moyens du marché. L’exemple lyonnais illustre parfaitement cette dérive. Un studio de 15 m² en coliving coûte jusqu’à 825 euros par mois. En comparaison, une chambre en colocation classique revient à 529 euros dans la même ville. L’écart atteint donc 56% pour une surface comparable.
Des charges opaques et excessives
Les agences et opérateurs facturent des charges élevées. Celles-ci représentent parfois un tiers du loyer total mensuel. Or, ces montants dépassent bien souvent le coût réel des services fournis. De plus, de nombreux résidents dénoncent des difficultés récurrentes de gestion. Ils peinent notamment à identifier un interlocuteur réactif. En cas de problème technique ou administratif, personne ne répond.
Un contournement des règles d’encadrement
Certains opérateurs exploitent le flou juridique entourant cette activité. Pour cela, ils utilisent le statut de résidence avec services. Cette classification leur permet d’échapper aux règles d’encadrement des loyers. Ce contournement concerne les communes situées en zones tendues. En conséquence, les loyers augmentent pour des locataires souvent sans alternative. La pénurie de l’offre locative traditionnelle aggrave encore cette situation.
Quelle est la réglementation du coliving applicable aujourd’hui ?
L’application de la loi du 6 juillet 1989
La réglementation du coliving s’appuie sur un cadre juridique existant. Dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s’applique automatiquement. Elle vise à améliorer les rapports locatifs. Surtout, elle est d’ordre public. Autrement dit, aucune clause contractuelle ne peut y déroger. La loi définit la résidence principale comme un logement occupé au moins huit mois par an. Par conséquent, tout bail en coliving excédant cette durée relève pleinement de cette législation protectrice.
La requalification par les tribunaux
Les juges interviennent régulièrement pour protéger les droits des locataires. Dans le cadre de litiges, ils requalifient souvent des contrats en baux d’habitation. La réponse ministérielle souligne cette pratique. Cette requalification s’applique lorsque le magistrat constate les conditions de résidence principale. Dès lors, l’encadrement du niveau des loyers devient obligatoire. Toutefois, cette protection ne concerne que les territoires expérimentant ce dispositif.
Les règles spécifiques aux résidences de services
Les articles L. 631-13 et D. 631-27 du Code de la construction et de l’habitation définissent un cadre spécifique. Ces textes encadrent les résidences de services. Ils limitent strictement la nature des services non individualisables proposés aux locataires. L’objectif est clair : éviter des charges trop lourdes pour les résidents. Ces dispositions résultent des dérives constatées par le passé. En particulier, la gestion des résidences pour seniors avait révélé des abus.
Pourquoi le gouvernement refuse-t-il un cadre juridique spécifique ?
Une volonté de simplification administrative
La réglementation du coliving ne fera pas l’objet d’un texte législatif dédié. Selon le gouvernement, créer un cadre juridique spécifique n’apparaît pas nécessaire. En effet, les autorités recherchent collectivement une simplification du paysage administratif. De plus, les dispositifs légaux existants couvrent déjà les situations rencontrées par les locataires.
Une vigilance maintenue sur le secteur
Néanmoins, le gouvernement affirme porter une attention particulière au développement de ce type d’habitat. Il entend rappeler aux acteurs du marché le cadre réglementaire en vigueur. Il souligne également les risques juridiques encourus en cas de non-respect. Ainsi, cette approche privilégie l’information et la pédagogie. Elle écarte en revanche la création de nouvelles normes contraignantes.
