Les taux immobiliers de janvier 2026 repartent légèrement à la hausse. Selon Pretto, les banques ont ajusté leurs grilles de +0,05 point en moyenne par rapport à décembre 2025. Les taux moyens s’établissent désormais à 3,20% sur 15 ans, 3,31% sur 20 ans et 3,40% sur 25 ans. Malgré un contexte politique incertain et un budget français toujours en attente, les établissements bancaires affichent des objectifs de production ambitieux. Ils ciblent particulièrement les primo-accédants, qui représentent désormais près de 48% des crédits accordés. Pour les ménages bien préparés, des marges de négociation existent grâce aux décotes. Faut-il alors se lancer maintenant ou attendre une éventuelle baisse ?
Sommaire :
- Quels sont les taux immobiliers en janvier 2026 selon les durées ?
- Pourquoi les banques augmentent-elles leurs taux en ce début d’année ?
- Les primo-accédants sont-ils les grands gagnants du marché ?
- Quelles nouveautés réglementaires impactent les emprunteurs en 2026 ?
- Comment optimiser son dossier pour obtenir le meilleur taux ?
À retenir – Taux immobiliers janvier 2026
- Les taux moyens s’établissent à 3,20% sur 15 ans, 3,31% sur 20 ans et 3,40% sur 25 ans.
- Les banques ont relevé leurs grilles de +0,05 point en moyenne par rapport à décembre 2025.
- Les primo-accédants représentent 47 à 48% des crédits accordés, un niveau historique.
- Le nouveau calcul du DPE (coefficient 1,9) favorise les logements chauffés à l’électricité.
- Des marges de négociation existent grâce aux décotes pour les dossiers bien structurés.
Quels sont les taux immobiliers en janvier 2026 selon les durées ?
Des hausses modérées sur toutes les durées
En janvier 2026, les taux immobiliers connaissent une légère remontée après une fin d’année 2025 stable. Les banques ont relevé leurs grilles de 0,05 à 0,07 point selon les profils et les durées, d’après les données publiées par Pretto le 5 janvier 2026. Cette hausse reste contenue et ne remet pas en cause la dynamique du marché. Elle représente en moyenne +0,05 point tous profils confondus.
Les taux moyens par durée d’emprunt
Sur 15 ans, le taux moyen atteint 3,20%. Il s’établit à 3,31% sur 20 ans. Et, sur 25 ans, les emprunteurs peuvent obtenir un taux de 3,40% en moyenne. Ces chiffres représentent une hausse de +0,05 à +0,06 point par rapport à décembre 2025. Les variations restent donc mesurées malgré le contexte économique tendu.
L’impact du profil sur le taux obtenu
Les revenus influencent directement le taux proposé par les banques. Un ménage gagnant plus de 80 000 € annuels peut espérer 3,10% sur 15 ans, 3,20% sur 20 ans et 3,28% sur 25 ans. À l’inverse, un profil avec des revenus inférieurs à 40 000 € se verra proposer 3,30% sur 15 ans, 3,41% sur 20 ans et 3,52% sur 25 ans. L’écart atteint 0,24 point sur 25 ans entre ces deux catégories. Les profils intermédiaires (40 000 à 80 000 €) obtiennent des taux médians.
Pourquoi les banques augmentent-elles leurs taux en ce début d’année ?
L’influence de l’OAT 10 ans
Le taux de l’OAT 10 ans s’établit actuellement à 3,60%. Cet indicateur de référence pour les banques connaît une légère hausse. Les fluctuations de l’OAT traduisent l’incertitude politique persistante en France. Le budget 2026 n’est toujours pas voté et le pays fonctionne sous le régime de la loi spéciale. Cette instabilité génère prudence et manque de visibilité pour les investisseurs sans toutefois provoquer de flambée.
Une répercussion partielle sur les grilles bancaires
Les banques ne répercutent pas automatiquement les variations de l’OAT dans leurs grilles. Elles conservent une marge de manœuvre pour adapter leurs taux selon leur stratégie commerciale et les profils recherchés. Cette flexibilité maintient la concurrence sur le marché du crédit immobilier. Les emprunteurs peuvent ainsi négocier des décotes significatives via l’attribution de conditions préférentielles.
Des objectifs de production ambitieux
Malgré le contexte économique incertain, les banques affichent des ambitions fortes pour 2026. Elles misent sur le crédit immobilier pour conquérir de nouveaux clients et ont annoncé des objectifs de production ambitieux, précise Pretto. Cette volonté de production soutient les conditions d’emprunt et favorise les négociations pour les ménages bien préparés.
Les primo-accédants sont-ils les grands gagnants du marché ?
Un retour massif des primo-accédants
Le marché du crédit immobilier confirme une tendance forte fin 2025. Les primo-accédants représentent désormais 47 à 48% des crédits accordés au dernier trimestre 2025, selon les données du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Ce niveau atteint un record historique. Au début de la décennie, cette part oscillait entre 30 et 32%. Les taux immobiliers en janvier 2026 restent donc accessibles pour ces profils ciblés.
Les chiffres de Pretto confirment cette dynamique
Chez Pretto, 60% des projets accompagnés en 2025 concernaient l’achat d’une résidence principale par des ménages jusque-là locataires. Ce chiffre était de 54% en 2024, soit une progression de 6 points.
Pierre Chapon, CEO et cofondateur de Pretto, souligne : « Le marché est clairement redevenu favorable aux primo-accédants. Les banques les ciblent en priorité, mais dans un cadre toujours exigeant. La clé reste la qualité du projet et la structuration du financement. »
Des dispositifs publics favorables
Plusieurs mesures soutiennent la capacité d’emprunt des primo-accédants. Le PTZ élargi facilite l’accession à la propriété. L’exonération partielle des droits de mutation allège les frais d’acquisition. Ces dispositifs compensent en partie la hausse des taux immobiliers en janvier 2026 et orientent la marge de flexibilité des banques vers l’accession à la propriété.
Quelles nouveautés réglementaires impactent les emprunteurs en 2026 ?
La revalorisation du SMIC
Le SMIC augmente de 1,18% au 1er janvier 2026. Il atteint désormais 12,02 € brut de l’heure contre 11,88 € précédemment. Le salaire mensuel brut passe à 1 823,03 € pour un temps plein, soit +21,23 € par mois. Le net mensuel s’établit à 1 443,11 €. Cette revalorisation améliore légèrement la capacité d’emprunt des ménages modestes et peut influencer le calcul du taux d’endettement.
L’évolution du calcul du DPE
Le coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE passe de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Cette modification aligne la France sur la valeur européenne et corrige une pénalisation historique des logements chauffés à l’électricité. Les DPE réalisés à partir de cette date intègrent automatiquement ce nouveau mode de calcul. Les diagnostics existants restent valables 10 ans mais peuvent être mis à jour gratuitement si le classement s’améliore.
La déclaration des dons en ligne obligatoire
À partir du 1er janvier 2026, les dons entre particuliers doivent obligatoirement être déclarés en ligne sur impots.gouv.fr. Cette obligation concerne les sommes d’argent, biens et valeurs mobilières, y compris les dons réalisés avant 2026. Les apports familiaux utilisés pour constituer un apport personnel entrent dans ce cadre. La déclaration papier ne sera maintenue que dans certains cas particuliers.
La revalorisation des frais d’agence à la location
Les plafonds des honoraires facturés aux locataires sont revalorisés pour la première fois depuis 2014. Cette revalorisation indexée sur l’IRL entraîne une hausse de 0,87% à compter du 1er janvier 2026, uniquement pour les baux signés à partir de cette date.
Comment optimiser son dossier pour obtenir le meilleur taux ?
Structurer solidement son projet
La qualité du dossier reste déterminante pour obtenir les meilleures conditions de taux. Les banques examinent la stabilité professionnelle, le taux d’endettement et l’apport personnel. Un dossier bien préparé permet de décrocher des décotes significatives sur les taux affichés. Pierre Chapon rappelle que « la clé reste la qualité du projet et la structuration du financement », particulièrement pour les primo-accédants moins familiers des critères décisionnels des banques.
Comparer les offres bancaires
La concurrence entre établissements profite aux emprunteurs. Les écarts de taux entre banques peuvent atteindre plusieurs dixièmes de points selon le profil. Faire jouer la concurrence ou passer par un courtier optimise les chances d’obtenir un taux avantageux. Pretto accompagne les Français dans leur recherche de financement via son site pretto.fr et son réseau de mandataires Pretto Galaxie présent sur tout le territoire.
Profiter des marges de négociation
Les banques disposent d’une latitude pour accorder des décotes selon leur stratégie commerciale. Les profils à hauts revenus ou les projets bien structurés bénéficient de conditions préférentielles. La négociation reste possible même dans un contexte de légère hausse. Cette flexibilité contribue à maintenir la concurrence sur le crédit immobilier et offre aux emprunteurs une meilleure visibilité pour préparer leur projet d’achat.
