Un atelier organisé par Monimmeuble.com en partenariat avec le cabinet Périgone Architectes et le cabinet de syndic Tibi révèle les clés pour réussir ses travaux en copropriété. En effet, la loi Climat et Résilience impose désormais aux copropriétés de réaliser un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) et un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif. Néanmoins, nombreux sont les syndicats de copropriétaires qui hésitent face aux montants élevés des rénovations énergétiques. Comment anticiper et planifier efficacement les travaux en copropriété ? Quelles sont les étapes indispensables du diagnostic technique ? Par ailleurs, quelles aides financières subsistent encore en 2025 ?
Sommaire :
- Quelles sont les phases d’un projet de travaux en copropriété ?
- Qui sont les acteurs impliqués dans les travaux en copropriété ?
- Que comprend un Diagnostic Technique Global (DTG) ?
- Quelle différence entre DTG et PPT-DPE isolés ?
- Quelles sont les subventions disponibles pour les travaux en copropriété ?
- Quels diagnostics complémentaires prévoir avant les travaux en copropriété ?
- Quels sont les freins actuels aux travaux en copropriété ?
À retenir – Travaux en copropriété
- Le PPT et le DPE collectif sont devenus obligatoires.
- Un projet de rénovation prend 42 mois en moyenne.
- Les subventions sont conditionnées à 35% de gain énergétique.
- Les contraintes architecturales limitent les travaux à Paris.
- Les problèmes structurels doivent être traités avant l’isolation.
Quelles sont les phases d’un projet de travaux en copropriété ?
Un projet de travaux en copropriété se décompose en trois phases distinctes, comme l’explique Ahmed Bouafia, architecte du cabinet Périgone : “Il y a trois grandes phases. La phase A qui est la phase audit technique (DTG-PPT-DPE) et dure environ 12 mois.” Cette phase aboutit à un chiffrage estimatif soumis au vote de l’assemblée générale. Par ailleurs, elle détermine le montant du fonds travaux obligatoire, calculé en pourcentage des travaux prévisionnels sur 10 ans. En effet, une fois le PPT sur 10 ans voté, le montant estimatif servira à calculer le fonds travaux, qui constitue un pourcentage de cet estimatif.
La phase B concerne l’étude et la conception du projet. Elle nécessite également 12 mois en moyenne. Durant cette période, l’architecte réalise un deuxième diagnostic précis sur l’objet de la maîtrise d’œuvre. L’architecte élabore l’avant-projet, puis le projet définitif. Ensuite, la consultation des entreprises permet d’obtenir des devis réels pour les travaux en copropriété. L’assemblée générale statue alors sur le lancement effectif du chantier.
Enfin, la phase C représente la réalisation des travaux en copropriété proprement dite. Cette étape s’étale sur 18 mois minimum. Le maître d’œuvre assure la direction de l’exécution des travaux (DET), effectue les visas techniques et financiers, puis organise les opérations préalables à la réception. Au total, de l’audit initial à la livraison finale, il faut compter environ 42 mois pour un projet complet de rénovation en copropriété. Ce calendrier souligne l’importance d’anticiper et de planifier les travaux en copropriété dès que possible.
Qui sont les acteurs impliqués dans les travaux en copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires et ses représentants
Le syndicat des copropriétaires constitue le maître d’ouvrage principal. En effet, il prend toutes les décisions en assemblée générale concernant les travaux en copropriété. Le conseil syndical ou un groupe de travail spécifique représente les copropriétaires tout au long du projet. Ces instances bénévoles échangent régulièrement avec le syndic professionnel, qui assure la maîtrise d’ouvrage déléguée.
Léonor Yver, gestionnaire au cabinet Tibi depuis deux ans après douze années comme assistante de copropriété, gère un portefeuille de 38 immeubles. Elle précise : “Il s’agit essentiellement de petites et moyennes copropriétés, pour la plupart situées à proximité du cabinet Tibi, avec quelques immeubles dans le 18e et le 6e arrondissement.” Le cabinet Tibi illustre le modèle de la petite agence familiale parisienne avec seulement deux gestionnaires, deux assistants, un comptable et un gestionnaire locatif.
Les professionnels du diagnostic et de la maîtrise d’œuvre
L’architecte mandataire pilote la conception du projet de travaux en copropriété. Il coordonne les bureaux d’études techniques (BET) spécialisés en structure et thermique.
Par ailleurs, des acteurs complémentaires interviennent selon les besoins : bureau de contrôle (BC), coordinateur sécurité et protection de la santé (CSPS), diagnostiqueurs immobiliers. L’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) financière accompagne la recherche de subventions pour les travaux en copropriété, un rôle devenu essentiel face à la complexité des dispositifs d’aides.
Que comprend un Diagnostic Technique Global (DTG) ?
Le contenu obligatoire du DTG
Le DTG comporte plusieurs volets essentiels pour planifier les travaux en copropriété. Comme l’explique Ahmed Bouafia, les visites couvrent l’ensemble des parties communes et au minimum 10% des logements, soit 3 appartements au minimum. Cette inspection permet d’identifier les pathologies structurelles qui doivent impérativement être traitées en amont. En effet, fissures et problèmes de structure constituent une priorité absolue avant toute préconisation énergétique.
?Ahmed Bouafia insiste sur l’ordre des priorités : “En général, quand on identifie une grosse problématique structurelle lors des audits, on la fait passer devant le thermique. À Paris et en proche banlieue, les fissures et les problèmes importants de plancher ou de rez-de-chaussée sont typiques. La structure prime toujours sur l’isolation.”
Le document intègre obligatoirement un Plan Pluriannuel de Travaux sur 10 ans et un DPE collectif.
Léonor Yver rappelle l’obligation réglementaire : “L’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux est obligatoire sur toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2025 et l’élaboration d’un DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés à compter du 1er janvier 2026. Néanmoins, le DTG complet n’est pas imposé par la loi, contrairement au PPT et au DPE qui peuvent être réalisés séparément.”
Les quatre étapes de réalisation du diagnostic
La visite technique. Elle constitue la première étape des travaux en copropriété préparatoires. L’architecte inspecte toutes les parties communes et visite au minimum trois logements représentatifs.
Léonor Yver privilégie une approche terrain : “J’assiste systématiquement aux visites des DTG, bien que ce ne soit pas obligatoire pour les syndics. La plupart de mes confrères ne le font pas. C’est pour moi doublement utile : je réalise ma visite annuelle contractuelle et j’approfondis ma connaissance des immeubles.” Elle détaille la méthode des diagnostiqueurs : “Ils organisent à l’avance les visites pour obtenir un échantillon représentatif : un logement au rez-de-chaussée, un en étage intermédiaire et un au dernier niveau par bâtiment.”
Ensuite, la phase d’études permet d’élaborer un PPT provisoire et un DPE provisoire.
Puis, une réunion intermédiaire rassemble le syndic, le conseil syndical et les diagnostiqueurs.
Ahmed Bouafia détaille la finalité de cette réunion : “Nous validons d’abord avec le syndic ou le syndicat tous les éléments constatés pour éviter les erreurs. Ensuite, nous discutons des préconisations de travaux sur la base d’un document provisoire transmis en amont. Si certaines propositions ne conviennent pas à la copropriété, nous les retirons du rapport définitif.”
Léonor Yver confirme cette pratique : “Dans la plupart des immeubles que je gère, les devis de DTG prévoient une réunion intermédiaire en visioconférence réunissant le référent DTG, le syndic et le conseil syndical.” Elle observe une demande récurrente : “Souvent, le conseil syndical demande l’élaboration d’un quatrième scénario, en complément des trois proposés par le diagnostiqueur. L’objectif : atteindre le seuil minimal de 35% de gain énergétique pour obtenir les aides, tout en réduisant les coûts pour les copropriétaires.”
Enfin, la synthèse finale présente plusieurs scénarios de travaux avec leur volet financier détaillé, incluant le PPT définitif, l’audit énergétique et les scénarios de travaux accompagnés du volet financier complet.
Quelle différence entre DTG et PPT-DPE isolés ?
Le DTG : une étude complète mais coûteuse
Le DTG représente la solution la plus exhaustive pour préparer les travaux en copropriété. Ahmed Bouafia le qualifie de “solution la plus complète, avec le plus de travail d’études, la plus coûteuse, mais actuellement subventionnée.” Plus approfondi et plus onéreux qu’un simple PPT-DPE, il bénéficiait jusqu’à récemment d’une subvention de 5 000 € de l’Agence Parisienne du Climat.
Ahmed Bouafia souligne les nouvelles restrictions : “Deux conditions s’imposent désormais : démontrer que des travaux d’amélioration significative sont envisageables, et être situé dans Paris intramuros. Le périmètre géographique s’est considérablement réduit. Cette subvention de 5 000 €, financée par la mairie de Paris, couvrait auparavant le Grand Paris et la petite couronne. Elle se limite aujourd’hui aux seules copropriétés parisiennes.”
Le PPT-DPE : une alternative réglementaire plus accessible
Les copropriétés qui ne réalisent pas de DTG restent soumises à l’obligation légale du PPT et du DPE collectif. Cette formule simplifiée demande moins de temps d’études et coûte moins cher.
Léonor Yver applique strictement la réglementation : “Ces immeubles devront voter des devis de PPT et de DPE collectifs, imposés par la loi Climat et Résilience de 2021. J’ai un devoir de conseil, mais l’assemblée générale décide librement.” Concernant le contenu, elle explique : “L’étude propose une planification des travaux sur 10 ans avec une estimation globale et une priorisation. En revanche, contrairement au DTG, impossible d’annoncer à chaque copropriétaire son coût individuel.”
Ahmed Bouafia dément l’idée que cette formule pénalise l’accès aux aides : “Nous accompagnons plusieurs copropriétés parisiennes qui ont opté pour le PPT-DPE et qui engagent des travaux subventionnés. La clé : prouver une amélioration énergétique substantielle. Les aides financent les travaux, l’étude n’étant qu’un préalable.”
Quelles sont les subventions disponibles pour les travaux en copropriété ?
MaPrimeRénov’ Copropriété et ses conditions
MaPrimeRénov’ reste l’aide nationale principale pour financer les travaux en copropriété.
Ahmed Bouafia précise le critère d’éligibilité : “MaPrimeRénov’ impose un gain de deux classes énergétiques. Une copropriété en C doit donc atteindre le A.” Il témoigne des limites de ce dispositif : “Ma propre copropriété, construite il y a 40 ans et classée C, devrait monter en A pour bénéficier des aides. C’est quasiment impossible, ou alors à un coût prohibitif. MaPrimeRénov’ s’avère donc hors d’atteinte pour nous.”
Cette contrainte rend l’aide difficilement accessible aux immeubles déjà bien isolés ou construits selon des normes récentes. Néanmoins, elle peut couvrir une part substantielle des dépenses pour les passoires énergétiques (classes F et G).
Les aides complémentaires cumulables
Plusieurs dispositifs s’ajoutent à MaPrimeRénov’ pour réduire le reste à charge des travaux en copropriété.
Ahmed Bouafia énumère les dispositifs cumulables : “La première aide concerne la TVA réduite à 5,5% au lieu de 10% sur les travaux d’amélioration énergétique. Ensuite, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) fonctionnent selon le principe du pollueur-payeur : soit les copropriétaires reçoivent directement des primes des entreprises polluantes, soit l’artisan applique une réduction et récupère lui-même les CEE.”
À Paris, Léonor Yver signale une aide spécifique : “Éco Rénovons Paris complète les dispositifs nationaux. L’Agence Parisienne du Climat vient de renouveler sa subvention de 10 000 € pour la maîtrise d’œuvre, accessible aux copropriétés atteignant 35% de gain énergétique. Cette aide finance une partie des honoraires de l’architecte qui pilotera les travaux.”
Le rôle de Coach Copro dans l’accompagnement
Coach Copro constitue la plateforme nationale d’accompagnement des travaux en copropriété. Cette plateforme nationale dispose d’antennes partout en France. Leurs conseillers maîtrisent les dispositifs d’aides territoriaux et guident les copropriétés dans leurs démarches.
Léonor Yver détaille la procédure d’inscription : “La copropriété doit être enregistrée sur Coach Copro pour bénéficier d’un accompagnateur. Je fais généralement voter en assemblée générale la désignation d’un référent DTG, appelé aussi ‘leader énergétique’ sur la plateforme. Ce rôle revient souvent au président ou à un membre du conseil syndical.” Elle rassure sur la simplicité : “N’importe quel copropriétaire peut inscrire son immeuble. Si plusieurs personnes le font simultanément, Coach Copro regroupe automatiquement les inscriptions.”
La plateforme offre également un annuaire professionnel complet. Coach Copro référence toutes les sociétés certifiées pour réaliser des DTG. Le site, très clair et documenté, permet de consulter cet annuaire et de sélectionner un prestataire validé.
Quels diagnostics complémentaires prévoir avant les travaux en copropriété ?
Les diagnostics sanitaires obligatoires
Avant d’engager des travaux en copropriété, trois diagnostics techniques peuvent s’avérer nécessaires. Il ne faut pas oublier les diagnostics plomb, amiante et parfois termites pour les structures bois. Ces diagnostics sont souvent obligatoires et leur absence peut bloquer le chantier.
Le diagnostic plomb concerne les immeubles construits avant 1949 et protège ouvriers et habitants des risques d’intoxication. Quant au diagnostic amiante, il s’impose pour les bâtiments érigés avant 1997, période durant laquelle ce matériau cancérigène était largement utilisé dans la construction. Enfin, le diagnostic termites devient obligatoire dans les zones déclarées infestées par arrêté préfectoral.
L’importance de la chronologie des diagnostics
Les problématiques structurelles doivent toujours précéder les travaux en copropriété énergétiques. Investir dans l’isolation thermique sur une structure fragilisée expose à des désordres futurs coûteux. Par ailleurs, certains travaux peuvent révéler des pathologies cachées : un ravalement de façade peut mettre au jour des infiltrations d’eau nécessitant une intervention urgente avant la pose d’isolant extérieur.
Quels sont les freins actuels aux travaux en copropriété ?
Le coût élevé des rénovations énergétiques
Le montant des travaux en copropriété constitue le premier obstacle au vote en assemblée générale.
Léonor Yver constate un blocage récurrent : “Beaucoup d’immeubles votent le DTG, puis refusent finalement tous les scénarios de travaux lors de l’assemblée de présentation du PPT. Les montants freinent l’engagement dans la rénovation énergétique.” Elle comprend cette réticence : “Dépenser parfois 500 000 € pour un immeuble qui fonctionne correctement pose question. Quand les copropriétaires n’ont pas froid l’hiver, que les murs sont déjà relativement bien isolés et qu’ils font face à d’autres urgences non énergétiques, je comprends leurs priorités.”
Néanmoins, elle cite un projet abouti : “Le 117 rue de Charenton, avec Périgone en maîtrise d’œuvre, devrait voter son PPT prochainement. L’immeuble prévoyait déjà le ravalement des façades côté cour. L’opportunité était idéale : intégrer l’isolation thermique par l’extérieur, repenser la toiture et améliorer la ventilation dans la foulée.”
Les contraintes architecturales parisiennes
À Paris, les Architectes des Bâtiments de France (ABF) limitent fortement les travaux en copropriété sur les façades donnant sur rue.
Léonor Yver décrit une contrainte spécifiquement parisienne : “Mon portefeuille compte de nombreux immeubles en brique ou en pierre de taille. Pour ces bâtiments patrimoniaux, les Architectes des Bâtiments de France (ABF) refusent généralement l’isolation thermique par l’extérieur.” Elle précise l’impact : “À Paris, les ABF interdisent systématiquement l’ITE sur les façades donnant sur rue. Pour les petites copropriétés, perdre une façade complète rend quasi impossible l’atteinte des 35% de gain énergétique requis pour les subventions.”
Cette restriction empêche d’atteindre les 35% de gain énergétique nécessaires aux subventions sur les petites copropriétés. Seules les façades sur cour peuvent généralement recevoir une ITE, ce qui réduit considérablement l’efficacité énergétique globale.
Les délais de remboursement des subventions
L’obtention effective des aides pour les travaux en copropriété s’avère longue et complexe.
Léonor Yver liste les pièces justificatives : “Pour obtenir les 5 000 €, il faut fournir les factures acquittées visées par le gestionnaire, le rapport DTG et le PV d’assemblée votant le PPT.” Sur les délais, elle relativise : “Officiellement 2 mois, mais en réalité plutôt 4 à 5 mois pour recevoir la subvention.” Son conseil essentiel : “Obtenez impérativement l’accord de l’Agence Parisienne du Climat avant de signer le devis. Sans validation préalable, pas de remboursement.”
Le problème de la longueur des rapports DTG
Un participant à l’atelier soulève une difficulté pratique : les rapports de DTG dépassent souvent 100 pages, ce qui les rend illisibles pour les copropriétaires.
Ahmed Bouafia partage cette exaspération : “Je suis totalement d’accord. Nous recevons régulièrement des DTG réalisés par d’autres cabinets. La semaine dernière, j’en ai reçu un de 170 pages. C’est aberrant. On ne peut même pas l’imprimer. Un DTG n’est pas une thèse de doctorat.”
Il oppose une approche radicalement différente : “Chez Périgone, nos DTG ne dépassent jamais 30 pages. Mais ce sont 30 pages denses, avec des informations réellement significatives qui aident concrètement les copropriétaires à décider. Cette concision nous permet aussi de maîtriser chaque donnée et d’éviter les erreurs.”
L’enjeu de la préservation du patrimoine
Ahmed Bouafia conclut sur une évidence parfois oubliée : un immeuble nécessite un entretien continu pour traverser les décennies sans se dégrader. Cette maintenance préserve la valeur du patrimoine, assure sa transmission dans de bonnes conditions et, simultanément, améliore le confort des résidents tout en réduisant leurs charges énergétiques. Les travaux en copropriété s’inscrivent donc dans une logique d’investissement à long terme plutôt que de simple dépense contrainte.
