168 000 euros à rembourser. C’est le prix payé par un syndic de copropriété qui a agi seul, sans consulter les copropriétaires. L’arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2025 marque un tournant. Un syndic commande des études de sécurité incendie pour 80 472 euros. Il facture des prestations pour 87 555,86 euros sans justificatifs clairs. Résultat : une condamnation ferme qui rappelle les limites strictes de ses pouvoirs. Où commence la gestion courante ? Où s’arrête l’urgence ? Quand faut-il absolument voter en assemblée générale ? Cette décision apporte des réponses tranchées sur la responsabilité du syndic de copropriété face aux dépenses non autorisées. Elle fixe aussi les règles du jeu : transparence totale, justificatifs précis, autorisation préalable. Un repère essentiel pour tous les copropriétaires et syndics.
Sommaire :
- Quels sont les faits à l’origine de cette condamnation ?
- Que dit la loi sur les pouvoirs du syndic en matière de dépenses ?
- Comment la Cour de cassation a-t-elle tranché le litige ?
- Quelles conséquences financières pour le syndic condamné ?
- Quels enseignements tirer pour les copropriétés et les syndics ?
À retenir – Responsabilité du syndic pour dépenses non autorisées
- Le syndic ne peut pas engager de dépenses importantes sans vote préalable de l’assemblée générale.
- Les études de sécurité incendie dépassant le cadre des travaux urgents nécessitent une autorisation.
- Le syndic doit justifier chaque prestation facturée hors forfait par des documents précis.
- L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 encadre strictement les pouvoirs du syndic en distinguant la gestion courante, les urgences et les investissements soumis à l’assemblée générale.
- Les copropriétaires peuvent obtenir le remboursement intégral des sommes indûment dépensées.
Quels sont les faits à l’origine de cette condamnation ?
La résidence Victoria Surf relève du statut de la copropriété et comprend une résidence hôtelière. En 2014, le juge ordonne une expertise judiciaire pour décrire les travaux nécessaires à la mise en conformité du hall d’entrée avec la réglementation incendie. Le syndic en fonction, face aux problèmes de sécurité identifiés, prend des initiatives qui déclencheront un contentieux jugé par la Cour d’appel de Pau le 21 novembre 2023.
Le syndic confie deux missions à des prestataires externes sans consulter les copropriétaires. Il commande des études de sécurité incendie auprès de la société AMT et une mission de maîtrise d’œuvre auprès de la société APAVE pour 80 472 euros.
Le syndicat conteste ces dépenses pour plusieurs motifs : aucune autorisation préalable en assemblée générale, aucune ratification ultérieure, aucun vote de provision, et le refus d’une mise en concurrence demandée par le conseil syndical. Ces manquements conduisent le syndicat à assigner le syndic et son assureur en responsabilité.
Que dit la loi sur les pouvoirs du syndic en matière de dépenses ?
Le cadre légal de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965
L’ article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui régit la copropriété, encadre strictement les missions du syndic. Il distingue trois catégories d’interventions, chacune avec ses propres règles :
- La gestion courante. Elle couvre les actes d’administration et de conservation de l’immeuble. Dans ce cadre, le syndic agit seul : aucune autorisation particulière n’est requise.
- Les travaux urgents. Le syndic peut intervenir sans attendre l’assemblée générale lorsque l’urgence est avérée. Ces travaux doivent être indispensables à la sécurité des personnes ou à la sauvegarde de l’immeuble.
- Les dépenses exceptionnelles et les investissements importants. Tout ce qui dépasse la gestion courante — études coûteuses, missions techniques, travaux de grande ampleur, engagements financiers significatifs — nécessite impérativement un vote de l’assemblée générale. Aucune décision ne peut être prise unilatéralement par le syndic.
La Cour de cassation rappelle ces principes dans son arrêt du 2 octobre 2025 (n° 24-11.420). Cette distinction permet de circonscrire la responsabilité du syndic de copropriété en cas de dépassement de ses prérogatives.
La frontière entre urgence et investissement programmé
La Cour de cassation devait déterminer si les études à hauteur de 80 472 euros relevaient des travaux urgents ou des investissements programmés. L’expertise judiciaire mentionnait des travaux urgents d’installation de portes coupe-feu dans le hall d’entrée. Cependant, les études commandées dépassaient ce cadre.
Ainsi, la Cour relève que ces études concernaient l’ensemble de la résidence, impliquant une réflexion globale sur la mise aux normes de sécurité incendie. Elles ne se limitaient pas au hall d’entrée. Par conséquent, elles ne pouvaient être assimilées à des mesures urgentes. La responsabilité du syndic de copropriété est engagée pour avoir outrepassé les limites définies par la loi de 1965.
Comment la Cour de cassation a-t-elle tranché le litige ?
Le rejet des arguments du syndic sur l’urgence
Le syndic cherche à légitimer son initiative en avançant plusieurs arguments. Il s’appuie d’abord sur une lettre de l’ingénieur du bureau d’études AMT. Dans ce courrier, l’ingénieur indique qu’il pourrait interrompre sa mission et prévenir les autorités si le schéma directeur d’élévation du niveau de sécurité n’était pas pris en compte.
Le syndic invoque ensuite un second élément : devant l’expert judiciaire, la copropriété elle-même s’était référée à l’avis du responsable de la société Apave, qui soulignait la nécessité de mener ces études. Enfin, il rappelle que ces mêmes sociétés AMT et Apave avaient été missionnées auparavant par la copropriété — via l’ancien syndic — pour travailler sur l’élévation du niveau de sécurité. Selon lui, le syndicat ne peut donc pas se retourner contre lui pour avoir poursuivi des études qu’il avait lui-même engagées dans le passé.
La Cour d’appel de Pau écarte ces arguments. L’expert judiciaire ne soumettait pas les travaux urgents à ces études préalables. Bien que leur utilité ne soit pas contestée, elles relevaient d’investissements importants dépassant le cadre de l’urgence. La Cour de cassation confirme cette analyse le 2 octobre 2025. La responsabilité du syndic de copropriété est confirmée selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La condamnation pour factures insuffisamment justifiées
Le second volet concerne des factures de 87 555,86 euros émises en 2014 et 2015 avec des mentions vagues : “HONO AG 2012”, “vacation sinistre”, sans précision sur les prestations rendues. Le syndic argue que ces honoraires ont été payés après service rendu, sans protestation. Il invoque l’acceptation tacite et l’article 1134 du Code civil sur la force obligatoire des conventions.
La Cour rappelle qu’il revient au syndic de justifier les prestations facturées hors forfait (article 1353 du Code civil). Le syndic ne produisant aucun justificatif probant, les paiements sont jugés indus et doivent être restitués. Cette décision impose une transparence totale et illustre la responsabilité du syndic de copropriété.
Quelles conséquences financières pour le syndic condamné ?
Le syndic a donc été condamnée à rembourser la totalité des sommes litigieuses : 80 472 euros pour les commandes non autorisées (AMT et APAVE) et 87 555,86 euros pour les factures injustifiées. Au total, 168 027,86 euros, une somme considérable représentant plusieurs années de charges pour une copropriété de taille moyenne.
Outre les sommes principales, le syndic doit aussi supporter les dépens de la procédure judiciaire et verser 3 000 euros au syndicat et 3 000 euros aux assureurs (article 700 du code de procédure civile).
Les assureurs responsabilité civile professionnelle du syndic sont intervenus volontairement dans la procédure. Leur présence souligne l’importance pour tout syndic professionnel de disposer d’une assurance adéquate. Toutefois, cette protection ne dispense pas le professionnel de respecter scrupuleusement les règles encadrant la responsabilité du syndic de copropriété.
La Cour de cassation a rejeté les pourvois, confirmant ainsi intégralement la décision de la cour d’appel de Pau.
Quels enseignements tirer pour les copropriétés et les syndics ?
Les obligations de transparence et d’autorisation préalable
Cet arrêt 2 octobre 2025 rappelle que toute dépense dépassant la gestion courante ou les mesures urgentes doit faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic doit soumettre un projet détaillé avec devis comparatifs, garantissant un contrôle démocratique des dépenses.
Toute prestation hors forfait nécessite des justificatifs précis et vérifiables : feuilles de temps, comptes-rendus d’intervention, rapports d’expertise, factures de sous-traitants. Les mentions vagues comme “vacation” ne satisfont pas l’exigence de transparence. La responsabilité du syndic de copropriété impose une traçabilité complète.
Les recours possibles pour les copropriétaires lésés
Les copropriétaires qui constatent des dépenses non autorisées ou des facturations abusives disposent de plusieurs moyens d’action. Ils peuvent contester les décisions irrégulières du syndic en assemblée générale et refuser de voter les provisions correspondantes. Ils peuvent également saisir le tribunal judiciaire compétent pour obtenir la condamnation du syndic à rembourser les sommes indûment engagées. L’action en responsabilité peut viser le syndic et son assureur responsabilité civile professionnelle.
Cet arrêt du 2 octobre 2025 démontre que les juridictions sanctionnent fermement les manquements et ordonnent la restitution intégrale des sommes sans justification suffisante. Le syndicat peut également révoquer le syndic en assemblée générale. Cette jurisprudence renforce la protection des copropriétaires et l’effectivité de la responsabilité du syndic de copropriété.
