Dans un marché immobilier qui traverse des turbulences inédites, la capacité à anticiper les retournements devient un enjeu majeur pour les particuliers comme pour les professionnels. Alors que l’intelligence artificielle promet d’absorber et d’analyser des millions de données, un outil mis au point il y a plus de vingt-cinq ans continue d’impressionner par sa précision et sa simplicité. Notariat Services et Immonot.com mettent en lumière le travail du professeur Bernard Thion, qui analyse depuis 2000 les perceptions de notaires sur l’ensemble du territoire pour détecter les changements du marché immobilier avant qu’ils ne se matérialisent dans les statistiques officielles. Cette approche qualitative, fondée sur l’expertise humaine et l’observation directe, offre une lecture unique du marché immobilier à un moment où les repères s’effritent. Comprendre comment fonctionne cette méthode et en quoi elle éclaire les évolutions du marché immobilier est devenu essentiel pour naviguer dans un contexte incertain.
Sommaire :
- Comment la méthode TMI permet-elle d’anticiper le marché immobilier ?
- Pourquoi l’expertise notariale reste-t-elle essentielle dans un marché immobilier encore opaque ?
- La TMI face à l’essor de l’intelligence artificielle : concurrence ou complémentarité ?
- Quels enseignements pour comprendre le marché immobilier en 2025 ?
À retenir – Le marché immobilier peut-il être anticipé grâce à l’expertise des notaires ?
- La TMI s’appuie sur les perceptions des notaires, observateurs privilégiés du marché immobilier.
- L’indicateur permet de détecter les retournements du marché immobilier bien avant les statistiques traditionnelles.
- La méthode qualitative complète les données quantitatives, souvent publiées avec plusieurs mois de retard.
- L’expertise humaine reste centrale malgré la montée en puissance de l’intelligence artificielle.
- La collaboration entre Bernard Thion et Notariat Services depuis 25 ans fait de la TMI une référence solide.
Comment la méthode TMI permet-elle d’anticiper le marché immobilier ?
Une réponse à l’opacité historique du marché immobilier
Le marché immobilier français a toujours été particulièrement complexe à décrypter. Contrairement à la bourse ou aux marchés financiers, il ne bénéficie pas d’indicateurs en temps réel. Les prix ne reflètent pas immédiatement les changements de tendance, car les transactions se déroulent sur plusieurs semaines ou plusieurs mois. Après la crise des années 1990, cette opacité était telle qu’elle empêchait les professionnels d’anticiper les mouvements du marché immobilier.
Bernard Thion soulignait que « les prix peuvent s’écarter durablement de la réalité du secteur immobilier » . Cette affirmation posait le constat d’un marché déconnecté de ses fondamentaux.
C’est dans ce contexte qu’est née en 1998 la volonté de créer un indicateur capable de refléter la réalité du terrain, à travers le regard de ceux qui voient le marché immobilier évoluer en continu : les notaires. Bernard Thion, professeur d’économie et de finance, a imaginé en 1998 ce qui allait devenir un outil de référence : le Consensus Not’Immo, aujourd’hui connu sous le nom de Tendance du Marché Immobilier (TMI).
Une méthodologie fondée sur l’expertise notariale
La force de la TMI tient au fait qu’elle repose sur un réseau unique : les notaires. Chaque jour, ils constatent les hésitations des acheteurs, les stratégies des vendeurs, les renégociations de dernière minute ou encore les délais de commercialisation qui s’allongent. En effet, les notaires « reçoivent en moyenne une vingtaine de mandats de vente ou contrats à signer en deux mois » . Or, ce volume de données, croisé à l’échelle nationale, constitue un indicateur extrêmement sensible.
Le traitement des réponses permet d’établir des votes d’opinion allant de -2 (marché très baissier) à +2 (marché très haussier). Contrairement aux statistiques administratives, ces perceptions sont recueillies instantanément, donnant une vision en temps réel des tendances du marché immobilier.
Un indicateur avancé du marché immobilier
L’un des aspects les plus impressionnants de la TMI est sa capacité à anticiper les retournements du marché immobilier. Ainsi, plus le moment du retour se rapproche, plus les réponses se concentrent. Cette dynamique est rare dans les indicateurs traditionnels et s’explique par la sensibilité des notaires aux signaux faibles.
Cela signifie que plusieurs mois avant que les prix ne changent réellement, la TMI détecte la tension ou l’essoufflement du marché. En outre, cette capacité d’anticipation est précieuse pour :
- les vendeurs qui veulent fixer un prix réaliste,
- les acheteurs qui souhaitent choisir le bon moment,
- les collectivités qui surveillent les tendances,
- les professionnels qui doivent ajuster leurs stratégies.
Pourquoi l’expertise notariale reste-t-elle essentielle dans un marché immobilier encore opaque ?
Les notaires, témoins privilégiés des comportements du marché
Les notaires voient quotidiennement les coulisses du marché immobilier. Leur observation ne se limite pas aux prix. Ils perçoivent :
- les retraits soudains d’une offre,
- l’émergence d’un nouvel intérêt pour certains biens,
- les difficultés d’obtention de crédit,
- les renégociations de prix de dernière minute,
- la défiance croissante ou au contraire l’optimisme des acheteurs.
Leur vision est donc comportementale, qualitative et immédiate.
Une collaboration de 25 ans qui renforce la fiabilité des données
Depuis juillet 2000, la TMI est analysée par Bernard Thion tous les deux mois. Cette régularité remarquable a permis de suivre les grandes mutations du marché immobilier :
- la reprise du début des années 2000,
- la crise de 2008,
- l’euphorie des années 2010,
- la crise de 2022–2024.
Cette continuité historique rend l’indicateur particulièrement fiable, car il peut être comparé aux cycles passés.
Une crédibilité reconnue par les médias et les professionnels
La TMI est aujourd’hui diffusée sur Immonot.com, premier portail immobilier notarial en France, et figure régulièrement dans la presse économique. Ce qui témoigne de sa reconnaissance croissante auprès des professionnels et des observateurs du marché immobilier. Son développement s’appuie sur un acteur historique du secteur : Notariat Services. Créée en 1967, cette entreprise collabore désormais avec près de 1 500 études notariales réparties sur tout le territoire. Elle anime également un réseau éditorial solide, composé de 17 magazines immobiliers diffusés dans 45 départements, et s’appuie sur des processus certifiés ISO 9001 depuis 1998, gage de rigueur et de qualité.
Au fil du temps, cet écosystème cohérent et durable a permis d’installer la méthode TMI dans le paysage immobilier français. Son ancrage institutionnel et la continuité de ses partenaires renforcent sa légitimité, tout en offrant aux notaires et aux particuliers un outil fiable pour décrypter les évolutions du marché immobilier.
La TMI face à l’essor de l’intelligence artificielle : concurrence ou complémentarité ?
Alors que l’intelligence artificielle occupe désormais une place centrale dans l’analyse du marché immobilier, la méthode TMI continue, elle, de défendre la valeur irremplaçable de l’expertise humaine.
Bernard Thion explique qu’il choisit volontairement de se tenir à distance de l’IA générative, comme ChatGPT, afin de « conserver intactes [ses] réflexions ». Cette position, qui va à contre-courant des pratiques actuelles, met en lumière l’importance de l’intuition professionnelle dans la compréhension des dynamiques du marché. En effet, les comportements des acheteurs et des vendeurs évoluent souvent en fonction de facteurs psychologiques que les algorithmes saisissent encore difficilement.
Pour autant, Bernard Thion reconnaît que l’intelligence artificielle peut devenir un allié utile pour les notaires et les négociateurs. Elle peut, par exemple, les aider à analyser plus finement l’environnement local, à comparer les tendances régionales ou encore à renforcer l’interprétation des signaux faibles observés sur le terrain.
La TMI ne s’oppose donc pas frontalement à la technologie. Au contraire, elle rappelle que, dans un marché immobilier marqué par des cycles complexes, des variations régionales et des réactions parfois émotionnelles, la lecture humaine garde un avantage certain. Ainsi, l’avenir semble se construire autour d’une articulation entre l’analyse qualitative du terrain et la puissance d’agrégation de l’IA. Non pas comme un substitut, mais comme un outil complémentaire capable d’enrichir la compréhension globale du marché immobilier.
Quels enseignements pour comprendre le marché immobilier en 2025 ?
Le marché immobilier est « en pleine mutation » en 2025, une évolution qui résulte notamment de la hausse rapide des taux d’intérêt depuis 2022. Cette augmentation a profondément modifié la dynamique du marché, car elle a réduit la capacité d’emprunt des ménages et rendu l’accès au crédit nettement plus difficile.
Parallèlement, la réglementation énergétique s’est durcie, en particulier pour les logements classés F ou G, ce qui a ajouté une contrainte supplémentaire pour de nombreux propriétaires et freiné une partie des ventes.
Dans le même temps, la demande s’est affaiblie, entraînant un ralentissement visible des transactions et renforçant l’incertitude des ménages quant à leurs projets immobiliers. Ainsi, face à un environnement devenu plus instable et marqué par des disparités régionales fortes, disposer d’un outil réactif comme la TMI apparaît essentiel pour comprendre les évolutions du marché immobilier.
En effet, la TMI joue aujourd’hui un rôle de véritable boussole pour l’ensemble des acteurs. Elle aide les particuliers à ajuster leur stratégie d’achat ou de vente, permet aux professionnels d’anticiper les cycles, offre aux notaires un appui précieux pour informer leurs clients, et fournit aux médias un indicateur fiable, capable de lire les tendances avant qu’elles n’apparaissent dans les statistiques traditionnelles.
Grâce à cette capacité d’anticipation, la TMI permet d’identifier les retournements à venir, de repérer les signaux de reprise, d’éviter les erreurs d’interprétation liées à des données trop tardives et, surtout, d’adapter les décisions en fonction du sentiment réel du terrain. Elle s’impose ainsi comme un repère indispensable dans un paysage immobilier fragmenté et en constante évolution.
