Les prix de l’énergie chutent enfin. L’électricité recule de 21%, le gaz de 5%. Pourtant, les factures des copropriétés ne baissent pas. Paradoxe ? Non, réalité. Les taxes grimpent et compensent la baisse. L’Observatoire 2025 d’Opéra Énergie révèle cette situation inédite. Après deux années de chaos, le marché retrouve son souffle. Mais de nouveaux défis se profilent pour 2026. Hausse de la TVA, incertitudes réglementaires, tensions géopolitiques : l’avenir reste flou. Face à cette instabilité, les copropriétés s’organisent. Elles anticipent mieux leurs achats. Elles se lancent dans la rénovation énergétique. Comment naviguer dans ce contexte en mutation ? Quelles stratégies adopter ? Décryptage complet avec chiffres et analyses à l’appui.
Sommaire :
- Comment évoluent les prix de l’énergie pour les copropriétés ?
- Pourquoi les budgets des copropriétés restent-ils stables ?
- Quels défis attendent les copropriétés en 2026 ?
- Comment la rénovation énergétique transforme-t-elle les copropriétés ?
- Quelles obligations réglementaires encadrent les copropriétés ?
À retenir – Prix de l’énergie et copropriétés en 2025
- Les prix de l’énergie baissent mais les budgets restent stables.
- Les copropriétés anticipent mieux leurs achats d’énergie.
- La rénovation énergétique s’accélère avec 55 237 logements rénovés en 2024.
- Les obligations réglementaires se renforcent progressivement.
- L’avenir reste incertain avec de nouvelles contraintes fiscales.
Comment évoluent les prix de l’énergie pour les copropriétés ?
Le marché de l’énergie connaît un tournant majeur. Après la tempête de la crise énergétique, la période T2 2024 – T2 2025 marque un retour progressif à la stabilité. En effet, les prix de l’énergie affichent une baisse significative. L’électricité recule de 21%, passant de 78,47 € à 62,99 €/MWh selon les données d’Opéra Énergie. De même, le gaz se contracte de 5%, évoluant de 35,25 € à 33,43 €/MWh.
Cette décrue s’explique par plusieurs facteurs conjugués. D’abord, la disponibilité du parc nucléaire s’améliore nettement. Ensuite, la production hydroélectrique bat des records avec 75,1 TWh produits en 2024, soit 14% de la production totale d’électricité. Par ailleurs, les stocks de gaz européens restent élevés. Ils atteignent 93% à l’automne 2024, ancrant ainsi un niveau de prix bas. Enfin, le bon approvisionnement en GNL (Gaz Naturel Liquéfié) contribue également à cette stabilisation.
La baisse ralentit après la sortie de crise
La chute des prix de l’énergie se poursuit. Néanmoins, elle s’avère moins drastique qu’en 2023-2024. En effet, l’année précédente affichait un affaissement de 60% pour l’électricité et 29% pour le gaz. Plusieurs facteurs freinent cette tendance. Tout d’abord, la rudesse de l’hiver 2024-2025 pèse sur les marchés. De plus, la fin du transit du gaz russe via l’Ukraine en janvier 2025 impacte également les approvisionnements. Résultat : les stocks de gaz français ne sont remplis qu’à 21% fin d’hiver, un niveau historiquement bas.
Par conséquent, le mégawattheure de gaz grimpe à 37,47 € au premier trimestre 2025. Malgré la baisse observée sur l’année, les niveaux demeurent supérieurs à ceux d’avant la crise de 2020. Parallèlement, la fermeture de la dernière centrale à charbon du Royaume-Uni en octobre 2024 modifie le mix énergétique européen. Enfin, le 19 juin 2025, l’Assemblée nationale vote en faveur de la relance du nucléaire. Ce vote signale une volonté de renforcer l’indépendance énergétique française.
Les consommations moyennes des copropriétés
Les données d’Opéra Énergie révèlent des consommations moyennes stables. Ces données sont issues de leur base clients pour la période T2 2024 – T2 2025. Pour l’électricité, les copropriétés consomment en moyenne 177 MWh par an. Concernant le gaz, la consommation moyenne atteint 394 MWh par an. Ces chiffres concernent les usages de chauffage collectif. Ils sont observés à la date de signature des contrats.
Par ailleurs, ils reflètent la réalité du parc immobilier français. Celui-ci se compose de 11,4 millions de lots répartis dans 542 000 copropriétés, selon l’ANaH (Agence nationale de l’habitat). La majorité des copropriétés compte moins de 50 lots. Ces petites structures représentent 89% du parc total, avec une moyenne de 21 lots par copropriété. De leur côté, les copropriétés de 50 à 199 lots constituent 10% du parc. Enfin, seul 1% des copropriétés dépasse les 200 lots. Ces données proviennent du Registre national d’immatriculation des copropriétés (RNIC).
Pourquoi les budgets des copropriétés restent-ils stables ?
Paradoxalement, la baisse des prix de l’énergie ne se traduit pas dans les budgets. En effet, les copropriétés constatent une stabilité de leurs dépenses énergétiques. Cela, malgré la décrue des prix de marché. L’Opéra Index le confirme. Cet indicateur trimestriel suit les budgets en euros TTC par an contractualisés par les copropriétés.
?Sur un an (T2 2024 – T2 2025), l’évolution du budget électricité affiche 0%. Ceci pour une consommation de référence de 177 MWh/an. De même, le budget gaz reste stable à 0% sur douze mois. Ceci pour une consommation de 394 MWh/an. Cette situation s’explique par un effet compensatoire majeur. En réalité, la hausse des composantes réglementaires annule les gains liés à la baisse des prix de l’énergie.
La hausse des composantes réglementaires
Les taxes et l’acheminement augmentent significativement. Ils compensent ainsi la baisse des prix de l’énergie. Pour l’électricité, la TVA reste stable à 17% de la facture totale entre T2 2024 et T2 2025. En revanche, l’acheminement progresse de 21% à 24% du montant total. De même, les taxes représentent 11% puis 13% de la facture. Par conséquent, la part de l’énergie elle-même diminue de 51% à 46%.
Pour le gaz, l’acheminement bondit de 17% à 20% de la facture totale. Parallèlement, les taxes évoluent de 16% à 17%. La TVA reste stable à 15%. Ainsi, la part de l’énergie passe de 51% à 48%. Au final, ces hausses annulent mécaniquement les bénéfices de la baisse des prix de l’énergie sur le marché de gros.
Les copropriétés deviennent plus stratégiques
Les copropriétaires et les syndics ont tiré les leçons de la crise énergétique. Ils adoptent désormais une approche proactive dans leur gestion des contrats d’énergie. Concrètement, l’anticipation des achats passe de 3 mois durant la crise à 6 mois avant l’échéance contractuelle. Cette stratégie permet de sécuriser les prix favorables lors des périodes de baisse.
De plus, les copropriétés se montrent plus attentives aux évolutions du marché de l’énergie. Elles comparent davantage les offres des fournisseurs. Elles négocient aussi mieux leurs contrats. Cette vigilance accrue constitue un acquis durable de la période de crise.
Comme le souligne Julien Teddé, Directeur Général d’Opéra Énergie : “La baisse des prix de l’énergie constatée fin 2023 se confirme dans ce nouvel observatoire. Certes les marchés restent émotifs, réagissant au moindre soubresaut géopolitique. Mais ils ont retrouvé des prix quasiment identiques à ceux d’avant les deux crises traversées depuis 2020.”
Quels défis attendent les copropriétés en 2026 ?
L’avenir énergétique des copropriétés soulève plusieurs interrogations légitimes. En effet, les évolutions réglementaires et fiscales de l’été 2025 créent des zones d’ombre pour 2026. Plusieurs mesures gouvernementales et européennes pourraient impacter significativement les budgets énergétiques. Par conséquent, la vigilance reste de mise pour anticiper ces changements. Il devient donc crucial d’adapter les stratégies d’achat.
La réforme de la TVA sur les abonnements
Depuis le 1er août 2025, la TVA sur les abonnements de gaz et d’électricité passe de 5,5% à 20%. Cela représente une hausse de 14,5 points. Cette mesure fiscale pénalise directement les consommateurs. Elle touche aussi bien les particuliers que les copropriétés. Pour compenser cette hausse brutale, le gouvernement tente une baisse des accises sur l’énergie. Cependant, selon l’analyse d’Opéra Énergie, “cette compensation pourrait ne pas s’avérer suffisante” pour neutraliser totalement l’impact sur les factures. Les copropriétés doivent donc intégrer ce surcoût structurel dans leurs prévisions budgétaires 2026. L’effet réel sur les charges collectives reste à évaluer dans les prochains trimestres.
L’incertitude du versement nucléaire universel
Le versement nucléaire universel remplacera progressivement l’ARENH (Accès Régulé à l’Électricité Nucléaire Historique). Ce nouveau dispositif vise à garantir un accès régulé à l’électricité d’origine nucléaire. Il s’appliquera à tous les consommateurs.
Toutefois, ses modalités précises demeurent floues. Elles suscitent de nombreuses interrogations. L’Observatoire d’Opéra Énergie note que “les modalités restent encore incertaines”. Cela “renforce les doutes sur l’avenir” des prix de l’énergie. Cette incertitude réglementaire complique considérablement les projections tarifaires. Les acteurs du secteur attendent donc des clarifications gouvernementales. Syndics et courtiers sont dans l’expectative. En définitive, la mise en œuvre concrète du mécanisme déterminera l’impact réel sur les factures d’électricité des copropriétés.
Les tensions géopolitiques et énergétiques
À l’échelle européenne, plusieurs évolutions stratégiques inquiètent les observateurs du marché de l’énergie. Au printemps 2025, l’Union Européenne annonce vouloir se passer totalement de gaz russe d’ici 2027. Cette décision politique majeure pourrait créer des tensions d’approvisionnement à moyen terme.
Les États-Unis profitent rapidement de cette opportunité commerciale. Ainsi, un accord signé fin juillet 2025 engage le vieux continent. Il prévoit l’achat de 700 milliards d’euros d’énergie américaine sur trois ans. Selon l’Observatoire d’Opéra Énergie, “si de nombreux experts doutent de la faisabilité de cet accord, nul doute que cette nouvelle dépendance européenne dans sa fourniture de gaz pourrait faire grimper les prix.”
Par ailleurs, les tensions autour du détroit d’Ormuz le 27 juin 2025 ont déjà provoqué une hausse immédiate des prix du gaz. Cela illustre la sensibilité du marché aux événements géopolitiques. En conclusion, la volatilité reste un facteur d’instabilité structurel pour les prix de l’énergie.
Comment la rénovation énergétique transforme-t-elle les copropriétés ?
La rénovation énergétique s’impose comme un levier stratégique majeur pour les copropriétés françaises. En 2024, 55 237 logements en copropriété ont été rénovés, selon les données de l’ANAH. Parmi eux, 69% ont bénéficié de MaPrimeRénov’ Copropriété. Cela représente précisément 37 971 logements. L’aide moyenne versée atteint 11 818 € par logement rénové. Cela représente un investissement public total de 448,7 millions d’euros en 2024.
Cette dynamique répond à plusieurs enjeux cruciaux pour les copropriétés. En effet, 67% du parc a été construit avant 1970. Par ailleurs, 56 600 audits énergétiques ont été réalisés en copropriétés. Ces audits se sont déroulés entre le 31 janvier et le 1er avril 2024, selon les données SeLoger.
Les bénéfices concrets de la rénovation
La rénovation énergétique permet de réduire les charges énergétiques de 30 à 50% en moyenne sur les bâtiments collectifs. Elle s’attaque aux principales sources de déperdition d’énergie. Cela inclut l’isolation des murs, le remplacement des menuiseries et l’amélioration des systèmes de chauffage.
Ainsi, un logement bien classé au DPE (A, B, C) se loue plus facilement. Il se loue aussi plus rapidement. De plus, il se vend mieux sur le marché immobilier. À l’inverse, un bien classé F ou G peut perdre jusqu’à 25% de sa valeur patrimoniale.
Par ailleurs, la rénovation accroît significativement le confort thermique pour les copropriétaires. Cela vaut été comme hiver. Elle prolonge aussi durablement la vie du bâti en traitant les pathologies structurelles. En pensant la rénovation à l’échelle de l’immeuble plutôt que lot par lot, les réparations ponctuelles peu efficientes sont évitées. En effet, les problèmes sont traités en profondeur. Cela garantit des résultats pérennes.
Le cadre réglementaire se renforce
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) structure désormais les projets de rénovation. Cet outil de planification sur dix ans permet d’anticiper sereinement les besoins. Il sécurise ainsi les investissements. Il améliore également la qualité de vie des résidents.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif complète cette dynamique réglementaire. Obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, il sera généralisé. Au 1er janvier 2026, toutes les copropriétés de moins de 50 lots devront l’effectuer. Les audits énergétiques jouent aussi un rôle essentiel pour les copropriétés les plus énergivores. Ils sont d’ailleurs obligatoires pour l’obtention de certaines aides financières. Ces audits offrent aux copropriétaires “une feuille de route réaliste et hiérarchisée”. Selon l’Observatoire d’Opéra Énergie, ils transforment “un simple constat de consommation en véritable opportunité de valorisation et de confort”.
Les aides financières soutiennent l’effort
MaPrimeRénov’ Copropriété a évolué début 2025 avec des conditions renforcées. D’abord, le niveau de gain énergétique requis augmente désormais. Ensuite, un bonus renforcé récompense spécifiquement la sortie des classes énergétiques F et G.
Par ailleurs, l’éco-prêt à taux zéro copropriétés reste accessible. Il constitue un levier de financement complémentaire. De plus, les certificats d’économie d’énergie (CEE) complètent le dispositif financier. La prime « Coup de pouce rénovation performante » a été adaptée à l’automne 2024. Elle impose désormais un gain d’au moins 35%. Elle exige aussi la réalisation préalable d’un audit énergétique. La réforme de la copropriété d’avril 2024 ouvre de nouvelles possibilités de financement. Notamment, l’emprunt collectif facilite l’accès au crédit. L’évolution du montant total des aides témoigne d’un engagement public croissant. En effet, on note 83 M€ en 2021, 190 M€ en 2022, 236,5 M€ en 2023 et 448,7 M€ en 2024. Cela représente une multiplication par plus de cinq en trois ans.
Quelles obligations réglementaires encadrent les copropriétés ?
La réglementation encadre progressivement le parc immobilier collectif selon un calendrier précis. Depuis le 1er janvier 2023, le PPT est obligatoire pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots. Puis, au 1er janvier 2024, cette obligation s’étend aux copropriétés comprenant entre 51 et 200 lots. Enfin, au 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de 50 lots et moins doivent établir leur Plan Pluriannuel de Travaux. Le DPE collectif suit un calendrier similaire. D’abord, les copropriétés de plus de 200 lots devaient réaliser leur DPE au 1er janvier 2024. Ensuite, celles de 50 à 200 lots disposent jusqu’au 1er janvier 2025. Enfin, les plus petites copropriétés (moins de 50 lots) ont jusqu’au 1er janvier 2026 pour se conformer.
Le calendrier des interdictions de location
La réglementation valorise progressivement les logements performants. Elle pénalise les passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2025, les biens classés G ne peuvent plus être proposés à la location. Cette interdiction de location concernera ensuite les logements classés F au 1er janvier 2028. Puis, les logements classés E suivront au 1er janvier 2034.
Ce calendrier progressif incite fortement les propriétaires à engager des rénovations énergétiques ambitieuses. Il structure ainsi une trajectoire claire d’amélioration du parc locatif français. Les copropriétaires bailleurs doivent impérativement anticiper ces échéances. Cela leur permettra de maintenir la rentabilité de leur investissement. En effet, la valorisation patrimoniale passe désormais obligatoirement par l’amélioration de la performance énergétique des biens.
Une stratégie de long terme
En moins de dix ans, la réglementation transforme profondément les pratiques du secteur. Les syndics de copropriétés envisagent les rénovations différemment. Désormais, les interventions ponctuelles et correctives cèdent la place à des programmes cohérents et préventifs. Cette approche s’inscrit dans une véritable stratégie patrimoniale de long terme.
À cet effet, l’Observatoire d’Opéra Énergie constate un changement majeur. Il note : “En moins de dix ans, la réglementation ouvre ainsi de nouvelles perspectives : elle encourage les syndics de copropriétés à envisager leurs rénovations non plus comme des interventions ponctuelles mais comme des programmes cohérents et progressifs, inscrits dans une véritable stratégie à long terme.”
Cette évolution favorise des copropriétés mieux gérées et plus résilientes. Elle crée également des logements plus compétitifs sur le marché immobilier. Ainsi, le parc immobilier collectif s’engage pleinement dans la transition énergétique. Les prix de l’énergie restent certes une préoccupation centrale pour la gestion des charges. Toutefois, la performance énergétique devient un critère décisif de valorisation patrimoniale. Elle influence aussi directement la qualité de vie.
