70 000 DPE frauduleux chaque année, 42% des propriétaires qui ne font plus confiance au diagnostic, 5,5 millions de passoires thermiques progressivement interdites à la location, etc. Le Diagnostic de Performance Énergétique traverse une crise sans précédent. Face à cette défiance généralisée, l’État a frappé fort depuis le 1er octobre 2025 avec un arsenal de mesures inédites : plafond de 1 000 diagnostics par an et par professionnel, QR codes d’authentification, surveillance statistique automatique et géolocalisation obligatoire. Les enjeux sont colossaux. Un diagnostic erroné peut entraîner le blocage d’une mise en location, la dévaluation d’un patrimoine ou des sanctions pouvant aller jusqu’à 300 000 € d’amende et 2 ans de prison. Comment s’assurer de la fiabilité de votre DPE ? Quels pièges éviter ?
Sommaire :
- Pourquoi la fiabilité du DPE est-elle remise en question ?
- Quelles sont les nouvelles mesures pour garantir la fiabilité du DPE ?
- Pourquoi la fiabilité du DPE est-elle cruciale pour les propriétaires et bailleurs ?
- Comment les propriétaires peuvent-ils s’assurer de la fiabilité du DPE ?
- Quels risques pour le marché immobilier si la fiabilité du DPE n’est pas garantie ?
À retenir – Fiabilité du DPE
- 70 000 DPE frauduleux par an.
- Plafond de 1 000 diagnostics par an depuis octobre 2025.
- Double QR code obligatoire.
- Opposabilité juridique du DPE.
- 5,5 millions de passoires thermiques concernées.
Pourquoi la fiabilité du DPE est-elle remise en question ?
La fiabilité du DPE traverse une crise sans précédent. Les chiffres sont alarmants : selon le ministère du Logement, près de 70 000 DPE seraient frauduleux chaque année sur 4 millions réalisés. Cette proportion de 1,75% constitue un risque majeur pour l’ensemble du marché immobilier.
En juin 2025, la Cour des comptes a publié un rapport accablant. Pierre Moscovici, premier président, a déclaré que le DPE « doit être exemplaire ». Le rapport pointe « des incertitudes liées au temps limité, aux pressions exercées par les propriétaires et à la formation insuffisante des diagnostiqueurs ». Avec 350 000 diagnostics réalisés par mois contre 120 000 en 2018, le maintien de la qualité devient un défi colossal.
Eric Houdet, fondateur de Homapi, alerte sur cette situation : « Dans l’immobilier français, le DPE n’est plus un simple document parmi d’autres : il s’impose comme un enjeu économique, environnemental et réputationnel. » Il souligne également que « la valeur des biens, les montants des loyers, les décisions d’achat relèvent aujourd’hui de l’étiquette énergétique. Un DPE irrégulier, biaisé, ou peu rigoureux peut falsifier l’équilibre. »
Les dérives sont multiples. Certains diagnostiqueurs produisent des rapports « à la chaîne » avec des données par défaut. D’autres falsifient carrément les informations : radiateurs remplacés par un chauffage fictif, panneaux solaires ignorés, surfaces mal calculées. Près de 1,3 million de diagnostics pourraient être surévalués, faussant le marché. En 2023, 70% des contrôles de la DGCCRF ont révélé des anomalies.
Quelles sont les nouvelles mesures pour garantir la fiabilité du DPE ?
Depuis le 1er octobre 2025, cinq mesures majeures bouleversent la profession :
- Plafond de 1 000 diagnostics par an. Un diagnostiqueur ne peut pas réaliser plus de 1 000 DPE de logements individuels sur douze mois glissants, soit environ 4 à 5 par jour maximum. Au-delà, suspension automatique sauf justification. Les DPE collectifs ne sont pas comptabilisés.
- Double QR code obligatoire. Depuis le 1er juillet, chaque diagnostiqueur dispose d’un QR code personnel à présenter lors de chaque visite. Un second QR code sur le rapport donne accès au DPE officiel sur le site de l’Ademe. À partir du 1er octobre, les résultats ne sont accessibles qu’après enregistrement officiel, empêchant toute manipulation.
- Surveillance statistique automatisée. L’Ademe détecte automatiquement les activités suspectes (concentration anormale de diagnostics, distances incompatibles). Les fraudeurs risquent une inscription sur liste noire pendant 18 à 24 mois. En cas d’anomalie, l’organisme certificateur doit déclencher un contrôle sous un mois.
- Géolocalisation des interventions. Dès 2026, tous les DPE seront géolocalisés pour garantir qu’ils ont été réalisés dans le logement audité.
- Audits renforcés. Les intervalles d’audit par le Cofrac passent de 15 à 10 mois pour détecter rapidement les organismes certificateurs laxistes.
Pourquoi la fiabilité du DPE est-elle cruciale pour les propriétaires et bailleurs ?
Impact sur la valeur des biens
Le DPE détermine désormais la valeur marchande d’un bien. Une étiquette dégradée entraîne une décote significative. À l’inverse, un diagnostic erroné qui sous-évalue la performance pénalise financièrement le propriétaire. Pour un DPE couplé aux contrôles gaz et électricité, comptez environ 290 euros. Pour une maison de 120m² avec tous les diagnostics obligatoires, le budget atteint 500 à 800 euros.
Opposabilité juridique
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Une erreur manifeste engage la responsabilité du diagnostiqueur, du vendeur ou du bailleur. Les sanctions peuvent aller jusqu’à 300 000 € d’amende et 2 ans de prison. Le secteur de l’assurance DPE s’est effondré avec le désengagement d’Allianz et MMA, laissant les professionnels seuls face aux risques.
Interdiction progressive de location
Depuis le 1er janvier 2025, les logements G sont interdits à la location (F en 2028, E en 2034). Sur 32 millions de logements, 5,5 millions sont des passoires thermiques. Un DPE frauduleux qui classe à tort un logement en passoire bloque la mise en location. Selon un sondage LocService de mai 2025, 42% des propriétaires-bailleurs ne font pas confiance au DPE.
Comment les propriétaires peuvent-ils s’assurer de la fiabilité du DPE ?
- Vérifier la certification. Scannez le QR code du diagnostiqueur sur le site de l’Ademe. Vérifiez ses volumes d’activité (un diagnostiqueur expérimenté réalise environ 200-230 DPE par an). Méfiez-vous des tarifs trop bas : les prix varient entre 60 et 250 euros selon la superficie. Choisissez un diagnostiqueur certifié, vérifiez son QR code, interrogez ses volumes d’activité.
- Exiger des mesures réelles. Un diagnostic sérieux nécessite 1h30 à 2h30 minimum. Assurez-vous que les données entrées sont les bonnes et pas des valeurs par défaut car cela peut avoir une incidence importante sur la note et donc la valeur d’un bien. Des visites de 30 minutes doivent alerter.
- Demander l’historique. Interrogez le diagnostiqueur sur ses antécédents et d’éventuelles sanctions. Les organismes de certification transmettent une liste des professionnels sanctionnés sur 24 mois. Demandez l’historique des diagnostics réalisés, et soyez vigilant aux pics d’activité.
- Faire un contre-diagnostic. En cas d’erreurs flagrantes (équipements mal identifiés, surfaces incorrectes), faites réaliser un second diagnostic par un autre professionnel.
Quels risques pour le marché immobilier si la fiabilité du DPE n’est pas garantie ?
- Distorsion des prix. Des DPE frauduleux créent une asymétrie d’information. Des biens surévalués se vendent trop cher, d’autres sous-évalués perdent de la valeur artificiellement. Cette distorsion érode la confiance des acheteurs et fausse l’ensemble du marché.
- Hémorragie du parc locatif. Si l’interdiction des passoires thermiques repose sur des diagnostics erronés, le parc disponible se réduit artificiellement, aggravant la crise du logement. Le rapport de la Cour des comptes révèle qu’une hémorragie du marché locatif est déjà en cours.
- Multiplication des contentieux. Avec l’effondrement de l’assurance DPE, les propriétaires se retrouvent seuls face aux litiges. Les tribunaux risquent d’être submergés, paralysant les transactions et décourageant les investissements.
- Frein à la transition énergétique. Des diagnostics non fiables rendent les recommandations de travaux inutiles. L’objectif de neutralité carbone du parc immobilier d’ici 2050 s’appuie sur le DPE. Sans fiabilité, cet objectif devient inatteignable et compromet les engagements climatiques de la France.
Conclusion
La fiabilité du DPE est devenue une nécessité absolue pour l’écosystème immobilier français. Les mesures adoptées depuis octobre 2025 (plafonnement, QR codes, surveillance statistique, géolocalisation) constituent un arsenal réglementaire inédit. Mais, ces dispositifs techniques ne suffiront pas sans un changement culturel profond.
Comme le martèle Eric Houdet : « Dans l’immobilier, l’angle “énergie” n’est plus secondaire. Il est central. Le DPE ne doit pas être une “case à cocher” mais un rapport de confiance, rigoureux, transparent. Et lorsque cette confiance vacille, tout l’édifice peut trembler. »
Chaque acteur doit évoluer. Les propriétaires doivent devenir plus vigilants. Les diagnostiqueurs doivent être plus rigoureux. Les pouvoirs publics doivent se montrer plus intransigeants. Parce que c’est toute la confiance dans le marché immobilier qui est en jeu. Un DPE fiable n’est pas une contrainte administrative : c’est la condition d’un marché transparent, équitable et capable de relever le défi de la transition énergétique. L’enjeu touche directement la valeur patrimoniale des Français et l’avenir énergétique du pays.
