Bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs ! L’achat immobilier redevient enfin rentable en France. Selon l’étude “Acheter ou Louer” de Meilleurtaux, il faut désormais 12 ans et 3 mois pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale de 70 m². Un gain spectaculaire de 2 ans et 5 mois par rapport à 2024. Alors, faut-il acheter maintenant ? Dans quelles villes investir ? Cette 12ème édition de l’étude décrypte les évolutions du marché et révèle les meilleures stratégies pour devenir propriétaire en 2025.
Sommaire :
- Quelle est la durée moyenne pour rentabiliser un achat immobilier en 2025 ?
- Quelles villes offrent les meilleures opportunités ?
- Comment les villes françaises évoluent-elles face à l’achat immobilier ?
- Pourquoi choisir l’achat immobilier plutôt que la location ?
À retenir – Achat immobilier 2025
- Il faut désormais 12 ans et 3 mois en moyenne pour rentabiliser un achat immobilier.
- Mulhouse rentabilise un achat en seulement 1 an et 7 mois tandis qu’Aix-en-Provence nécessite 22 ans et 4 mois.
- Les deux tiers des villes étudiées voient leur durée de rentabilisation diminuer, avec des baisses spectaculaires de 9 ans pour Lille et Grenoble.
- Devenir propriétaire protège contre la hausse continue des loyers et sécurise l’avenir financier à long terme.
- Avec un taux d’emprunt à 3,22% sur 20 ans, l’achat immobilier redevient plus accessible.
Quelle est la durée moyenne pour rentabiliser un achat immobilier en 2025 ?
L’achat immobilier connaît une amélioration notable en cette fin d’année 2025. Selon l’étude “Acheter ou Louer” publiée par Meilleurtaux, la durée moyenne nationale pour rentabiliser l’acquisition d’une résidence principale de 70 m² s’établit à 12 ans et 3 mois. Cette donnée marque un tournant significatif par rapport aux années précédentes.
En effet, en 2024, il fallait attendre 14 ans et 8 mois. Cela représente 2 ans et 5 mois de plus qu’aujourd’hui. Par ailleurs, l’année 2023 affichait même une durée record de 15 ans et 6 mois. Cette amélioration progressive témoigne donc d’un rééquilibrage du marché de l’immobilier. Ce dernier intervient après les hausses drastiques des taux d’intérêt survenues en 2022.
À noter que l’étude Meilleurtaux analyse 32 principales villes françaises. Elle tient compte du prix au m², de la taxe foncière et des charges moyennes par m² par mois pour l’achat. Du côté de la location, elle considère le montant des loyers et le rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel.
L’évolution historique de la rentabilité depuis 2020
L’achat immobilier a connu des fluctuations importantes ces dernières années. En 2020, la durée pour rentabiliser son acquisition ne dépassait pas 3 ans et 4 mois. Cette performance exceptionnelle s’expliquait par des taux exceptionnellement bas, inférieurs à 1%. Cependant, la situation s’est dégradée rapidement. Dès 2021, cette durée est passée à 5 ans et 8 mois avec un écart de +2 ans et 4 mois. Puis, en 2022, elle a explosé à 13 ans et 9 mois. Cela représente une hausse spectaculaire de +8 ans et 1 mois. L’année 2023 a marqué le pic avec 15 ans et 6 mois, ajoutant encore +1 an et 9 mois.
Néanmoins, selon Aga Bojarska-Serres, directrice du crédit de Meilleurtaux : “Nous assistons à une mutation progressive du marché. Dans certaines villes, l’équilibre entre achat et location se corrige. Par ailleurs, l’accès au crédit avec des taux un peu plus bas permet de redonner enfin un avantage à l’acquisition.”
Ainsi, la tendance s’inverse depuis 2024 avec une baisse de 10 mois. En 2025, cette amélioration atteint 2 ans et 5 mois. Toutefois, nous restons loin des durées exceptionnellement courtes observées il y a cinq ans.
Quelles villes offrent les meilleures opportunités ?
L’achat immobilier présente des disparités géographiques majeures. Ces données sont révélées par MeilleursAgents, Seloger et l’Observatoire Clameur. En effet, les durées pour rentabiliser varient considérablement d’une ville à l’autre.
D’une part, Mulhouse se positionne en tête avec seulement 1 an et 7 mois nécessaires. Elle affiche un prix au m² de 1 259 € et un loyer de 13 € par m². Saint-Étienne suit avec 2 ans et 1 mois pour un prix de 1 226 € le m² et un loyer de 12 € par m².
D’autre part, à l’opposé du classement, Aix-en-Provence requiert 22 ans et 4 mois. Son prix au m² atteint 5 389 € et son loyer 18 € par m². De même, Paris exige 21 ans et 1 mois avec un prix record de 9 751 € le m² et un loyer de 32 € par m².
Ces écarts s’expliquent par plusieurs facteurs. Tout d’abord, le prix au m² et les loyers pratiqués jouent un rôle majeur. Ensuite, la taxe foncière varie considérablement de 974 € à Mulhouse à 1 805 € à Nîmes. Enfin, les charges de copropriété oscillent entre 17 € et 52 € par m² par an.
Les villes où l’achat immobilier se rentabilise rapidement
Certaines villes françaises favorisent clairement l’achat immobilier. Elles affichent des durées inférieures à 8 ans.
Tout d’abord, Mulhouse arrive en tête avec un prix au m² de 1 259 € et une taxe foncière modérée de 974 €. Elle nécessite seulement 19 mois. Ensuite, Saint-Étienne affiche 25 mois avec un prix de 1 226 € le m². Toutefois, sa taxe foncière est plus élevée à 1 452 €.
Par ailleurs, Limoges nécessite 4 ans et 3 mois (51 mois) avec un prix de 1 550 € le m² et une taxe de 1 168 €. De même, Le Havre demande 4 ans et 7 mois (55 mois) pour un prix de 1 932 € le m² et une taxe de 1 655 €. Perpignan, quant à elle, affiche 5 ans et 4 mois (64 mois) avec 1 958 € le m² et une taxe de 1 594 €. Enfin, Metz complète ce classement avec 5 ans et 9 mois (69 mois) à 2 305 € le m².
En conclusion, ces villes de taille moyenne offrent un équilibre favorable entre prix d’achat et loyers. Ces données sont issues de l’UNPI pour la taxe foncière.
Les métropoles où l’achat immobilier reste moins compétitif
Dans les grandes métropoles, l’achat immobilier demeure moins avantageux. En effet, les durées dépassent 18 ans.
Paris nécessite 21 ans et 1 mois (253 mois). Son prix atteint 9 751 € le m² avec un loyer de 32 € par m². De plus, les charges s’élèvent à 52 € par m² par an. Ensuite, Aix-en-Provence exige 22 ans et 4 mois (268 mois) pour 5 389 € le m² et un loyer de 18 € par m².
De même, Angers demande 20 ans et 5 mois (245 mois) avec 3 281 € le m². Sa taxe foncière importante atteint 1 726 €. Par ailleurs, Bordeaux et Lyon affichent tous deux 20 ans et 1 mois (241 mois). Le premier se situe à 4 501 € le m² avec une taxe de 1 729 €. Le second coûte 4 739 € le m² avec une taxe plus basse de 1 035 €. Et, Rennes affiche 19 ans et 5 mois (233 mois) pour 3 751 € le m². Enfin, Nice demande 19 ans et 3 mois (231 mois) malgré un prix élevé de 5 115 € le m². Toutefois, elle bénéficie d’un loyer conséquent de 20 € par m².
En somme, ces durées longues résultent de prix élevés et d’une fiscalité locale importante.
Comment les villes françaises évoluent-elles face à l’achat immobilier ?
L’achat immobilier connaît des évolutions contrastées selon les territoires. Cette analyse compare les données 2025 et 2024.
D’un côté, dans les deux tiers des villes étudiées, soit 24 sur 32, les durées pour rentabiliser diminuent. Certaines progressions sont même spectaculaires avec des baisses dépassant 5 ans. Ainsi, Lille et Grenoble enregistrent les améliorations les plus remarquables avec une baisse de 9 ans chacune. De même, Tours perd 102 mois (8 ans et 6 mois). Paris recule de 95 mois (7 ans et 11 mois). Rouen diminue de 77 mois (6 ans et 5 mois). Enfin, Caen gagne 61 mois (5 ans et 1 mois).
Par conséquent, ces améliorations renforcent l’attractivité de l’acquisition immobilière dans ces territoires. La variation moyenne nationale s’établit à -2 ans et 5 mois. Cela témoigne d’une amélioration généralisée du marché immobilier en France.
Les villes en forte progression
Plusieurs villes connaissent des améliorations remarquables pour l’achat immobilier. Elles dépassent largement la moyenne nationale. Ainsi, Lille passe de 20 ans et 6 mois en 2024 à 10 ans et 10 mois en 2025. Cela représente une baisse spectaculaire de 116 mois. Cette évolution s’explique par un prix au m² de 3 395 € et un loyer attractif de 16 € par m².
De même, Grenoble évolue de 16 ans à 6 ans et 11 mois. Elle perd ainsi 109 mois grâce à un prix de 2 587 € le m² et un loyer de 14 € par m². Ensuite, Tours diminue de 102 mois. Elle passe de 21 ans à 12 ans et 6 mois avec un prix de 2 927 € le m².
Par ailleurs, Paris recule de 95 mois. Elle descend de 29 ans à 21 ans et 1 mois malgré son prix record. Rouen perd 77 mois avec un prix de 2 432 € le m². Enfin, Caen diminue de 61 mois, Marseille de 56 mois et Aix-en-Provence de 66 mois. En définitive, ces évolutions témoignent d’un rééquilibrage local du marché de l’achat immobilier. Celui-ci est favorisé par la détente des taux et la hausse continue des loyers.
Les villes où l’achat devient moins avantageux
À l’inverse, certaines villes voient leur durée d’amortissement s’allonger. Elles vont à contre-courant de la tendance nationale. Tout d’abord, Le Mans affichait moins de 5 ans (59 mois) en 2024. Désormais, elle atteint près de 9 ans (107 mois). Cela représente 48 mois supplémentaires. Cette hausse importante concerne un prix au m² de 2 088 € et une taxe foncière de 1 355 €.
Ensuite, Orléans passe de 8 ans et 5 mois à près de 12 ans (143 mois). Elle ajoute ainsi 42 mois avec un prix de 2 558 € le m². Sa taxe élevée atteint 1 634 €. Par ailleurs, Lyon perd près de 2 ans (22 mois). En effet, une stabilisation des loyers due à l’encadrement pénalise la rentabilité. Elle passe de 18 ans et 3 mois à 20 ans et 1 mois pour un prix de 4 739 € le m². De plus, Nantes gagne 26 mois supplémentaires, Angers 16 mois et Nîmes 9 mois. Enfin, Mulhouse ajoute 4 mois et Limoges 1 mois.
Pourquoi choisir l’achat immobilier plutôt que la location ?
L’achat immobilier représente une stratégie patrimoniale essentielle. Cela reste vrai malgré des durées d’amortissement parfois longues.
Selon Aga Bojarska-Serres, directrice du crédit : “Les disparités locales restent fortes. Dans certaines métropoles, la cherté des prix, la fiscalité locale ou l’encadrement des loyers allongent la durée. Par conséquent, ils peuvent favoriser la location sur de longues périodes.” Néanmoins, elle ajoute : “Dans une perspective d’installation de long terme, l’achat reste à prioriser. Même s’il faut quelques années pour amortir les frais, l’achat reste une stratégie patrimoniale simple et solide. D’ailleurs, elle n’est bien visible qu’au remboursement du crédit ou au changement de logement.”
Par ailleurs, la hausse continue des loyers renforce cet avantage. En effet, ils augmentent de 1,5% les deux premières années puis de 2% annuellement. Ainsi, devenir propriétaire permet de se stabiliser et de se projeter sereinement dans l’avenir. En définitive, les ménages reviennent vers l’achat immobilier non par opportunisme. Ils le font plutôt pour sécuriser leur avenir face à l’inflation locative.
Les avantages financiers sur le long terme
L’achat immobilier offre des bénéfices significatifs sur la durée. Cela s’explique par plusieurs mécanismes financiers. La baisse progressive des taux d’intérêt améliore l’accès au crédit en 2025. Selon la méthodologie de l’étude, un emprunt sur 20 ans à 3,22% hors assurance devient plus accessible. Il nécessite 10% d’apport et une assurance de 0,20% du capital emprunté. Cette situation est bien meilleure qu’en 2023.
De plus, l’évolution des prix immobiliers suit une progression modérée. Elle affiche 0% la première année, +1% les années 2 et 3, puis +2% annuellement. Cette appréciation constitue donc un patrimoine solide qui se valorise dans le temps.
À l’inverse, les loyers augmentent plus rapidement. Ils progressent de 1,5% les années 1 et 2, puis de 2% à partir de l’année 3. Par conséquent, cela crée une pression financière croissante pour les locataires. De plus, le rendement de l’épargne placée reste limité. Il s’établit à 3% les années 1 et 2, puis 2,5% les années 3 à 6, et 2% à partir de l’année 7. Ainsi, il demeure inférieur à l’appréciation immobilière.
Certes, les charges de copropriété évoluent de +3% les années 1 et 2, puis +2% annuellement. De même, la taxe foncière augmente de 2% en année 1, 4% en année 2, 3% en année 3 puis 1,5% à partir de l’année 4. Néanmoins, malgré ces charges, l’achat immobilier constitue un investissement patrimonial. Il protège efficacement contre l’inflation locative.
Comme le conclut Aga Bojarska-Serres : “Les ménages reviennent vers l’achat, non par opportunisme, mais parce qu’il reste le meilleur moyen de sécuriser leur avenir. En effet, dans un contexte où les loyers ne cessent d’augmenter, devenir propriétaire redevient une évidence. C’est une façon de se stabiliser et de se projeter plus sereinement dans l’avenir.”
