La SCI est une solution souple, souvent utilisée pour investir ou transmettre un patrimoine. Comme tout propriétaire, ce type de société doit se protéger contre les risques. Selon l’usage du bien et la situation de la société, plusieurs assurances peuvent être utiles. Pour y voir plus clair, zoom sur cet article.
SCI : qu’est-ce que c’est ?
La SCI est une forme de société détenant des biens immobiliers qui sont gérés à plusieurs. Chaque associé possède des parts sociales en fonction de son apport. Contrairement à l’indivision, la SCI offre davantage de liberté au niveau de la gestion.
La gestion est assurée par un ou plusieurs gérants désignés par les statuts. À savoir que la SCI peut contracter un emprunt, percevoir des loyers et réaliser des travaux. Elle reste soumise à des règles comptables et fiscales spécifiques.
Quelle assurance habitation prévoir pour une SCI ?
L’assurance habitation à souscrire dépend de l’usage du bien détenu par la société :
Assurance PNO (propriétaire non occupant)
Cette assurance concerne les biens mis en location. Elle couvre les sinistres, que le logement soit habité ou vacant. Elle agit en complément de l’assurance du locataire et prend en charge des sinistres non couverts par ce dernier.
Assurance propriétaire occupant
L’un des associés d’une SCI peut occuper le logement détenu par la société. Il n’existe aucune assurance sci propriétaire occupant spécifique le cas échéant. Il convient toutefois de souscrire une assurance habitation classique, en plus de l’assurance PNO. Elle couvre les sinistres tels que l’incendie, les dégâts des eaux, le vol ou la responsabilité civile.
Assurance locataire
Lorsqu’un bien est loué par la SCI, il est conseillé de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs. Cette assurance n’est pas souscrite par la SCI elle-même. Il est tout de même conseillé de l’exiger contractuellement et de vérifier sa validité.
Assurance dommages-ouvrage
En cas de travaux importants, il vaut mieux souscrire une assurance dommages-ouvrage. Elle permet de financer rapidement les réparations en cas de sinistres importants, sans tenir compte du responsable. Elle est obligatoire dès lors que la SCI fait appel à un maître d’ouvrage.
Assurance emprunteur
Si la SCI contracte un prêt immobilier, la banque peut exiger une assurance emprunteur. Elle rembourse le prêt en cas de décès, d’invalidité ou de problème de santé. Les établissements financiers exigent souvent ce type d’assurance pour pouvoir valider la demande.
Est-ce obligatoire de souscrire une assurance ?
En copropriété, l’assurance responsabilité civile est obligatoire. Elle couvre les dommages causés aux tiers, comme une fuite d’eau affectant un voisin. Pour les maisons individuelles, aucune obligation n’existe légalement, mais une absence de couverture expose la SCI à plusieurs conséquences financières.
L’assurance PNO, bien qu’optionnelle, reste fortement recommandée. En cas de prêt ou de travaux, certaines assurances deviennent obligatoires. Il est donc nécessaire d’analyser chaque situation et d’utiliser des outils comparatifs avant de faire un choix.
Quels sont les coûts à prévoir ?
Le tarif dépend de plusieurs éléments : la nature du bien, sa localisation, son usage, sa superficie… En moyenne, une assurance PNO coûte entre 80 et 200 euros par an pour un appartement. Une assurance multirisque pour un immeuble locatif peut atteindre 400 à 600 euros selon les garanties.
L’assurance dommages-ouvrage, quant à elle, représente environ 1 à 3 % du montant total des travaux. En cas d’assurance emprunteur, le coût varie selon le profil de l’associé couvert, son âge, son état de santé et le montant emprunté.
Rappel sur les différents types de SCI
Il existe plusieurs formes de SCI, selon l’objectif poursuivi par les associés. La SCI familiale est utilisée pour gérer un bien immobilier entre membres d’une même famille. Elle facilite la transmission du patrimoine tout en conservant une gestion collective. La SCI de gestion, la plus répandue, offre la possibilité d’acheter, de louer et d’administrer un ou plusieurs biens immobiliers dans une optique patrimoniale. En revanche, la SCI d’attribution poursuit un objectif différent : elle vise à construire un immeuble pour ensuite attribuer les lots aux associés, chacun devenant propriétaire de sa part.
Enfin, la SCI de construction-vente, beaucoup plus rare, se destine principalement à des projets à caractère commercial, où la construction est réalisée en vue de revendre les biens. Elle permet de construire des logements en vue de leur revente. Chaque forme peut impliquer des contraintes juridiques et fiscales spécifiques.
SCI et assurance : faire les bons choix
Le choix de l’assurance en SCI dépend du bien, de son usage et de la stratégie des associés. Certaines couvertures sont imposées par la loi ou par les banques. D’autres permettent de sécuriser l’activité de manière préventive.
