Longtemps appelé concierge, le gardien reste une figure familière du quotidien en copropriété. Mais, derrière son poste logé et sa loge parfois vitrée, sa mission soulève une question : est-il avant tout un technicien de l’immeuble ou un lien social pour les résidents ? À l’heure où certaines copropriétés externalisent les services ou optent pour des solutions numériques, il est utile de clarifier ce que recouvre précisément sa fonction et ce que la copropriété est en droit d’attendre.
Une mission encadrée par la convention collective
Le cadre légal du métier de gardien est défini par la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles, en vigueur depuis 1979. Elle distingue deux types de fonctions : les activités dites « d’entretien » (sortie des poubelles, nettoyage des parties communes, menus travaux…) et les activités de surveillance ou de présence sur site.
Cette classification a un impact direct sur le temps de travail reconnu et sur la nature du contrat. Ainsi, un gardien peut être logé ou non logé, à temps plein ou à temps partiel et cumuler différents postes. Plus la fiche de poste est précise, plus les tâches sont correctement encadrées. Certaines copropriétés font aussi appel à des employés d’immeuble, avec des fonctions plus ciblées.
Des tâches concrètes et essentielles au quotidien
Dans les faits, le gardien d’immeuble est souvent chargé d’un ensemble de missions opérationnelles : nettoyage quotidien ou hebdomadaire des halls, escaliers et couloirs, distribution du courrier, gestion des containers de tri, relevé de compteurs, petits travaux, ouverture aux entreprises pour les interventions techniques…
Il joue aussi un rôle de vigie, signalant les dysfonctionnements (ascenseur en panne, fuite, sinistre, incivilité). Par sa présence, il limite les dégradations et rassure les occupants. Une copropriété bien entretenue est souvent une copropriété avec un gardien actif et impliqué, capable de prendre des initiatives simples au quotidien.
Un acteur de la vie collective
Mais, le rôle du gardien ne s’arrête pas aux tâches matérielles. Il est également un point de contact humain essentiel pour les habitants, car il connaît les résidents, leurs habitudes, leurs familles et parfois même leurs fragilités. Ainsi, il peut être le premier à donner l’alerte en cas de situation inhabituelle ou préoccupante, notamment lorsqu’il s’agit de personnes âgées ou isolées.
Certaines copropriétés lui confient un rôle plus large : réception des colis, gestion des salles communes, rappel du règlement intérieur. Par sa simple présence dans la loge ou lors de ses rondes, il joue un rôle de régulateur social discret, mais précieux.
Ce lien, difficile à quantifier, est pourtant régulièrement souligné comme un facteur de cohésion et de tranquillité dans les copropriétés où le turnover est faible et la loge toujours occupée.
Externalisation ou robotisation : quelles alternatives ?
Face au coût croissant de certains postes, des copropriétés choisissent de supprimer le poste de gardien au profit de prestataires externes : sociétés de nettoyage, de sécurité ou de conciergerie numérique. Cette approche permet parfois de réduire les charges, mais elle transforme profondément la relation aux services.
Un agent de propreté passera quelques heures dans la semaine, sans lien avec les résidents. Un badge remplacera la loge, une application les mots échangés dans l’escalier. Cette évolution peut convenir à certaines résidences récentes, mais dans les copropriétés plus anciennes, l’absence de figure centrale peut vite se faire ressentir, notamment dans la gestion des conflits ou des urgences.
L’externalisation n’est donc pas toujours synonyme de meilleure gestion. Elle exige une coordination rigoureuse du syndic et une réactivité bien supérieure pour gérer les imprévus, notamment en cas de sinistre ou de panne. C’est pourquoi il existe des solutions en ligne comme matera.eu/fr, qui vous propose une gestion 100% dématérialisée de votre syndic de copropriété.
Le coût d’un gardien : charge ou investissement ?
L’un des freins souvent évoqués par les copropriétaires concerne le coût du poste. En moyenne, le salaire moyen d’un gardien logé en région parisienne se situe entre 1 600 € et 2 200 € net mensuels, auxquels s’ajoutent les charges patronales, la fourniture du logement, les congés payés et les éventuels remplacements.
Mais, ce coût peut être partagé intelligemment en redéfinissant précisément les tâches dans le contrat, en limitant le temps de présence, ou en mutualisant un poste entre plusieurs copropriétés voisines. La suppression pure et simple du poste, elle, entraîne souvent l’oubli de certains services. Alors, qui signale une fuite ? Qui gère la sortie des encombrants ? Qui prévient les nuisances ?
Il faut donc poser la question du gardien non seulement en termes financiers, mais aussi de qualité de vie, de valorisation du bâti et de prévention des conflits.
Peut-on modifier son contrat ou le supprimer ?
La modification du contrat de travail d’un gardien, ou sa suppression pure et simple, ne peut se faire sans précaution. Un changement des conditions d’emploi constitue une modification substantielle du contrat. Il nécessite son accord, sous peine de requalification ou de litige prud’homal.
Quant à la suppression de poste, elle ne peut être décidée que pour un motif économique réel (baisse durable des charges, changement de besoin collectif, etc.) et dans le respect du droit du travail. Elle implique souvent un plan de reclassement ou une indemnité de licenciement.
Dans tous les cas, la décision doit être prise en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat ou un gestionnaire RH compétent.
Gardien ou pas : un choix collectif et stratégique
Finalement, la présence d’un gardien ne relève pas uniquement de la tradition ou du confort. Elle reflète un choix collectif sur le mode de vie au sein de la copropriété. Veut-on privilégier l’autonomie ou la délégation humaine ? Chaque immeuble a ses contraintes, son budget, son ambiance. Dans certains cas, le gardien reste un pilier discret, mais efficace, dans d’autres, son rôle peut être repensé, partagé ou réinventé.
