Les prix des logements repartent à la hausse, et avec eux, une nouvelle dynamique du marché. Après deux ans de repli, 2025 marque un tournant pour l’immobilier ancien. D’après le dernier Baromètre LPI-iad (juin 2025), les prix des logements enregistrent une hausse moyenne de 1,5 % sur un an, signe d’un retour progressif de la confiance. Cette reprise s’accompagne d’un bond spectaculaire des ventes : +21,3 % en rythme trimestriel glissant, malgré un accès au crédit encore contraint. Ce frémissement, bien que fragile, redessine les perspectives pour les acquéreurs et les vendeurs. Dans ce contexte de marché tendu, comment évoluent réellement les prix des logements sur le territoire ? Et, quelles stratégies adopter pour acheter sans se surexposer ?
Sommaire :
- Quelle est l’ampleur de la hausse des prix des logements anciens ?
- Pourquoi les prix des maisons neuves augmentent-ils rapidement ?
- Comment évoluent les prix des logements dans les grandes villes ?
- Quelles sont les marges de négociation actuelles ?
- L’activité des ventes se redresse-t-elle vraiment ?
À retenir – Les points clés du marché immobilier 2025
- Les prix des logements anciens progressent de 1,5% sur un an, avec une préférence marquée pour les maisons (+2,2%) vs appartements (+1,0%)
- Les prix affichés grimpent de 2,4% sur 3 mois, laissant présager une poursuite de la hausse
- Bond spectaculaire de 4,6% sur 3 mois, rythme inédit depuis 2022
- Marges de négociation record à 9,6%, soit +45% en un an
- Progression de 21,3% des transactions en rythme trimestriel
- 68% des villes de Province en hausse vs 51% en Île-de-France
Quelle est l’ampleur de la hausse des prix des logements anciens ?
Le marché immobilier reprend des couleurs
Depuis janvier 2024, les prix repartent à la hausse. Après une chute de 8,4 % entre août 2022 et début 2024, la tendance s’est inversée, selon le Baromètre LPI-iad de juin 2025. Cet indice, alimenté par 7,6 millions de références issues de 12 000 professionnels du secteur, montre une progression de +4,8 % entre janvier 2024 et mai 2025, ramenant les prix à leur niveau de mai 2023.
Une hausse inégale selon les types de biens
Les maisons tirent le marché. En un an, leurs prix ont augmenté de 2,2 %, contre seulement 1,0 % pour les appartements. Cette préférence pour les maisons reflète une évolution des attentes des acheteurs. En mai 2025, le prix moyen signé atteint 2 696 € le m² pour les maisons, contre 4 096 € pour les appartements.
Une accélération visible sur les derniers mois
Sur les trois derniers mois, les prix signés affichent une hausse de +2,4 %. Dans le détail : +2,0 % pour les appartements et +3,0 % pour les maisons. Cette dynamique récente pourrait annoncer un retour de confiance sur le marché résidentiel, après deux années de recul. La demande retrouve sa dynamique grâce au retour des revendeurs candidats à un rachat.
Comme l’explique Michel Mouillart, Professeur d’Économie FRICS et porte-parole du baromètre LPI : “La hausse des prix des logements anciens est bien ancrée dans le paysage, avec + 1,5 % sur un an”.
La hausse des prix touche désormais toutes les régions, y compris l’Île-de-France. Cette dynamique s’installe malgré des conditions de crédit toujours strictes. En effet, la Banque de France exige un apport personnel plus important, ce qui freine l’accès à la propriété, surtout pour les primo-accédants. Pourtant, la demande reste présente, signe d’un marché qui retrouve progressivement de l’élan.
Pourquoi les prix des maisons neuves augmentent-ils rapidement ?
Les prix des maisons neuves repartent à la hausse. Sur trois mois, ils progressent de +4,6 %, une envolée inédite depuis le printemps 2022. Sur un an, la hausse atteint +0,3 %, avec un prix moyen signé de 2 938 € le m², selon le Baromètre LPI-iad.
Plusieurs leviers expliquent cette dynamique. Tout d’abord, l’extension du Prêt à Taux Zéro à tout le territoire, effective depuis 2025, soutient massivement la demande. En parallèle, les banques assouplissent leurs conditions, notamment pour les primo-accédants. Enfin, l’offre s’adapte. Les constructeurs proposent davantage de logements, avec une palette élargie de produits. Les ventes s’accroissent très rapidement sur ce segment, créant une pression à la hausse sur les prix des logements neufs individuels.
Michel Mouillart précise : “Et les propositions de prix annoncent une accélération de la hausse (avec + 2,4 % sur 3 mois)”.
Situation différente pour les appartements neufs
À l’inverse des maisons, les prix des logements collectifs neufs poursuivent leur baisse. Sur un an, le recul atteint -1,0 %, après -2,5 % en mai 2024. Sur les trois derniers mois, la tendance reste négative à -0,5 %. Le prix moyen signé s’établit à 5 211 € par m². Aucune reprise en vue pour l’instant. Les dernières évolutions ne montrent pas encore de retournement clair du marché.
En cause : la fin du dispositif Pinel. Sa suppression pèse lourdement sur l’investissement locatif. Dans le secteur de la promotion immobilière, la reprise reste fragile, et la pression baissière sur les prix se prolonge.
Comment évoluent les prix des logements dans les grandes villes ?
La hausse des prix gagne du terrain dans les grandes villes
La dynamique haussière s’étend sur l’ensemble du territoire. L’analyse fine de 178 villes de plus de 40 000 habitants révèle une généralisation progressive de la remontée des prix immobiliers. Ainsi, 68 % des villes de Province enregistrent une hausse des prix des appartements anciens, contre 51 % en Île-de-France. Pour les maisons, la tendance est similaire : 62 % des communes en Province affichent une progression, contre 53 % en région parisienne.
Les fortes hausses se multiplient. Selon les données du Baromètre LPI-iad, plus de 10 % des villes affichent des progressions à deux chiffres, quel que soit le type de bien concerné. Mois après mois, la hausse des prix des logements se renforce, en particulier dans les agglomérations importantes. Une tendance qui confirme le retour de la tension sur le marché immobilier urbain.
Les grandes métropoles en première ligne
Parmi les 63% des grandes villes de plus de 100 000 habitants où les prix augmentent, plusieurs métropoles se distinguent. Brest (4,8% sur un an), Caen (6,9% sur un an) et Le Mans affichent des hausses rapides d’au moins 5% sur un an pour les appartements anciens. Ces augmentations s’accélèrent depuis le début de l’année 2025.
Angers, Nîmes et Orléans connaissent également des progressions, mais à des rythmes sensiblement moins rapides. Les prix des logements progressent plus modérément à Dijon, Marseille et Nice, ne parvenant pas à s’accroître au-delà de 1 à 2% sur un an depuis plusieurs mois.
À l’inverse, certaines grandes villes voient leurs prix des logements se renforcer à la baisse : Amiens, Rennes, Saint-Étienne et Strasbourg. D’autres villes quittent progressivement le chemin du recul comme Besançon, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Lyon et Paris, annonçant une future stabilisation.
Quelles sont les marges de négociation actuelles ?
Des marges de négociation inédites malgré la reprise des prix
Le marché immobilier reste sous tension, comme en témoigne l’ampleur historique des marges de négociation. Selon le Baromètre LPI-iad, celles-ci atteignent 9,6 % en mai 2025, contre une moyenne de 5,0 % depuis 2010. Cela représente une hausse de 45 % en un an, un niveau jamais observé jusqu’à présent.
Rappelons que la marge de négociation correspond à l’écart entre le prix affiché à la prise de mandat et le prix final signé à la vente. Elle reflète la capacité des acheteurs à négocier, et par ailleurs la pression exercée sur les vendeurs dans un contexte de reprise incertaine.
En dépit de la hausse récente des prix des logements, cette situation met en lumière des difficultés persistantes. En effet, les délais de vente restent longs, la demande demeure fragilisée, et la remontée rapide des prix, conjuguée au resserrement du crédit, altère la fluidité du marché. Résultat : les risques d’annulation de projets immobiliers restent élevés, prolongeant une phase d’instabilité sur le marché résidentiel ancien.
Impact sur les différents segments
Les écarts de négociation diffèrent sensiblement entre appartements et maisons. En mai 2025, la marge moyenne atteint 8,2 % pour les appartements, contre une moyenne historique de 4,5 % depuis 2010. Tandis qu’elle grimpe à 10,9 % pour les maisons, bien au-delà de la moyenne de 5,4 % sur longue période.
Dans le détail, ce sont les maisons de petite surface (3 pièces ou moins) et les très grandes maisons (6 pièces et plus) qui affichent les marges les plus élevées, souvent supérieures à 11 %. Cette situation s’explique par des facteurs structurels et financiers.
D’un côté, les petites maisons pâtissent des règles strictes de taux d’effort imposées par la Banque de France, écartant les acheteurs les plus modestes, souvent dépourvus d’un apport personnel suffisant. De l’autre, les grandes propriétés peinent à trouver preneur, car leur prix élevé nécessite fréquemment une revente préalable pour limiter le recours au crédit. Ainsi, ces biens souffrent d’un marché ralenti, où les marges de négociation s’élargissent pour compenser le manque d’acquéreurs solvables.
L’activité des ventes se redresse-t-elle vraiment ?
Un redressement progressif, mais encore incomplet des ventes de logements anciens
Le marché des logements anciens montre des signes clairs de redressement, selon l’analyse de Michel Mouillart, malgré le ralentissement saisonnier habituel observé en mai. Contrairement aux années précédentes, où le mois de mai enregistrait en moyenne une baisse de 7,2 % des ventes, le recul s’est limité à seulement 2,5 % en mai 2025, en glissement mensuel.
Sur les cinq premiers mois de l’année, les achats réalisés par des particuliers progressent de 15,0 % en glissement annuel. Ce qui constitue une performance remarquable dans un contexte économique pourtant défavorable, marqué par la hausse du chômage et les tensions persistantes sur le pouvoir d’achat.
De plus, l’indicateur d’activité, élaboré à partir des données collectées auprès de 12 000 agences immobilières, bancaires, promoteurs et foncières, affiche une hausse spectaculaire de +21,3 % en rythme trimestriel glissant. Ce rebond confirme la dynamique positive enclenchée depuis début 2025.
Cependant, il convient de nuancer cette reprise. En effet, les volumes de ventes restent encore inférieurs de 21,0 % par rapport à la moyenne des années 2016-2019. Ainsi, si la tendance est encourageante, le retour aux niveaux d’activité d’avant-crise n’est pas encore pleinement atteint.
Répartition géographique de la reprise
Désormais, toutes les régions françaises contribuent à la reprise du marché. Si cette évolution est visible partout, elle se révèle particulièrement rapide en Province, avec une hausse de +21,0 %, et encore plus marquée en Île-de-France, où elle atteint +22,0 %.
Certaines régions se distinguent par des progressions spectaculaires. C’est le cas de l’Auvergne, la Champagne-Ardenne, la Franche-Comté, le Limousin et la région PACA, qui affichent des hausses de 35 % en glissement annuel. À leur suite, cinq autres régions — Aquitaine, Bretagne, Bourgogne, Midi-Pyrénées et Picardie — enregistrent également des augmentations significatives, autour de 25 %.
Ces fortes progressions s’expliquent par deux facteurs principaux. D’une part, des niveaux de prix encore relativement abordables. Et d’autre part, une pression croissante de la demande, notamment dans les territoires confrontés à une pénurie d’offres.
À l’inverse, d’autres régions affichent des évolutions plus modérées, autour de +5,0 %, comme l’Alsace, le Centre ou les Pays de la Loire. Toutefois, même dans ces zones, les ventes repartent à la hausse. La reprise du marché immobilier ancien s’étend désormais à l’ensemble du territoire.
FAQ – Prix des logements en France
Pourquoi les prix des logements repartent-ils à la hausse en 2025 ?
La hausse des prix des logements s’explique par le retour des revendeurs sur le marché et une demande qui retrouve sa dynamique. Après 18 mois de correction (-8,4% entre août 2022 et janvier 2024), le marché bénéficie de l’amélioration des conditions d’accès au crédit pour certains profils et de l’extension du PTZ sur tout le territoire pour le neuf.
Quelles villes connaissent les plus fortes hausses de prix ?
Les plus fortes progressions concernent Brest (+4,8% sur un an), Caen (+6,9%) et Le Mans pour les appartements anciens. Pour les maisons neuves, la hausse atteint +4,6% sur trois mois au niveau national. 68% des villes de Province enregistrent une hausse contre 51% en Île-de-France.
Les marges de négociation sont-elles vraiment si importantes ?
Oui, les marges atteignent un niveau record de 9,6% en mai 2025, soit +45% en un an. Cette situation reflète la persistance des difficultés d’accès au crédit et des délais de vente inhabituels. Les marges sont particulièrement élevées sur les petites maisons (11% et plus) et les grandes propriétés.
Le marché de l’immobilier neuf se porte-t-il mieux ?
Le neuf présente une situation contrastée. Les maisons individuelles explosent (+4,6% sur 3 mois) grâce au PTZ étendu et à l’amélioration de l’offre de crédit. En revanche, les appartements neufs continuent de reculer (-1,0% sur un an) à cause de la suppression du dispositif Pinel.
Faut-il s’attendre à une poursuite de la hausse des prix ?
Les indicateurs avancés le suggèrent : les prix affichés progressent de +2,4% sur 3 mois, annonçant une accélération. Cependant, cette hausse reste bridée par les contraintes de crédit de la Banque de France et un contexte économique incertain (chômage, pouvoir d’achat). Les ventes restent 21% inférieures à leur niveau d’avant-crise.
