Depuis le 1er janvier 2025, la réglementation sur la rénovation énergétique des logements s’est durcie. La loi Climat et Résilience interdit désormais la location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), avec un calendrier progressif pour les autres catégories. Toutefois, cette évolution soulève des interrogations, notamment pour la rénovation énergétique en copropriété, où les travaux impliquent une décision collective. La proposition de loi n° 328 (2024-2025), portée par la sénatrice Amel Gacquerre, vise à clarifier ces obligations et à sécuriser leur application. Comment cette réforme impacte-t-elle les copropriétaires et les locataires ? Quelles solutions sont envisagées pour faciliter la transition énergétique ?
Sommaire :
- Une clarification des obligations pour les bailleurs
- La rénovation énergétique en copropriété : un enjeu clé
- Un encadrement des relations locataires-bailleurs
- Une possible révision du diagnostic de performance énergétique (DPE)
Une clarification des obligations pour les bailleurs
Des obligations mieux définies
Pour éviter des blocages et des contentieux, la sénatrice Amel Gacquerre a déposé au Sénat la proposition de loi n° 328 (2024-2025), enregistrée le 11 février 2025. Son objectif est de clarifier les obligations des propriétaires bailleurs et de sécuriser leur application en copropriété.
C’est pourquoi, l’interdiction de location des passoires thermiques s’appliquera uniquement aux nouveaux baux conclus après l’entrée en vigueur de chaque échéance réglementaire. Pour les contrats en cours, la restriction ne prendra effet qu’au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail. Les propriétaires qui louent déjà leur bien n’auront donc pas l’obligation de le mettre aux normes avant la fin du bail en cours. Cette clarification évite ainsi qu’un logement ne devienne soudainement illégal en pleine période de location.
Ainsi, selon l’article 1 de la proposition de loi :
« L’obligation de décence énergétique définie […] est réputée satisfaite quand :
– le logement a atteint le niveau de performance exigible à la date de conclusion, renouvellement ou reconduction du contrat de location. »
Cette précision vise à éviter une sortie brutale du marché locatif de milliers de logements qui ne seraient pas conformes aux nouvelles normes.
Une exemption pour les propriétaires ayant fait le maximum
Dans certains cas, des travaux de rénovation peuvent être techniquement impossibles ou juridiquement bloqués par des règles d’urbanisme ou des décisions administratives. La proposition de loi prévoit donc une dérogation pour les propriétaires ayant entrepris toutes les rénovations possibles sans parvenir à atteindre les objectifs fixés.
Si un propriétaire peut attester qu’il a réalisé tous les travaux techniquement et juridiquement réalisables, il pourra continuer à louer son bien. Cette disposition répond aux situations où des contraintes techniques rendent certains travaux impossibles ou excessivement coûteux.
L’article 1 précise que :
« Le propriétaire peut démontrer qu’il a réalisé tous les travaux de mise en conformité et d’amélioration énergétique possibles au regard de ces contraintes. »
Ainsi, si un bailleur réalise des travaux conformes aux possibilités techniques et réglementaires, il ne pourra pas être sanctionné même si son logement reste énergivore.
La rénovation énergétique en copropriété : un enjeu clé
Une suspension temporaire en cas de blocage
Les logements en copropriété représentent une part importante des passoires thermiques en France. Selon une commission d’enquête sénatoriale de 2024, un tiers des copropriétés françaises sont classées énergétiquement indécentes. Or, dans ces immeubles, les travaux nécessitent une décision collective votée en assemblée générale des copropriétaires.
Pour tenir compte de cette spécificité de la rénovation énergétique en copropriété, la proposition de loi prévoit une suspension de l’interdiction de location dans deux cas précis :
- Si l’assemblée générale des copropriétaires refuse les travaux, le propriétaire pourra continuer à louer son bien sans être pénalisé.
- Si un contrat de maîtrise d’œuvre a été signé pour une rénovation à venir, l’interdiction de mise en location sera levée jusqu’à l’achèvement des travaux.
Cette mesure ne concerne pas uniquement les copropriétés. Elle s’étend également aux monopropriétés, où la situation diffère légèrement. Dans ce cas, le propriétaire unique devra démontrer qu’il a prévu un projet de rénovation et apporter une preuve concrète de son engagement. Ce n’est qu’à cette condition qu’il pourra être exempté de l’interdiction de location.
Selon l’article 1 du projet de loi :
« L’obligation de décence énergétique est suspendue en cas de refus de travaux par l’assemblée générale ou le temps de la réalisation des travaux lorsque le syndic de copropriété a signé un contrat de maîtrise d’œuvre. »
Cette disposition permet de protéger les bailleurs contre des situations où ils ne peuvent pas agir individuellement pour rendre leur bien conforme.
Un encadrement des relations locataires-bailleurs
Un contrôle plus strict des réductions de loyer
Certains locataires peuvent demander une réduction de loyer lorsque le logement ne respecte pas les critères de performance énergétique. Toutefois, la proposition de loi encadre cette pratique en exigeant que la réduction soit proportionnelle au préjudice subi. En effet, cette précision vise à éviter des baisses arbitraires qui pourraient pénaliser les propriétaires ayant entrepris des démarches de rénovation.
L’article 1 stipule ainsi que :
« La réduction de loyer tient compte de la diligence du bailleur et n’excède pas le préjudice subi par le locataire du fait de la moindre performance de son logement. »
Protection des bailleurs en cas de refus des travaux par le locataire
Autre point important : si un locataire refuse la réalisation des travaux de rénovation nécessaires pour mettre le logement aux normes, il ne pourra plus engager la responsabilité du propriétaire.
Comme l’explique Amel Gacquerre dans l’exposé des motifs de sa proposition de loi : « Il est impératif de sécuriser juridiquement les propriétaires afin de garantir la mise en œuvre effective de la rénovation énergétique tout en préservant les droits des locataires. »
Ainsi, le texte précise que :
« Le locataire ne peut se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement respectant les conditions de décence énergétique s’il fait obstacle à l’exécution de travaux. »
Cette mesure vise à éviter que certains locataires ne bloquent volontairement la rénovation de leur logement tout en poursuivant leur bailleur en justice.
Une possible révision du diagnostic de performance énergétique (DPE)
Vers une prise en compte du confort d’été
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est actuellement basé sur la consommation énergétique en hiver, principalement pour le chauffage. La proposition de loi prévoit une étude sur l’opportunité d’intégrer le confort d’été dans le calcul du DPE. Et, cela, afin de mieux refléter la performance énergétique réelle des logements.
L’article 2 précise que :
« Le Gouvernement remettra un rapport sur l’opportunité de modifier la méthode de calcul du DPE pour y intégrer la notion de ‘confort d’été’. »
Cette évolution pourrait impacter la classification énergétique des logements et orienter différemment les futurs travaux de rénovation.
Conclusion
La proposition de loi n° 328 (2024-2025) vise à rendre plus lisibles et applicables les obligations de rénovation énergétique en copropriété. En intégrant des exceptions pour les bailleurs, en tenant compte des contraintes collectives des copropriétés et en encadrant les relations avec les locataires, ce texte cherche à équilibrer transition écologique et préservation du marché locatif. Son adoption et son application seront déterminantes pour l’avenir de la rénovation énergétique en France. Il reste à voir si les copropriétaires seront suffisamment incités à voter les travaux nécessaires.
? Que pensez-vous de cette réforme ? Est-elle suffisante pour accélérer la transition énergétique en copropriété ?
