L’immobilier de prestige s’impose en 2025 comme un refuge solide face aux incertitudes économiques et géopolitiques. Selon le BARNES Global Property Handbook, ce marché continue d’attirer les Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWI). Ces familles et investisseurs détiennent un patrimoine de plus de 30 millions de dollars. Dans un contexte de transition écologique et de montée en puissance de l’économie circulaire, ces acteurs recherchent des biens alliant rentabilité, qualité environnementale et transmission générationnelle. Cet article explore les grandes tendances du secteur, des nouvelles destinations prisées aux stratégies d’investissement durable. Quelles sont les perspectives pour l’immobilier de prestige en 2025 ?
Sommaire :
- L’immobilier de prestige : une valeur refuge face à l’incertitude
- Les nouvelles attentes des UHNWI : entre circularité et durabilité
- Les destinations en tête de liste pour 2025
- Opportunités d’investissement : focus sur les marchés émergents
L’immobilier de prestige : une valeur refuge face à l’incertitude
En 2025, l’immobilier de prestige confirme son rôle de valeur refuge face aux crises économiques, politiques et géopolitiques. Malgré une conjoncture mondiale marquée par l’inflation persistante, des taux d’intérêt élevés et des tensions internationales, ce secteur demeure une option privilégiée pour les Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWI). Ces “ultra riches” détiennent des patrimoines dépassant 30 millions de dollars. Ainsi, ils voient dans l’immobilier haut de gamme une opportunité de sécuriser et faire fructifier leur richesse dans un environnement incertain.
Une dynamique mondiale robuste
En 2024, la population des UHNWI a enregistré une croissance de +7,9 %. Désormais, ils sont 426 330 individus dans le monde, pour une richesse cumulée de 49 159 milliards de dollars. Ce rebond s’explique en partie par la reprise des marchés financiers et l’amélioration de l’économie dans les pays développés. Et, cela, malgré des craintes de récession et des conflits géopolitiques persistants. Ils sont surtout présents en Amérique du Nord (37,8 % de la population UHNWI), suivie de l’Europe (26,2 %) et de l’Asie (25,9 %).
En France, le marché a bénéficié de ce regain de confiance. Sotheby’s International Realty France-Monaco a réalisé un volume de ventes proche de 1,4 milliard d’euros, avec plus de 750 transactions de prestige. Les biens les plus prisés se situent dans une fourchette de prix allant de 10 à 50 millions d’euros. En particulier, on observe une forte demande pour des propriétés situées à Paris. De plus, des régions emblématiques comme la Côte d’Azur et les Alpes continuent également d’attirer une clientèle aisée en quête d’immobilier de prestige.
Paris et les régions françaises : des valeurs sûres
Paris continue de jouer un rôle clé dans l’attractivité de l’immobilier de prestige en France. En 2024, plusieurs ventes records y ont été réalisées :
- Un hôtel particulier dans le 16e arrondissement vendu pour 23 millions d’euros.
- Un appartement de 216 m² près de l’Arc de Triomphe, acquis pour 6,9 millions d’euros.
- Un appartement de 348 m² près du Champ-de-Mars, vendu pour 6,5 millions d’euros.
Toutefois, les régions françaises ne sont pas en reste. La Côte d’Azur a vu des transactions remarquables. Prenons l’exemple d’une villa contemporaine de grand standing située à Monaco, qui a été vendue pour environ 30 millions d’euros. Par ailleurs, une propriété historique à Cannes, nommée “La Favorite”, a également trouvé preneur pour un montant de 15 millions d’euros. Les Alpes, notamment à Megève et Courchevel, continuent d’attirer les amateurs de biens de montagne d’exception.
Pourquoi l’immobilier de prestige reste-t-il un choix stratégique ?
L’immobilier haut de gamme agit comme un rempart contre les fluctuations des marchés financiers. En période de turbulences, les investisseurs optent pour des actifs tangibles et sécurisés.
Selon Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France-Monaco : « Les biens d’exception représentent une valeur refuge qui attire autant les acheteurs étrangers que locaux, en quête de stabilité. ».
En dépit des ajustements des prix en 2024, notamment pour attirer les acheteurs étrangers, les biens haut de gamme conservent leur attractivité. Le retour des acheteurs américains et européens a renforcé cette dynamique. Cette dynamique est d’ailleurs renforcée par la parité entre l’euro et le dollar. En conséquence, les acheteurs internationaux bénéficient d’un pouvoir d’achat accru, estimé entre 10 et 15 %.
Ainsi, l’immobilier de prestige permet de diversifier les portefeuilles d’investissement. Mais également de transmettre un patrimoine durable aux générations futures. Or, cette stratégie s’inscrit parfaitement dans les attentes des UHNWI. Puisque ces derniers privilégient des biens reflétant des valeurs de longévité et de durabilité.
Les nouvelles attentes des UHNWI : entre circularité et durabilité
En 2025, les “ultra-riches” affichent des attentes plus affinées et exigeantes en matière d’immobilier de prestige. Ces investisseurs, porteurs de patrimoines supérieurs à 30 millions de dollars, ne recherchent plus uniquement des biens luxueux. Désormais, ils souhaitent intégrer leurs achats dans une logique de responsabilité, de transmission générationnelle et d’impact environnemental positif. Le BARNES Global Property Handbook 2025 met en avant une transition importante vers une économie circulaire. Cette évolution redéfinit progressivement les critères d’achat dans le secteur de l’immobilier de prestige.
La circularité, un pilier des attentes des UHNWI
L’économie circulaire, concept initialement appliqué aux produits manufacturés, s’impose à présent comme une priorité dans l’immobilier de prestige. L’objectif : prolonger la vie des biens en misant sur la rénovation, le recyclage des matériaux et la valorisation de l’histoire architecturale. Ainsi, entre 2019 et 2024, le chiffre d’affaires du luxe de seconde main a bondi de 75 %. Il atteint 48 milliards d’euros en 2024. Près de 90 % des acheteurs fortunés déclarent vouloir adopter une démarche écoresponsable et durable dans leurs acquisitions.
Selon Thibault de Saint Vincent, président de BARNES : « La responsabilité devient un art de vivre pour les UHNWI. Ils veulent des biens qui intègrent des valeurs de durabilité et de circularité, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. »
On observe alors un regain d’intérêt pour les propriétés historiques. Cela inclut les appartements haussmanniens à Paris, les riads à Marrakech ou encore les chalets en bois restaurés dans les Alpes. En effet, ces biens offrent un cachet unique et répondent également à des standards modernes de confort et de durabilité.
Durabilité et qualité environnementale, des critères essentiels
Pour répondre aux défis climatiques, les UHNWI orientent leurs choix vers des biens respectueux de l’environnement. Les constructions neuves ou rénovées doivent désormais respecter des normes strictes en matière de performance énergétique et utiliser des matériaux écologiques.
Les critères les plus recherchés :
- Bâtiments performants sur le plan énergétique : panneaux solaires, isolation thermique renforcée.
- Matériaux durables : pierre naturelle, bois certifié ou recyclé.
- Emplacements durables : localisations où la biodiversité et la qualité de l’air sont préservées.
En témoignent les résultats de Sotheby’s France-Monaco. En effet, de nombreuses transactions en 2024 ont concerné des propriétés alliant luxe et écologie. Par exemple, une villa Belle Époque entièrement rénovée sur la Côte d’Azur a été vendue pour 15 millions d’euros.
Transmission générationnelle : un enjeu central
La transmission d’un patrimoine durable est devenue une priorité. Ce souci de léguer des biens ayant une valeur pérenne et une empreinte écologique réduite guide dorénavant leurs décisions d’achat.
Selon le BARNES Global Property Handbook, les acheteurs fortunés veulent des biens qui incarnent des valeurs de long terme :
- Châteaux rénovés avec des matériaux traditionnels et une faible empreinte carbone.
- Domaines viticoles dans des régions comme le Bordelais ou la Toscane, qui permettent de conjuguer passion et héritage.
Richard Tzipine, directeur général de BARNES, souligne : « Les acheteurs souhaitent s’assurer que leurs acquisitions soient un projet de vie à long terme, autant pour leur famille que pour l’environnement. »
Les jeunes générations, moteurs du changement
Un autre facteur clé dans cette évolution est l’influence des jeunes générations, comme les digital nomads fortunés. Ces derniers privilégient la flexibilité et les biens multifonctionnels. Ces clients recherchent des propriétés connectées, écoresponsables, et situées dans des villes dites «pre-loved». C’est-à-dire des destinations qui valorisent leur héritage culturel tout en innovant.
Ainsi, le Pre-Loved Luxury Show, organisé par BARNES en 2024, a mis en avant le potentiel de la circularité dans le luxe et l’immobilier. Avec près de 10 000 visiteurs, cet événement a permis de sensibiliser les clients fortunés aux vertus d’une consommation plus responsable. Les échanges ont notamment porté sur la restauration de propriétés historiques, en lien avec la montée de l’économie circulaire dans l’immobilier.
Fabienne Lupo, CEO de ReLuxury, résume ainsi cette démarche : « La circularité n’est plus une option. Le luxe a le devoir d’être exemplaire, en alliant qualité, réparabilité et transmission. »
Les destinations en tête de liste pour 2025
En 2025, certaines villes et régions se démarquent comme les destinations privilégiées pour l’immobilier de prestige. Selon le BARNES City Index 2025, plusieurs villes se hissent en tête du classement grâce à des atouts exceptionnels. Parmi elles, Madrid, Dubaï et Miami se démarquent par une combinaison unique de fiscalité avantageuse, de qualité de vie et d’opportunités d’investissement attractives. Par ailleurs, des régions emblématiques comme la Côte d’Azur, les Alpes ou encore Paris maintiennent leur attrait. Ces destinations continuent de séduire tout en s’adaptant aux exigences croissantes d’une clientèle haut de gamme.
Les villes leaders selon le BARNES City Index 2025
Madrid : une capitale en plein essor
En tête du classement, Madrid s’impose comme une destination phare pour les investisseurs fortunés. La capitale espagnole se distingue par une scène culturelle particulièrement dynamique. Elle bénéficie également d’une fiscalité compétitive et d’un coût de la vie attractif par rapport à d’autres grandes métropoles européennes. En 2024, cette attractivité s’est confirmée avec une augmentation des prix de l’immobilier, allant de 10 à 20 % selon les quartiers.
Les quartiers prisés incluent :
- Salamanque, connu pour ses immeubles prestigieux et son cadre de vie chic.
- Chamberí, apprécié pour son ambiance de quartier village et sa commodité quotidienne.
- Chamartín, un quartier résidentiel à la mode pour les familles et les expatriés.
D’après BARNES Madrid, la ville est surnommée “la ville des 15 minutes”, grâce à une excellente gestion de la circulation et à un accès facile à tous les services. En 2024, le chiffre d’affaires de BARNES Madrid a bondi de 40 %. Il est porté par des ventes record et une forte demande de locatifs haut de gamme.
Dubaï : innovation et fiscalité attrayante
Dubaï maintient sa position de choix grâce à sa fiscalité zéro impôt sur le revenu et ses infrastructures modernes. Grâce à des initiatives innovantes, comme la création de quartiers durables et des projets immobiliers intégrant des solutions écologiques, la ville parvient à séduire de nombreux investisseurs. Par ailleurs, elle attire également les jeunes générations de digital nomads en quête de flexibilité et d’engagement environnemental. Dubaï représente également une destination prisée pour des résidences secondaires, en particulier pour les investisseurs en provenance d’Europe et d’Asie.
Miami : un marché toujours en effervescence
Miami continue d’être une ville phare grâce à son climat ensoleillé, sa fiscalité favorable et sa proximité avec les marchés nord et sud-américains. En 2024, les ventes de biens immobiliers haut de gamme ont été marquées par une forte demande pour des villas avec vue sur l’océan et des appartements dans des immeubles ultra-modernes.
Focus sur les destinations françaises
Malgré une légère sortie du Top 5 mondial, Paris reste une destination phare. En 2024, plusieurs ventes record ont consolidé son attrait, notamment dans les quartiers prisés comme le 7e, le 8e et le 16e arrondissemente. Paris combine une richesse culturelle inégalée, une fiscalité stable et un marché immobilier qui conserve sa valeur à long terme.
Les régions du sud de la France et des montagnes alpines restent des destinations de choix pour les résidences secondaires. Ces régions attirent une clientèle internationale variée, des Américains aux Européens du Nord, grâce à leur qualité de vie, leur climat et leurs infrastructures de luxe.
Opportunités d’investissement : focus sur les marchés émergents
En 2025, les marchés émergents attirent de plus en plus l’attention des investisseurs fortunés à la recherche de nouvelles opportunités. Selon le BARNES Global Property Handbook, les marchés émergents connaissent un essor remarquable. Cette dynamique est portée par une urbanisation accélérée, accompagnée de politiques incitatives favorisant les investissements internationaux.
Les villes émergentes en 2025
En plus des destinations établies, certaines villes moins connues gagnent en popularité grâce à des croissances rapides et des initiatives innovantes. Ainsi, des villes comme Oslo, Bangalore et Kuala Lumpur enregistrent une forte hausse de leur population UHNWI, attirant de nouveaux investisseurs.
Asie : une dynamique impressionnante
L’Asie est en tête des marchés émergents grâce à une population UHNWI croissante. En 2024, la région comptait 110 630 UHNWI, représentant 25,9 % de la population mondiale. Cette dynamique devrait se poursuivre avec une projection de 140 000 UHNWI d’ici 2028.
En Inde, certaines grandes villes figurent parmi les plus dynamiques au monde. Par exemple, des métropoles comme Bangalore, Hyderabad et Delhi connaissent une croissance annuelle impressionnante de leur population UHNWI, oscillant entre 14 % et 16 %. Cette dynamique s’explique notamment par un développement technologique massif, soutenu par l’implantation de nombreux hubs d’innovation.
De leur côté, les Philippines et la Malaisie affichent également une forte progression. À Manille et Kuala Lumpur, la population UHNWI enregistre une croissance annuelle estimée entre 11 % et 12 %. Ces villes séduisent les investisseurs internationaux grâce à une fiscalité avantageuse et à des projets immobiliers ambitieux.
Moyen-Orient : une attractivité durable
Le Moyen-Orient, avec des villes comme Dubaï et Abou Dhabi, continue d’attirer une clientèle internationale grâce à une combinaison unique de fiscalité zéro impôt, de sécurité et de projets durables.
Dubaï, reconnue comme l’une des principales «pre-loved cities», continue d’enregistrer une forte demande pour l’immobilier de prestige. En 2024, cette attractivité s’est traduite par la vente de résidences de luxe intégrant des technologies d’économie d’énergie, avec des transactions atteignant parfois plus de 20 millions d’euros. Pendant ce temps, Abou Dhabi se distingue par sa stratégie tournée vers l’innovation. La ville mise sur le développement de smart cities et sur des initiatives axées sur l’énergie renouvelable.
Europe de l’Est : des destinations montantes
Alors que l’Europe de l’Ouest reste un bastion de l’immobilier de prestige, des pays d’Europe centrale et orientale émergent rapidement sur la scène internationale.
Budapest et Prague se présentent comme des destinations emblématiques pour les investisseurs. Ces villes séduisent par leur riche patrimoine architectural, tout en offrant des opportunités d’investissement immobilier à des prix encore compétitifs comparés à ceux de l’Europe de l’Ouest.
Selon Wealth-X, cette attractivité est renforcée par l’expansion des marchés financiers et le développement des industries technologiques locales, qui soutiennent la croissance de la population UHNWI dans ces régions. Par exemple, en 2024, Prague a enregistré des ventes record de propriétés rénovées situées dans son centre historique, avec des transactions atteignant jusqu’à 5 millions d’euros.
Les marchés émergents offrent aux UHNWI des opportunités uniques, mêlant fiscalité avantageuse, projets immobiliers innovants et croissance rapide des prix. Qu’il s’agisse de l’Asie, du Moyen-Orient ou de l’Europe centrale, ces destinations constituent des alternatives stratégiques pour les investisseurs à la recherche de rendements élevés et de nouvelles perspectives.
