Les chiffres tombent, et ils confirment une tendance de fond. Selon le Rapport 2025 de l’Observatoire de la Qualité de la Construction publié par l’Agence Qualité Construction (AQC), les équipements sanitaires arrivent désormais en tête de la sinistralité des logements collectifs, avec 10,5 % des désordres recensés. Les revêtements de sol, eux, restent les plus coûteux à réparer, avec 11,8 % du montant total des sinistres. Pourquoi ces postes progressent-ils ainsi ? Et comment syndics et copropriétaires peuvent-ils anticiper ces risques avant la facture ? Cet article décrypte, chiffres à l’appui, le Flop 10 des désordres en logements collectifs et donne les clés pour mieux s’en protéger.
Sommaire :
- Pourquoi les équipements sanitaires dominent-ils la sinistralité des logements collectifs ?
- Quel est l’impact financier des revêtements de sol dans les copropriétés ?
- Comment les fenêtres et portes-fenêtres contribuent-elles à la sinistralité ?
- Quels sont les autres désordres à surveiller en copropriété ?
- Comment réduire la sinistralité des logements collectifs en copropriété ?
À retenir – sinistralité des logements collectifs
- Les équipements sanitaires deviennent le premier poste de sinistralité en effectif.
- Les revêtements de sol restent les plus coûteux à réparer.
- Les douches sans ressaut génèrent la majorité des fuites.
- Les toitures-terrasses cumulées forment le premier poste de sinistres.
- Un entretien annuel rigoureux reste la meilleure prévention.
Pourquoi les équipements sanitaires dominent-ils la sinistralité des logements collectifs ?
Une progression spectaculaire en trois décennies
La sinistralité des logements collectifs change de visage. Pour la première fois, le poste « équipement sanitaire » prend la tête du classement en effectif des désordres relevant de la garantie décennale. Il représente 10,5 % des sinistres sur la période 2022-2024, contre seulement 1,6 % entre 1995 et 2004, selon les données Sycodés de l’AQC.
Cette progression s’explique surtout par un changement d’usage : la généralisation des douches sans ressaut ou à faible ressaut. Ces équipements répondent aux exigences d’accessibilité des personnes à mobilité réduite, une obligation renforcée depuis la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances. Mais cette évolution a un revers technique.
« La mise en œuvre de douches sans ressaut ou à faible ressaut, qui ont augmenté pour des questions d’accessibilité, est une source fréquente de fuites et d’infiltrations, ainsi que les problèmes de calfeutrement de rosaces », explique Johan Dutheil, référent technique Construction chez Groupama Assurances Mutuelles.
Quelles sont les causes techniques des fuites de douches ?
Le constat des experts est sans appel : une mauvaise application des référentiels de pose explique la majorité des sinistres. Dans le détail, sur l’élément d’ouvrage « équipement sanitaire » en logements collectifs, le carrelage et la pierre représentent 77,3 % des désordres. Deux causes dominent : le défaut de collage (45 %) et la défaillance des joints (21,7 %), selon les données Sycodés.
Johan Dutheil précise : « Les conditions de calage non respectées et une confusion entre le joint mastic de finition et celui d’étanchéité, notamment lorsque les bords libres de 5 mm d’encastrement du bac ne sont pas respectés », figurent parmi les causes récurrentes.
Or les receveurs acryliques, très utilisés, ont tendance à se déformer avec le temps en cas de mauvais calage. Cette déformation favorise l’ouverture des joints, puis le passage de l’eau.
Une double responsabilité : malfaçon et défaut d’entretien
À cette origine technique s’ajoute souvent un entretien insuffisant : joints non remplacés, calfeutrement des rosaces négligé, vérifications trop espacées. La sinistralité des équipements sanitaires révèle ainsi une double responsabilité. Elle peut d’abord résulter d’une malfaçon initiale, lorsque la pose ne respecte pas les règles de l’art. Elle peut aussi traduire un défaut de suivi des parties communes, alors même que la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété, impose une obligation d’entretien aux syndics comme aux copropriétaires.
Quel est l’impact financier des revêtements de sol dans les copropriétés ?
Si les équipements sanitaires dominent en nombre de sinistres, les revêtements de sol intérieurs restent le poste le plus coûteux. Ils représentent 11,8 % du coût total des désordres en logements collectifs sur 2022-2024, en léger recul par rapport aux 16 % enregistrés sur 2015-2024.
Pourquoi le carrelage est-il si onéreux à réparer ?
La réponse tient en une phrase de Catherine Labat, experte construction et présidente de la commission Observation à l’AQC : « Les problèmes de carrelage sont coûteux à réparer car il faut tout refaire, y compris parfois le plancher chauffant. De plus, les occupants doivent souvent déménager pendant la durée des travaux. »
En clair, un simple défaut de pose peut imposer de tout reprendre, du joint de carrelage jusqu’à la chape support. C’est cette ampleur des travaux qui explique pourquoi ce poste reste le plus coûteux du classement, même si sa part recule légèrement par rapport aux années précédentes. Johan Dutheil avance une explication à ce recul : la mise à jour récente des règles de pose du carrelage (le NF DTU 52.1, document technique de référence) et les actions de prévention menées par l’AQC auprès des professionnels du bâtiment commenceraient à porter leurs fruits.
Une réglementation éclatée en sept référentiels
Reste que la technique de pose collée n’a rien de simple. Pas moins de sept documents de référence coexistent aujourd’hui pour l’encadrer : des règles générales pour la pose en construction neuve standard, jusqu’à des guides plus spécifiques pour les sols soumis à un usage intensif, comme les parties communes très fréquentées d’un immeuble. Chaque type de sol et d’usage a donc sa propre notice technique à respecter. Cette multiplication des textes complique la tâche des professionnels sur le terrain — et explique en partie pourquoi les erreurs de pose restent fréquentes.
Comment les fenêtres et portes-fenêtres contribuent-elles à la sinistralité ?
Un défaut de liaison entre menuiserie et structure
Les fenêtres et portes-fenêtres traditionnelles extérieures conservent, elles aussi, une place importante dans le classement des logements collectifs : 8,5 % des désordres en effectif, et 6,3 % en coût de réparation. Cette sinistralité résulte principalement de défauts de liaison entre la menuiserie et la structure du bâtiment, à l’origine d’infiltrations récurrentes.
Les toitures-terrasses restent-elles un point de vigilance ?
Oui, et de façon notable. En additionnant les deux catégories de toitures-terrasses non accessibles (avec et sans protection rapportée, codes 40 et 41 de la nomenclature Sycodés), ce poste totalise 10,7 % des désordres. Une fois cumulé, il devient ainsi le premier poste de sinistres en logements collectifs.
« Comme pour les maisons individuelles, il s’agit souvent d’un manque d’entretien par la copropriété, qui génère des infiltrations importantes », explique Stéphane Burin, expert construction chez Polyexpert Construction.
Ce défaut d’étanchéité touche en priorité certains points de fragilité technique : les raccords, les relevés d’étanchéité, les joints de dilatation.
Johan Dutheil détaille ce mécanisme : « C’est au niveau des points singuliers qu’apparaissent les désordres. Même si la série des NF DTU 43 rend l’entretien annuel obligatoire, dégager les entrées d’eau ne suffit pas. Il faut aussi veiller à vérifier que les dispositifs écartant en tête de relevés les eaux de ruissellement, que ce soient les bandes solins ou bien encore les becquets, soient bien entretenus afin d’éviter le décollement. »
En clair, l’entretien réglementaire minimal ne suffit pas toujours : seule une vigilance ciblée sur ces points fragiles permet d’éviter l’infiltration.
Quels sont les autres désordres à surveiller en copropriété ?
Le revêtement de mur intérieur et plafond, une sinistralité en hausse constante
Moins connu du grand public, ce poste progresse pourtant régulièrement. Il représente désormais 4 % des désordres en effectif, contre seulement 1,6 % entre 1995 et 2004 — soit une multiplication par 2,5 en trois décennies. Là encore, le carrelage et la pierre concentrent 77,3 % des sinistres, avec les mêmes causes que pour les équipements sanitaires : un défaut de collage (45 %) et une défaillance des joints (21,7 %).
Les réseaux d’eau intérieurs, une amélioration continue
À l’inverse, le poste « réseaux d’eau intérieurs au bâtiment » (7,1 % des désordres en effectif) poursuit sa baisse. Cette amélioration tient notamment au remplacement progressif des réseaux en cuivre par du PER (polyéthylène réticulé), une solution qui répond aussi aux enjeux de vétusté dans le bâti ancien. Le PER reste néanmoins exposé à deux risques : l’écrasement lors de la réalisation des planchers, et le percement lors de la pose des cloisons.
La couverture en grands éléments, un nouvel arrivant à surveiller
Autre évolution à noter : la « couverture en grands éléments » apparaît désormais dans le Flop 10 (3,8 % en effectif, 3,1 % en coût). Derrière ce terme technique se cache surtout le bac acier, un matériau de toiture en tôle métallique qui remplace de plus en plus les couvertures traditionnelles dans les logements collectifs. Plus ce matériau se généralise, plus les sinistres qui lui sont associés progressent dans les statistiques — une simple question de volume.
Catherine Labat le confirme : « Il semble, en effet, que le bac acier soit de plus en plus utilisé en logements collectifs, ce qui fait augmenter les chiffres. À voir ce qu’il adviendra dans les années à venir. »
Le zinc à joints debout, une autre technique de couverture métallique où les plaques de zinc sont assemblées par des joints en relief, pose lui un problème différent. Contrairement au bac acier, ce n’est pas la fréquence des sinistres qui pose souci, mais leur coût. Stéphane Burin l’explique simplement : un seul défaut, même localisé en un point précis de la toiture, oblige souvent à démonter une grande partie de la couverture pour le réparer. Résultat : des travaux disproportionnés par rapport à l’ampleur réelle du problème.
Comment réduire la sinistralité des logements collectifs en copropriété ?
Face à ces constats, plusieurs leviers d’action se dégagent pour les syndics et conseils syndicaux. Le premier reste le plus simple : un entretien annuel rigoureux des points singuliers — toitures, joints, réseaux d’évacuation. Cette vigilance n’est pas qu’une bonne pratique : elle découle directement des obligations d’entretien des parties communes prévues par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Le second levier, plus ciblé, consiste à surveiller en priorité les équipements sanitaires : joints de douche, calages de receveurs. C’est là que se concentre la part la plus évitable des sinistres. Pour aider syndics et copropriétaires dans cette démarche, l’AQC met à disposition une cartographie actualisée quotidiennement via son site Sycodés, classée par région et par période depuis l’année 2000. Cet outil de prévention complète les données collectées par les assureurs dans le cadre de l’assurance dommages-ouvrage et de la responsabilité civile décennale (RCD).
En définitive, cette sinistralité n’est pas une fatalité. Elle résulte largement de défauts de mise en œuvre identifiables, et de manquements d’entretien évitables. Mieux connaître ces données reste donc le meilleur outil d’anticipation pour tous les acteurs de la copropriété — syndics, conseils syndicaux, copropriétaires et professionnels du bâtiment.
