Le marché immobilier français défie toute logique en ce mois d’octobre 2025. Alors que la demande hésite et que l’instabilité politico-économique plane, les prix de l’immobilier ancien grimpent de 1,7% sur un an. Le Baromètre LPI-iad révèle un paradoxe saisissant : avec 3 377 € le m² en moyenne nationale, les prix atteignent des sommets historiques. Pourquoi cette flambée malgré les incertitudes ? Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI, pointe du doigt une pénurie criante de biens disponibles. Face à cette pénurie structurelle, qui sont les gagnants et les perdants ? Quelles stratégies adopter pour acheter ou vendre au meilleur prix ? Décryptage complet d’un marché en pleine mutation.
Sommaire :
- Comment évoluent les prix de l’immobilier ancien en France ?
- Quelles sont les disparités régionales des prix de l’immobilier ?
- Que se passe-t-il sur le marché de l’immobilier neuf ?
- Comment évolue l’activité du marché immobilier ?
- Quelles sont les marges de négociation actuelles ?
À retenir – Prix de l’immobilier en France
- Les prix de l’immobilier ancien progressent de 1,7% sur un an.
- La pénurie de biens disponibles à la vente explique cette hausse.
- Les écarts de prix entre territoires restent considérables.
- Les volumes de transactions rebondissent de 16,1% sur neuf mois.
- Les marges de négociation atteignent 8,9% en moyenne nationale.
Comment évoluent les prix de l’immobilier ancien en France ?
Le marché de l’immobilier ancien affiche une croissance soutenue malgré un contexte économique incertain. Selon le Baromètre LPI-iad publié en octobre 2025, les prix progressent de 1,7% sur un an. Le prix moyen du m² signé s’établit à 3 377 € au niveau national, contre 3 477 € affiché.
La dynamique varie selon les typologies. Les appartements enregistrent +1,8% sur un an à 4 045 € le m² signé. Les maisons progressent de +1,6% à 2 754 € le m². Sur trois mois, l’évolution atteint +1,8% pour les appartements et +2,8% pour les maisons.
Pourquoi les prix résistent-ils à la baisse de la demande ?
L’insuffisance de l’offre constitue le facteur déterminant. Michel Mouillart l’explique clairement : “la pénurie de biens disponibles n’incite guère les vendeurs à la modération”. Les prix affichés des appartements atteignent des niveaux rarement observés, sauf à l’été 2022 quand les taux de crédit restaient bas.
La surenchère frappe particulièrement les espaces urbains convoités et le marché des maisons. Pour retrouver des prix similaires sur les maisons, il faut remonter à l’automne 2020, avant les exigences d’apport imposées par la Banque de France. Les prix ont retrouvé leur niveau de l’automne 2022.
Quelle est la différence entre prix affichés et prix signés ?
Les prix affichés dépassent de 100 € les prix signés (3 477 € contre 3 377 € le m²). Cette marge progresse de 2,2% sur trois mois pour l’affiché, contre 1,6% pour le signé.
Pour les appartements, l’écart atteint 51 € le m² (4 096 € contre 4 045 €). Pour les maisons, il grimpe à 146 € le m² (2 900 € contre 2 754 €).
Cette marge de négociation moyenne de 8,9% au niveau national a explosé de 146% depuis juin 2021. En effet, cette hausse spectaculaire répond à la déstabilisation de la demande : changement de stratégie de la BCE, remontée des taux de crédit et surtout resserrement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France.
Quelles sont les disparités régionales des prix de l’immobilier ?
Les écarts de prix restent considérables entre les zones géographiques. Le Baromètre LPI-iad révèle un rapport de 1 à 3 pour les appartements anciens entre certaines métropoles. Paris domine à 10 840 € le m² signé (+1,6% sur un an).
Comment se positionnent les grandes métropoles françaises ?
Nice se place deuxième avec 5 625 € le m² (+3,1% sur un an). Lyon affiche 4 798 € le m² (-0,2%), Bordeaux 4 464 € le m² (+1,2%), et Strasbourg 4 066 € le m² (+0,5%). Toulouse, Rennes et Nantes se situent entre 3 723 € et 3 954 € le m². À l’opposé, certaines villes proposent des tarifs accessibles. Le Havre affiche 2 310 € le m² (-2,6%), Reims 2 917 € le m² (+6,4%) et Saint-Étienne 1 543 € le m² (-5,3%).
Quels sont les écarts de prix au sein des métropoles ?
À l’intérieur des métropoles, la segmentation reste prononcée. Franchir le périphérique parisien entraîne une baisse de 15% du prix des appartements.
Les écarts de prix en région parisienne
Neuilly-sur-Seine affiche 10 846 € le m², Levallois-Perret 9 528 € et Boulogne-Billancourt 8 760 €. Franchir la Seine à Asnières ou Courbevoie fait chuter les prix de 35%. Au-delà de La Défense, à Colombes ou Nanterre, l’écart atteint 55%.
Les écarts de prix dans les métropoles de Province
Le phénomène se reproduit en Province. Passer de Bordeaux (4 464 €/m²) à Mérignac (3 347 €/m²) correspond à -25%. De Lille (3 798 €/m²) à Roubaix ou Tourcoing, l’économie atteint 35%. À Lyon, quitter le 3ème arrondissement (4 659 €/m²) pour Villeurbanne (3 831 €/m²) fait gagner 20%.
Que révèle la cartographie des prix par arrondissement ?
Les arrondissements parisiens : des évolutions contrastées
Le 6ème arrondissement reste le plus cher (14 471 € le m²), suivi du 7ème (14 559 € le m²). Le 3ème enregistre la plus forte progression : +10,2% sur un an à 13 412 € le m². Le 2ème bondit de +9,0% à 11 322 € le m².
Les arrondissements périphériques et autres villes
Les arrondissements périphériques maintiennent des prix accessibles avec des hausses soutenues. Le 19ème (+5,4%) et le 20ème (+3,8%) progressent fortement.
À Marseille, l’écart entre le 8ème (4 876 € le m²) et le 3ème (2 128 € le m²) atteint plus du double. À Lyon, le 6ème arrondissement domine à 5 841 € le m², devant le 2ème à 5 486 € le m².
Que se passe-t-il sur le marché de l’immobilier neuf ?
Les prix du neuf n’ont pas suivi la dynamique de l’ancien. Durant l’été, le ralentissement a cédé place au repli. Les maisons neuves baissent de 1,0% sur trois mois à 2 717 € le m². Les appartements neufs reculent de 0,9% à 5 260 € le m². Sur un an, les maisons progressent de 1,5% tandis que les appartements stagnent à 0,0%.
Pourquoi le neuf stagne-t-il face à l’ancien ?
Le climat d’incertitudes freine la demande. Sur les maisons, elle reste forte avec des crédits accessibles. Les ventes progressent à un rythme soutenu. En revanche, les appartements neufs souffrent. À 5 260 € le m², soit 1 215 € de plus que l’ancien, les prix découragent les accédants. Les investisseurs locatifs restent rares. Malgré l’augmentation des apports personnels et le redéploiement vers l’immobilier de loisirs, le marché peine.
Comment évolue l’activité du marché immobilier ?
Le redressement du marché de l’ancien est bien installé. Les achats de logements progressent de 16,1% sur les neuf premiers mois de 2025. Le volume de transactions bondit de 13,7% en rythme trimestriel. Cette reprise suit deux années de récession (-17,0% en 2023 et -19,0% en 2022).
La rentrée 2025 marque-t-elle un tournant ?
Le printemps 2025 affichait un regain spectaculaire : +31,0% en juillet. Mais, la demande a faibli en été. La baisse d’août a atteint 34,6%, contre 25% habituellement. En septembre, le rebond (+21,6%) n’a pas totalement compensé l’affaiblissement.
Michel Mouillart explique : “L’instabilité politique paralyse les chaînes de décision. Les inquiétudes sur le chômage, la croissance en berne et le pouvoir d’achat déprimé pèsent.” La remontée des taux de crédit depuis la fin du printemps rend les projets prudents. Toutefois, il nuance : “Il ne s’agit que d’un ralentissement attendu. L’expansion va se poursuivre, plus lentement.” Les ventes restent inférieures de 20% à leur niveau de 2017-2019.
Quelles différences entre l’Île-de-France et la Province ?
L’Île-de-France bénéficie du renouveau avec +18,9% de transactions au 3ème trimestre. La Province affiche +11,4%. Sur neuf mois, les rythmes convergent : +14,0% en Île-de-France contre +14,5% en Province.
Durant l’été, certaines régions ont reculé de 1 à 2% (Midi-Pyrénées, Pays de la Loire, Rhône-Alpes). L’Alsace, le Limousin et le Nord-Pas-de-Calais n’ont progressé que de 5%. Le baromètre note que “les prix sont restés abordables mais la demande est pénalisée par les apports personnels exigés”.
En revanche, huit régions ont bondi de +20 à 25% (Aquitaine, Basse-Normandie, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Languedoc-Roussillon, PACA, Picardie). Ces territoires souffrent d’une “insuffisance de l’offre nouvelle et d’une construction en panne”.
Quelles sont les marges de négociation actuelles ?
Les marges de négociation atteignent 8,9% au niveau national, soit 80% au-dessus de la moyenne historique. Les appartements affichent 7,6% et les maisons 10,1%.
Comment les marges ont-elles évolué depuis 2021 ?
Une progression spectaculaire
Depuis juin 2021, les marges ont explosé de +146% (+24% par an). Les appartements progressent de +130% et les maisons de +158%. Cette hausse répond à la déstabilisation de la demande par le resserrement du crédit imposé par la Banque de France.
Les évolutions récentes
Depuis l’été 2024, la reprise des transactions et la remontée des prix ont modifié la négociation. Les banques ont assoupli les contraintes d’apport pour redynamiser le marché. Sur un an, les marges des appartements ont augmenté de 20% (15% pour les studios, 36% pour les autres). Pour les maisons, la hausse atteint 42% (47% pour les 5 pièces et plus, 31% pour les autres).
Quelles disparités régionales pour les marges ?
Les marges varient fortement selon les territoires, révélant les tensions locales.
Les régions avec les marges extrêmes
Le Limousin affiche les marges les plus élevées (12,3% maisons, 11,7% appartements). La Picardie (10,5% et 10,1%) et la Haute-Normandie (10,1% et 12,5%) suivent. À l’opposé, Rhône-Alpes affiche les plus faibles (6,8% maisons, 5,3% appartements), confirmant sa forte attractivité. L’Alsace maintient également des marges contenues (4,0% et 5,4%).
L’Île-de-France se situe dans la moyenne nationale (9,6% maisons, 7,5% appartements). Les zones tendues avec pénurie affichent des marges faibles car les vendeurs dominent. À l’inverse, les territoires avec offre abondante donnent plus de pouvoir aux acheteurs.
