Alors que le marché immobilier résidentiel demeure soutenu sur le premier trimestre 2016, l’orientation de l’un des déterminants fondamentaux à savoir les taux de crédit habitat reste incertaine. Une remontée même modérée des taux pourrait atténuer l’effet d’aubaine avec pour conséquence un marché immobilier un peu moins dynamique en 2016 et 2017.
L’analyse sectorielle du groupe Crédit Agricole résume assez bien les évolutions récentes sur le marché de l’immobilier résidentiel. Le nombre de transactions de logements a atteint environ 1 million d’unités, en hausse de 15% sur un an (16% dans l’ancien et 14% dans le neuf). Les prix se sont stabilisés. Les mouvements ont été marqués sur le crédit habitat, avec une hausse de l’encours de 4% sur un an et une envolée de la production de nouveaux prêts, pour partie liée aux rachats de crédit.
« Le rebond récent est conjoncturel et lié à deux facteurs. D’une part, la baisse marquée des taux de crédit, qui a provoqué un effet d’aubaine et stimulé les ventes. D’autre part, le plan de relance dans le neuf, notamment le dispositif Pinel pour l’investissement locatif et la réforme du prêt à taux zéro. Mais le marché n’est pas encore vraiment « assaini », les prix demeurant élevés. Et l’environnement économique reste mitigé. La reprise récente est donc fragile », commente Olivier ELUERE, économiste à la Direction des Etudes Economiques de Crédit Agricole SA.
En 2016, les déterminants du marché immobilier vont tous évoluer dans le même sens qu’en 2015, sauf probablement les taux de crédit. En particulier, les fondamentaux favorables du marché (démographie, retraite, valeur refuge) continueront à jouer et le prêt à taux zéro (PTZ) est à nouveau renforcé en 2016.
L’évolution des taux de crédit est incertaine. Ils sont à nouveau en repli début 2016. Leur maintien à un niveau très bas est possible à court terme. Mais tôt ou tard, les taux longs français et les taux de crédit finiront par remonter.
Les taux de crédit se sont légèrement repliés en début d’année, 2,27% en février, contre 2,36% en novembre. Il semble peu probable qu’ils baissent encore nettement courant 2016, compte tenu des niveaux historiquement bas atteints fin 2015. Deux scénarios sont possibles, sachant que le niveau des taux de crédit dépend notamment de celui des obligations d’État à dix ans.
« Le scénario que nous privilégions est celui d’une remontée graduelle des taux OAT dix ans au cours des prochains trimestres, vers 0,85 % fin 2016 et 1,25% fin 2017, contre 0,55% en mars 2016. Les taux de crédit devraient, alors remonter modérément. L’effet d’aubaine pourrait s’atténuer. Les acheteurs seront moins pressés et plus hésitants, les taux n’étant plus à leur plancher. Le marché immobilier sera donc un peu moins dynamique en 2016 et 2017 », conclut Olivier ELUERE.
