La durée moyenne de location atteint désormais 37,6 mois en France. C’est 9,3 mois de plus qu’en 2019. Ce chiffre, issu d’une étude de Maslow.immo portant sur 28 061 baux clôturés dans 668 villes françaises, révèle bien plus qu’une statistique : il décrit un marché locatif qui se fige. Les ménages restent en place, non par confort, mais faute de pouvoir se reloger ou accéder à la propriété. Pour les investisseurs, ce signal est capital : la stabilité locative s’impose désormais comme un critère d’analyse à part entière, au même titre que le rendement ou la localisation.
Sommaire :
- La durée moyenne de location progresse de 33 % en six ans : quels chiffres ?
- Les zones tendues et les grandes typologies : où l’allongement est-il le plus fort ?
- La stabilité locative devient-elle un nouvel indicateur pour les investisseurs ?
À retenir — Durée moyenne de location : le marché locatif se fige
- En six ans, la durée moyenne de location a progressé de 33 %, passant de 28,3 à 37,6 mois.
- En zone Abis, les locataires restent en moyenne 43,7 mois dans leur logement.
- Les T4 et plus sont occupés en moyenne 47,5 mois, soit près de quatre ans.
- Plus de quatre baux sur dix durent désormais au moins trois ans.
- La stabilité locative devient un critère stratégique pour tout investissement immobilier.
La durée moyenne de location progresse de 33 % en six ans : quels chiffres ?
En six ans, la durée moyenne de location a bondi de 33 %. Elle passe de 28,3 mois en 2019 à 37,6 mois en 2025. La durée médiane suit la même trajectoire : de 21,9 mois à 32,3 mois sur la même période. Ces chiffres, fondés sur 28 061 baux analysés dans 668 villes, ne laissent aucun doute : le comportement des locataires a changé en profondeur.
La part des baux longs en forte hausse
Les chiffres sont parlants. En 2019, un bail sur quatre durait au moins trois ans. En 2025, c’est plus de quatre baux sur dix. Autrement dit, les contrats longs ne sont plus l’exception : ils deviennent la norme. Ce basculement traduit une réalité concrète — les locataires ne partent plus, ou partent beaucoup moins vite qu’avant.
Un phénomène structurel, pas conjoncturel
Certains ont attribué ce phénomène au Covid. L’analyse ne confirme pas cette lecture. Le confinement de 2020 a certes freiné les mobilités. Pourtant, dès 2021, les sorties locatives ont retrouvé leur niveau habituel — avec même un pic de rattrapage. L’allongement s’accélère surtout à partir de 2023. Ce n’est pas un hasard : c’est précisément le moment où les taux d’intérêt remontent et où l’accès au crédit se durcit.
Le lien de causalité est clair. Des ménages qui auraient pu acheter il y a quelques années restent aujourd’hui locataires. Non par choix, mais parce que leur capacité d’emprunt ne le permet plus. Ils s’installent. Ils prolongent leur bail. Et ils ne partent pas.
Les zones tendues et les grandes typologies : où l’allongement est-il le plus fort ?
L’allongement de la durée moyenne de location ne touche pas le territoire de façon homogène. Deux facteurs l’amplifient nettement : la tension du marché local et la taille du logement. Plus le bien est grand et plus la zone est tendue, plus les locataires s’y accrochent.
Zone A, Abis : la pression locative fige les parcours résidentiels
En zone A, la durée moyenne de location passe de 27,4 mois en 2019-2020 à 36 mois en 2024-2025, soit une hausse de 31,3 %. En zone Abis — Paris et première couronne, définie par le zonage ABC de la DGALN mis à jour en septembre 2025 —, elle atteint 43,7 mois. Près de quatre ans dans le même logement.
Pourquoi cette résistance au déménagement ? La réponse est économique. Dans ces territoires, changer de logement implique souvent d’accepter un loyer plus élevé, de payer des frais de déménagement et de prendre le risque de ne pas retrouver un bien comparable. En zone tendue, rester est souvent la décision la plus rationnelle. La durée moyenne de location y augmente par contrainte, pas par choix.
T3, T4 et grandes typologies : les logements familiaux retenus le plus longtemps
La taille du logement est un second facteur décisif. Les studios et T1 bougent peu : leur durée d’occupation progresse de seulement 2,7 mois. En revanche, les logements familiaux affichent des hausses marquées.
Les T3 passent de 31,6 mois à 39,5 mois entre 2019-2020 et 2024-2025. Les T4 et plus culminent à 47,5 mois en moyenne — soit presque quatre ans sous le même toit. La logique est simple : un grand appartement bien situé répond à un besoin ancré dans la durée. Espace, secteur scolaire, cadre de vie — autant de raisons de ne pas partir. Et autant de raisons de supporter un loyer parfois contraignant plutôt que de risquer de ne pas retrouver mieux ailleurs.
La stabilité locative devient-elle un nouvel indicateur pour les investisseurs ?
Un locataire qui reste longtemps, c’est moins de vacance, moins de frais de remise en location, moins d’incertitude. Or la durée moyenne de location augmente. Pour un investisseur, ce signal mérite attention. Il ne s’agit plus d’une donnée secondaire : c’est un indicateur qui touche directement la régularité des revenus et la rentabilité nette du projet.
Rendement brut vs stabilité locative : repenser l’analyse du projet
Pendant longtemps, le rendement brut a été l’alpha et l’oméga de l’investissement locatif. Ce prisme est désormais insuffisant. Un bien qui affiche un bon taux de rendement mais subit une forte rotation de locataires génère des coûts cachés : frais d’agence, remise en état, périodes de vacance. Ces charges érodent la rentabilité réelle.
À l’inverse, un logement occupé durablement offre une visibilité sur les revenus et réduit les aléas de gestion.
Pierre-Emmanuel Jus, Directeur Délégué de Maslow.immo, résume l’enjeu : « Il faut comprendre la profondeur du marché locatif, la typologie de demande et la capacité du bien à répondre à un besoin durable. Un logement bien situé, adapté à son marché et occupé sur une longue durée peut offrir une vraie sécurité patrimoniale. »
Une tendance à nuancer : stabilité subie ou choisie ?
Cette tendance comporte pourtant un revers. Un locataire qui reste longtemps n’est pas nécessairement un locataire satisfait. Il peut tout simplement être bloqué : incapable de trouver mieux, ou d’accéder à la propriété. L’étude Maslow.immo le précise d’ailleurs dans sa méthodologie — elle mesure une durée d’occupation, pas un niveau de satisfaction.
Pour l’investisseur, la distinction est importante. La stabilité locative est un atout, mais elle ne dit rien sur la qualité du lien entre le locataire et le logement. Un parcours résidentiel bloqué peut aussi générer des tensions à terme : demandes de travaux, litiges, départs soudains après une longue période.
