En 2025, le marché du logement en France amorce une phase de stabilisation après trois années consécutives de recul historique. Selon les données présentées par la FNAIM lors de sa conférence de presse du 15 janvier, le volume des transactions s’est effondré de 36 % depuis 2021, atteignant son plus bas niveau depuis 2015. Malgré ce contexte difficile, des signaux positifs émergent : la baisse des prix ralentit, les taux d’intérêt amorcent une décrue et le pouvoir d’achat immobilier regagne du terrain. Cependant, les tensions sur le marché locatif, exacerbées par des défis énergétiques et réglementaires, rappellent l’urgence d’une politique ambitieuse pour soutenir une reprise durable. Quels sont les facteurs clés de cette transition et comment préparer l’avenir du logement en France ?
Sommaire :
- Un marché en recul, mais des signaux de stabilisation
- Prix et pouvoir d’achat : un ajustement en cours
- Le marché locatif sous tension : une urgence énergétique
- Perspectives 2025 du marché du logement : les clés d’une reprise durable
Un marché du logement en recul, mais des signaux de stabilisation
En 2024, le marché du logement en France a continué de se contracter, marquant la troisième année consécutive de baisse des transactions. Avec seulement 775 000 ventes enregistrées, ce chiffre représente une chute de 36 % par rapport au pic de 1,2 million de ventes atteint en 2021. Cette situation est inédite. C’est la première fois en plus de 50 ans que les ventes et les prix diminuent simultanément sur deux années consécutives.
Les raisons d’un recul historique
Le recul des transactions est attribuable à plusieurs facteurs économiques majeurs :
- L’inflation et la hausse des taux d’intérêt. Les taux de crédit immobilier ont atteint 4,2 % fin 2023, avant de redescendre à 3,37 % fin 2024. Cette hausse rapide a réduit la capacité d’emprunt des ménages.
- L’accès au crédit plus difficile. Les conditions de financement se sont durcies, rendant l’acquisition immobilière plus complexe, en particulier pour les primo-accédants.
- Les incertitudes économiques. L’instabilité géopolitique et les craintes de récession ont incité de nombreux ménages à reporter leurs projets d’achat.
Loïc Cantin, Président de la FNAIM, souligne que « l’année 2024 a été marquée par des ajustements profonds sur le marché immobilier. Ces ajustements, bien qu’ils soient douloureux, sont nécessaires pour rééquilibrer le marché et le préparer à une reprise durable ».
Des signaux positifs à partir du second semestre
Malgré ce tableau sombre, des signes encourageants émergent. Après une baisse continue depuis 2021, le second semestre 2024 a marqué un palier. Ce phénomène s’explique par une légère reprise de confiance des ménages et une stabilisation des prix. En parallèle, la Banque Centrale Européenne a entamé une réduction des taux, favorisant une décrue progressive des taux de crédit. Cette tendance devrait se poursuivre en 2025, avec des prévisions situant les taux autour de 3 %.
Selon Loïc Cantin, « la stabilisation observée fin 2024 montre que le marché a atteint un plancher. Les professionnels doivent maintenant se préparer à un redémarrage progressif en 2025. Ce redémarrage dépendra de notre capacité à accompagner les acheteurs et à sécuriser les conditions d’acquisition ».
Prix et pouvoir d’achat : un ajustement en cours
En 2024, la baisse des prix de l’immobilier s’est poursuivie, mais à un rythme plus modéré. Les prix moyens des logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an. Ce qui marque un ralentissement par rapport à la forte diminution de 4 % observée en 2023. Ce recul, combiné à une baisse des taux d’intérêt et une hausse des revenus, a permis une amélioration significative du pouvoir d’achat immobilier. En effet, après deux années consécutives de recul (-14 % cumulés entre 2022 et 2023), le pouvoir d’achat immobilier s’est redressé de 8,5 % en 2024.
Une baisse des prix contrastée
La tendance générale à la baisse des prix cache des disparités notables entre les territoires.
- Paris et grandes villes. Les prix dans la capitale ont chuté de 11 % depuis 2020, atteignant un niveau moyen de 9 768 €/m². Des villes comme Lyon (-4,7 %) ou Nantes (-5,4 %) ont enregistré des baisses importantes en 2024.
- Régions et zones rurales. Certaines zones comme les communes rurales ou les villes moyennes ont vu une stabilisation, voire une légère hausse des prix sur l’année (+0,8 % en zones rurales).
- Stations de ski et balnéaires. Ces territoires continuent d’être des exceptions avec une augmentation notable sur cinq ans (+26,2 % pour les stations de ski et +24,7 % pour les stations balnéaires). Ainsi, Toulon, à rebours de la tendance nationale, a vu ses prix augmenter de 7,1 % en 2024, illustrant l’attrait des villes en bord de mer où l’offre est limitée.
Le pouvoir d’achat immobilier regagne du terrain
Cette progression est le résultat de plusieurs facteurs :
- La baisse des taux d’intérêt. Les taux des crédits immobiliers sont passés de 4,2 % en décembre 2023 à 3,37 % en novembre 2024. Cette décrue progressive offre aux ménages la possibilité d’acquérir davantage de surface avec un même budget.
- La modération des prix. Le ralentissement de la baisse des prix a permis une meilleure maîtrise des coûts d’acquisition.
- La hausse des revenus. L’augmentation des salaires a également contribué à renforcer la capacité d’achat des ménages.
Cependant, comme le rappelle Loïc Cantin, « bien que le pouvoir d’achat immobilier se redresse, il reste inférieur à sa moyenne des dix dernières années. La poursuite de la baisse des taux et des politiques publiques adaptées sera essentielle pour garantir un redémarrage durable ».
Le marché locatif sous tension : une urgence énergétique
Le marché locatif français traverse une période critique, exacerbée par les nouvelles contraintes réglementaires et les défis énergétiques. En 2024, la hausse des loyers (+3,2 %) et le manque d’offre adaptée ont accentué les tensions sur le parc locatif.
Depuis le 1er janvier 2025, les interdictions de location des logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont entrées en vigueur. En conséquence, environ 567 000 biens sont désormais exclus du marché locatif. Cette situation crée, d’une part, une pression importante sur les locataires en quête de logement et, d’autre part, des défis considérables pour les propriétaires impactés.
Les nouvelles règles sur la performance énergétique
Depuis le début de 2025, les logements les moins performants énergétiquement (classés G) sont interdits à la location. Et, cette mesure devrait s’étendre aux logements classés F dans les années à venir. Pour autant, ces nouvelles obligations, bien qu’essentielles pour répondre aux enjeux climatiques, posent des défis colossaux :
- Un coût de rénovation élevé. Rénover un logement classé G coûte en moyenne 40 000 €. Le coût total pour rénover les logements F et G du parc locatif privé est estimé à près de 100 milliards d’euros.
- Des propriétaires en difficulté. De nombreux bailleurs, notamment les petits propriétaires, n’ont pas les moyens d’engager ces travaux. Environ 16 % des passoires thermiques appartiennent à des propriétaires de plus de 80 ans.
L’impact sur les propriétaires bailleurs
La réglementation sur les passoires thermiques, combinée à des taxes élevées et un encadrement strict des loyers, rend le marché locatif moins attractif pour les propriétaires. Ainsi, beaucoup préfèrent vendre leurs biens, réduisant alors l’offre disponible pour les locataires.
Selon Loïc Cantin, « la France doit impérativement accompagner les propriétaires dans la mise aux normes de leurs biens. Sans une aide massive à la rénovation énergétique, nous risquons de fragiliser davantage le marché locatif, déjà sous tension ».
Par ailleurs, la fin du dispositif Pinel, qui encourageait les investissements locatifs dans le neuf, et la concurrence croissante des locations de courte durée, amplifient les difficultés du secteur. En France, le nombre de nuitées sur des plateformes comme Airbnb a augmenté de 86 % en cinq ans, ce qui détourne une partie importante des logements du marché locatif traditionnel.
Une offre locative insuffisante
En 2023, la France comptait près de 3 millions de logements vacants, un chiffre en hausse. Cette situation s’explique par :
- L’indécence énergétique. Les logements non conformes aux normes énergétiques restent souvent inoccupés, car les propriétaires n’ont pas les moyens ou la volonté de les rénover.
- Des règles dissuasives pour les bailleurs. Les encadrements stricts sur les loyers et la crainte des impayés dissuadent certains propriétaires de mettre leurs biens en location.
Propositions pour relancer le marché locatif
Pour répondre à cette situation critique, plusieurs pistes sont évoquées :
- Renforcer les aides à la rénovation énergétique. Une augmentation des subventions et des dispositifs comme MaPrimeRénov’ pourrait inciter davantage de propriétaires à rénover leurs biens.
- Encourager l’investissement locatif. Le retour d’un dispositif similaire à Pinel et la réduction de la fiscalité sur les revenus locatifs sont essentiels pour rendre le marché plus attractif.
- Limiter la croissance des locations de courte durée. Des règles plus strictes sur Airbnb et autres plateformes pourraient libérer des logements pour le marché traditionnel.
Loïc Cantin souligne que « les pouvoirs publics doivent agir rapidement pour relancer l’offre locative. Sans une politique ambitieuse, les tensions sur le marché du logement ne feront que s’aggraver, au détriment des ménages les plus modestes ».
Perspectives 2025 du marché du logement : les clés d’une reprise durable
L’année 2025 représente un véritable tournant pour le marché du logement en France. En effet, après trois années consécutives de baisse, une tendance différente se profile. Selon la FNAIM, les transactions devraient se stabiliser. Par ailleurs, une hausse modérée de 6 % est attendue, avec environ 825 000 ventes prévues sur l’ensemble de l’année. De même, les prix devraient se stabiliser au premier semestre avant d’enregistrer une légère augmentation de +1 % au second semestre.
Les facteurs favorables à la reprise
Plusieurs éléments favorisent un redémarrage progressif du marché du logement en 2025. Tout d’abord, la baisse continue des taux d’intérêt joue un rôle déterminant. Cette tendance devrait se maintenir, avec une prévision autour de 3 % pour 2025. Grâce à cette diminution, le pouvoir d’achat immobilier s’améliore. Par exemple, un ménage disposant d’un budget mensuel fixe pour son crédit immobilier pourrait envisager d’acheter un bien 10 % plus grand par rapport à l’année précédente.
En parallèle, les prix de l’immobilier amorcent un palier après une baisse cumulée de 4,9 % sur deux ans. Cette stabilisation est essentielle pour redonner confiance aux acheteurs et aux investisseurs. Enfin, le ralentissement de l’inflation constitue un autre facteur clé. Stabilisée à 1,3 % fin 2024, l’inflation allège la pression sur le pouvoir d’achat des ménages. De plus, la baisse des prix de l’énergie contribue à créer un contexte économique plus favorable pour le secteur immobilier.
Les obstacles à surmonter
Malgré des signaux encourageants, plusieurs défis majeurs continuent de freiner la reprise du marché du logement. Tout d’abord, la production de logements neufs est à des niveaux historiquement bas, ce qui complique l’équilibre entre l’offre et la demande. Cette situation limite la capacité à répondre aux besoins croissants en matière de logements, en particulier dans les zones où la tension est déjà forte.
Par ailleurs, la fiscalité immobilière reste un obstacle important. L’augmentation des droits de mutation et de la taxe foncière pèse lourdement sur les propriétaires et les acheteurs. Ainsi, en 2023, la taxe foncière a généré 28 milliards d’euros de recettes, un chiffre multiplié par 10 en 40 ans. À Paris, cette taxe a bondi de 83 % au cours de la dernière décennie, aggravant la charge pour les ménages déjà confrontés à des prix élevés.
Enfin, les incertitudes économiques et politiques ajoutent une dose supplémentaire d’instabilité. Une faible croissance économique, combinée à une instabilité politique, freine la confiance des ménages et des investisseurs, qui hésitent à s’engager dans un contexte aussi incertain.
“ Jamais les contraintes, que ce soit la fiscalité ou l’empilement de normes, qui pèsent sur le marché logement du n’ont été aussi lourdes. En effet, le logement représente 97 milliards d’euros de prélèvement, presque 1% du PIB, dont 90% sur le logement existant. Alors que les revenus ont été multiplié par 4 en 40 ans, la taxe foncière a été multipliée par 10 ! ”
Les actions nécessaires pour soutenir la reprise
La FNAIM appelle à des mesures concrètes pour consolider la reprise :
- Soutenir l’accession à la propriété. Réduction des droits de mutation pour rendre les transactions plus accessibles. Retour de l’APL accession, un dispositif qui aide les ménages modestes à devenir propriétaires.
- Encourager la rénovation énergétique. Financer massivement la rénovation des passoires thermiques. Simplifier l’accès aux subventions comme MaPrimeRénov’.
- Alléger les contraintes pour les propriétaires bailleurs. Réduire la fiscalité sur les revenus locatifs pour encourager les investissements dans le parc locatif. Mettre en place des garanties contre les impayés pour rassurer les propriétaires.
La reprise du marché du logement repose sur une coopération renforcée entre acteurs publics et privés. Les orientations stratégiques des prochaines années devront répondre simultanément aux besoins en logements accessibles, aux contraintes environnementales, et à la revitalisation du parc locatif.
Comme le résume Loïc Cantin, « le logement doit devenir une priorité nationale. Il est impératif d’agir dès maintenant pour bâtir un marché immobilier résilient et durable. L’urgence est dans l’action. Le temps de l’action est venu ! »
En conclusion, si 2025 marque le début d’une reprise, celle-ci reste fragile. Des actions ambitieuses et coordonnées sont nécessaires pour surmonter les obstacles structurels et garantir un avenir prospère pour le marché du logement.
