Le marché immobilier Aix-Marseille traverse une période paradoxale. Malgré un ralentissement des transactions, la demande reste forte. Une étude exclusive de Bien’Ici, dévoilée à l’occasion des Estivales du Logement 2024, révèle des tendances surprenantes. L’offre de biens à vendre explose, tandis que le locatif se raréfie. Les prix s’ajustent, mais sans s’effondrer. Face à ces mutations, acheteurs et vendeurs s’adaptent. Quelles sont les nouvelles dynamiques qui façonnent le marché immobilier Aix-Marseille ? Décryptage d’un secteur en pleine évolution.
Sommaire :
- Un marché en mutation : plus d’offres, moins de transactions
- Évolution des prix : stabilité à Marseille, ajustement à Aix
- Marché immobilier Aix-Marseille : le retour du marché de besoin
- L’impact sur les critères de recherche
- Perspectives et enjeux pour l’avenir du marché immobilier Aix-Marseille
Un marché immobilier Aix-Marseille en mutation : plus d’offres, moins de transactions
Le marché immobilier Aix-Marseille connaît actuellement une phase de transformation significative. L’étude de Bien’Ici, dévoilée à l’occasion des Estivales du Logement 2024, met en lumière une augmentation spectaculaire des annonces de biens à vendre dans les Bouches-du-Rhône, avec une hausse de 60% par rapport à 2019. Cette tendance est particulièrement marquée à Marseille, où l’on trouve deux fois plus de maisons à vendre qu’il y a cinq ans.
Inversion du rapport vente/location
Paradoxalement, cette hausse de l’offre s’accompagne d’une raréfaction des biens en location. Par rapport à la période pré-covid, l’offre de petites surfaces à louer a chuté d’environ 30%. Tandis que l’offre à la vente a progressé dans les mêmes proportions. Or, cette inversion du rapport entre biens en vente et en location crée une tension accrue sur le marché locatif. Et, cela se ressent tout particulièrement dans ces villes étudiantes qui accueillent chaque année plus de 50 000 étudiants.
Baisse du nombre d’acquéreurs
Malgré l’abondance de biens à vendre, le nombre d’acquéreurs a diminué entre juin 2023 et juin 2024 : -10% à Marseille et -20% à Aix-en-Provence, selon les données de Bien’Ici. Toutefois, cette baisse des volumes de transactions s’inscrit dans une tendance nationale. Pour autant, les deux villes semblent relativement épargnées grâce à leur attractivité naturelle et leur dynamisme économique.
Didier Bertrand, Président de la FNAIM PACA, explique : “ Aix-en-Provence et Marseille n’échappent donc pas à la tendance de baisse des volumes enregistrés sur tout le territoire et quasi dans les mêmes proportions que le national. Mais, elles sont relativement épargnées par leur attractivité tant du fait de leur environnement géographique, tropisme et climat que de leur dynamisme économique, événements et projets importants de requalification urbaine en cours”.
Évolution des prix : stabilité à Marseille, ajustement à Aix
Marseille : une baisse modérée des prix
Le marché immobilier Aix-Marseille fait preuve d’une certaine résilience en termes de prix. À Marseille, le prix au mètre carré s’établit à 4000€ cette année, contre 4200€ en 2023, soit une baisse modérée de l’ordre de 5%.
Cette stabilité relative se reflète particulièrement dans les prix des T3 et des studios, qui restent proches de leurs niveaux de 2022. Selon les données de Bien’Ici, il faut compter 92 000€ pour un studio et 239 000€ pour un 3 pièces cet été, des prix équivalents à ceux pratiqués en 2022.
Aix-en-Provence : des ajustements plus marqués
À Aix-en-Provence, la tendance est légèrement différente. Après une hausse significative post-covid (de l’ordre de 1000 à 1500€/m²), on observe depuis 2024 une tendance baissière. Le prix moyen au m² se situe actuellement autour de 6000€ sur l’ensemble de l’offre disponible. Les T3 ont connu une baisse plus marquée, avec un prix médian passant d’environ 400 000€ en 2023 à 365 000€ actuellement. Quant au prix médian pour un studio, il est assez stable depuis 2022, aux alentours de 135 000€.
La plus-value des biens d’exception
Malgré ces ajustements, certains biens conservent leur attractivité. C’est notamment le cas des maisons avec piscine dans les Bouches-du-Rhône. Puisqu’elles affichent un prix moyen supérieur de 1000€/m² par rapport aux autres maisons, un écart qui s’est maintenu ces cinq dernières années.
Marché immobilier Aix-Marseille : le retour du marché de besoin
Un nouvel équilibre entre offre et demande
Le marché immobilier Aix-Marseille semble entrer dans une nouvelle phase, caractérisée par un retour à un “marché de besoin”.
Didier Bertrand, Président de la FNAIM PACA, souligne que les transactions actuelles sont principalement motivées par des changements de vie : “Actuellement nous sommes entrés dans un marché de besoin : mutations, divorces, succession, naissance, retraite. L’évolution des critères de recherche a donc des impacts tant côté vendeurs que côté acquéreurs, car ils sont chamboulés, continuant d’évoluer et ne sont absolument pas stabilisés”.
L’attrait persistant de la propriété
Malgré le ralentissement des transactions, l’aspiration à devenir propriétaire reste forte, notamment chez les jeunes. Selon Didier Bertrand, “80% des 18-34 ans désirent devenir propriétaires rapidement”. Cette tendance laisse présager un potentiel de reprise du marché immobilier Aix-Marseille à moyen terme.
Une “embellie” printanière
Didier Monnet, Directeur Général Adjoint de Bien’Ici, note un regain d’intérêt depuis le printemps, avec une hausse des intentions d’achat de 1,5 points en moyenne par rapport aux deux dernières années.
Ainsi, il affirme : “ La combinaison de la stabilisation des paramètres financiers (accès au crédit, taux, etc.) et d’un accompagnement des vendeurs pour arriver à vendre leur bien contribuent à cette embellie. Après une période incertaine, les acquéreurs n’ont aujourd’hui plus de raison d’attendre des baisses de taux qui n’arriveront pas (ou à la marge) et les vendeurs, des acheteurs euphoriques qui n’existent plus. Cette embellie pourrait annoncer la fin du cycle baissier dans l’ancien. A cet effet, les DATA que nous suivons sur Bien’ici peuvent nous permettre d’anticiper une fin de cycle baissier (sur les volumes) dans l’ancien”.
L’impact sur les critères de recherche
Retour à l’essentiel
Face à la contrainte budgétaire liée au surcoût du crédit, les futurs acquéreurs sur le marché immobilier Aix-Marseille se concentrent sur l’essentiel. Le prix, la typologie et la localisation restent les critères déterminants. Les critères spécifiques comme les extérieurs (jardin, terrasse, piscine) sont davantage utilisés pour créer des alertes, mais toujours en lien avec un budget défini.
Selon l’étude de Bien’Ici, la limite budgétaire contrainte par le surcoût de crédit implique que les futurs acquéreurs regardent en priorité ce qu’ils peuvent acheter. Cette tendance reflète un changement dans les comportements des acheteurs, qui sont devenus plus pragmatiques dans leurs recherches.
Priorité aux biens les moins chers
Dans ce contexte, les biens les moins chers sont ceux qui suscitent le plus de contacts. Cette tendance confirme l’avantage actuel donné aux acquéreurs, qui disposent d’un choix plus large et peuvent négocier les prix. En cela, Bien’Ici observe que si les annonces sont consultées dans leur ensemble, ce sont les biens proposés au prix le plus bas qui génèrent le plus de contacts de la part des acheteurs potentiels.
Perspectives et enjeux pour l’avenir du marché immobilier Aix-Marseille
Un marché en quête d’équilibre
Le marché immobilier Aix-Marseille semble chercher un nouvel équilibre entre une offre abondante et une demande plus sélective. La légère baisse des prix observée sur les 12 derniers mois pourrait faciliter la concrétisation des transactions, à condition que les biens soient proposés au “bon prix”.
Didier Monnet de Bien’Ici souligne : “Dans cette situation où il y a de l’offre et où les acquéreurs sont un peu plus sur la retenue, l’avantage semble donc donné aux acquéreurs, dans la mesure où ils ont le choix et peuvent faire jouer le prix. La baisse légère du prix observée sur les 12 derniers mois va dans ce sens, car les transactions qui s’opèrent en 2024 sont celles qui sont au bon prix.”
L’enjeu de la tension locative
La raréfaction de l’offre locative, particulièrement pour les petites surfaces, représente un défi majeur pour le marché immobilier Aix-Marseille. Cette tension croissante pourrait avoir des répercussions sur l’attractivité des deux villes, notamment auprès des étudiants et des jeunes actifs.
L’étude de Bien’Ici révèle que par rapport à la période d’avant crise sanitaire, l’offre de petites surfaces à louer a baissé d’environ 30%, alors que l’offre à la vente a progressé d’environ 30%. Cette situation est particulièrement préoccupante dans ces villes qui accueillent chaque année plus de 50 000 étudiants.
L’importance de l’accompagnement
Dans ce contexte fluctuant, l’accompagnement des vendeurs et des acquéreurs devient crucial. Les professionnels du secteur auront un rôle clé à jouer pour faciliter les transactions et aider à la réalisation des projets immobiliers, dans un marché qui privilégie désormais le besoin au confort.
Didier Bertrand de la FNAIM PACA insiste sur l’importance de cet accompagnement : “ L’évolution des critères de recherche a des impacts tant côté vendeurs que côté acquéreurs car ils sont chamboulés, continuant d’évoluer et ne sont absolument pas stabilisés”.
Les professionnels de l’immobilier devront donc s’adapter à ces nouvelles dynamiques pour mieux servir leurs clients.
L’impact des projets urbains
Les projets de requalification urbaine en cours à Marseille et Aix-en-Provence pourraient avoir un impact positif sur le marché immobilier local. Ces initiatives, mentionnées par Didier Bertrand, contribuent à maintenir l’attractivité des deux villes malgré le ralentissement global du marché.
Conclusion
Le marché immobilier Aix-Marseille traverse une période de transition, marquée par un paradoxe entre l’abondance de l’offre et la raréfaction des transactions. Cependant, l’attractivité intrinsèque de la région, couplée à une demande latente forte, notamment chez les jeunes, laisse entrevoir des perspectives encourageantes.
Les ajustements de prix en cours, particulièrement à Aix-en-Provence, pourraient faciliter l’accès à la propriété pour certains acheteurs. Néanmoins, la tension croissante sur le marché locatif reste un point de vigilance majeur.
Dans ce contexte, le rôle des professionnels de l’immobilier sera déterminant pour accompagner les acteurs du marché et faciliter la réalisation des projets immobiliers. L’évolution du marché immobilier Aix-Marseille dans les mois à venir dépendra largement de la capacité des différents acteurs à s’adapter à ces nouvelles dynamiques.
