De nos jours, l’offre locative est soumise à l’influence de divers facteurs. Parmi eux, citons : les loyers élevés, les normes enchevêtrées, la réduction du nombre de primo-accédants, etc. De plus, la pénurie de logements construits ne suffit pas à combler les besoins du parc locatif français. C’est pourquoi, Bien’ici met en lumière une crise locative ancrée, révélant des disparités frappantes, tant sur le plan géographique qu’économique. Voici un aperçu détaillé de la situation actuelle du marché immobilier locatif.
Sommaire :
- La baisse de l’offre locative frappe durement le marché immobilier locatif : -29% depuis 2021
- Marché immobilier locatif : des déséquilibres géographiques liés à l’activité économique
- Tensions persistantes sur le marché immobilier locatif : un examen des enjeux conjoncturels et structurels
- Marché immobilier locatif : l’impact des mesures d’encadrement des loyers
- Marché immobilier locatif : les défis des villes côtières
La baisse de l’offre locative frappe durement le marché immobilier locatif : -29% depuis 2021
La situation du marché immobilier locatif est loin d’être rassurante, car l’offre locative continue de se réduire de manière alarmante. Depuis 2021, on observe une chute considérable de 29% de l’offre.
Ainsi, la tendance est plus marquée pour les appartements de 2 à 3 pièces qui enregistrent une diminution d’un tiers en seulement deux ans. Cette situation inquiétante soulève des interrogations quant à l’avenir du secteur.
Une répartition équilibrée, mais préoccupante : les petites surfaces en tête avec 58% des biens à louer
Au sein de cette offre en déclin, on observe une répartition équilibrée de l’offre et de la demande locative par typologie de bien.
En effet, les petites surfaces qui comprennent les studios et les T2, représentent la majorité écrasante des biens à louer (58%). Cette tendance reflète sans doute les difficultés croissantes des locataires à accéder à des logements plus grands.
Saisonnalité et tension locative : le cycle étudiant impacte le marché
Au-delà des tendances générales, des variations saisonnières se font sentir sur le marché de la location. Les studios et les T2 sont particulièrement touchés par le cycle étudiant.
En effet, on constate une augmentation de la demande avant le début des cours en septembre/octobre, et une baisse en mai/juin avec la fin de l’année académique. Cependant, malgré une légère baisse de la tension locative cette année, elle reste significative et souligne l’ampleur du déséquilibre entre l’offre et la demande.
Une baisse globale de la tension, mais des disparités régionales marquées
Au niveau national, la tension locative semble légèrement s’apaiser, avec une baisse de 3% par rapport à l’année précédente. Toutefois, il est important de mettre en perspective cette diminution en considérant le pic historique atteint en 2022. Malgré cette légère amélioration, la tension reste encore 65% plus élevée qu’en 2021.
La région PACA (+19%) et l’Île-de-France (+71%) sont deux zones qui affichent traditionnellement un niveau de tension supérieur à la moyenne nationale. Désormais, la situation y est particulièrement préoccupante par rapport à 2022. Ce qui place l’IDF à un niveau de tension environ 2,5 fois plus élevé que le reste du pays.
Un déséquilibre marqué sur les biens destinés à la location
Un phénomène troublant se dessine sur le marché de l’immobilier locatif. Il s’agit du déséquilibre flagrant entre les biens destinés à la location et ceux destinés à la vente.
En cela, les petits appartements, principalement les studios et les T2, connaissent une diminution rapide de leur offre locative depuis 2021. Alors que les biens équivalents destinés à la vente voient leurs volumes augmenter de manière significative. Ce basculement met en évidence des changements structurels dans les préférences des propriétaires et des locataires.
Marché immobilier locatif : des déséquilibres géographiques liés à l’activité économique
L’analyse de la demande locative révèle une concentration marquée en zone urbaine. Puisque l’on y retrouve près de 8 demandes de location sur 10. En revanche, les zones péri-urbaines et rurales présentent proportionnellement deux à trois fois plus d’offres que de demandes. Ce qui souligne ainsi le déséquilibre géographique dans l’activité économique et le besoin de logements.
Le constat national amplifié en zone urbaine
Le constat national de diminution de l’offre locative se fait plus pressant en zone urbaine. Ainsi, on observe une baisse de 6% pour les studios et les T2, alors que la baisse tous types de biens confondus est de 3%. Cette disparité géographique met en exergue les pressions et les défis spécifiques aux grandes agglomérations en matière de logement.
De fait, le marché immobilier locatif est à la croisée des chemins, avec une offre qui s’érode, une tension locative fluctuante et des disparités géographiques marquées. Alors que les petites surfaces dominent l’offre, il reste à voir comment les acteurs du marché et les décideurs sauront relever ces défis complexes pour assurer un avenir stable et équilibré au secteur de la location immobilière.
Tensions persistantes sur le marché immobilier locatif : un examen des enjeux conjoncturels et structurels
Depuis le 24 août 2022, les réglementations énergétiques ont pris un rôle de premier plan dans le marché immobilier locatif. En cela, elles affectent considérablement l’offre de biens à louer. Cette date marquante a entraîné le blocage des loyers pour tous les biens étiquetés F & G, poussant ainsi les propriétaires à réévaluer leur stratégie locative.
Le défi des passoires thermiques : 5,2 millions de résidences principales concernées
À l’horizon de la prochaine décennie, les interdictions de location pour les logements énergétiquement précaires vont progressivement s’étendre. Les estimations révèlent que 5,2 millions de résidences principales sont actuellement considérées comme des “passoires thermiques” (source : Observatoire National de la Rénovation Énergétique – juillet 2022). Bien que cette mesure vise à accélérer la transition énergétique, elle entraîne une baisse significative de l’offre locative, quel que soit le type de bien.
Impact plus prononcé sur les petites surfaces
Si la diminution de l’offre locative est observée sur toutes les typologies de biens, elle est particulièrement marquée pour les petites surfaces. Par exemple, les studios étiquetés F ou G ont vu leur part d’offre locative réduite de plus de moitié. Ainsi, sur les studios étiquetés F ou G, un peu plus de 4 sur 10 sont à louer actuellement, contre 8 sur 10 il y a deux ans.
Cette tendance du marché immobilier locatif est cohérente avec l’augmentation du volume de biens similaires mis en vente. Parce que la rénovation énergétique induit des coûts supplémentaires que certains propriétaires ne peuvent assumer.
Vacance locative et rénovation énergétique
La carence d’offre locative est également accentuée par la vacance locative des biens en cours de rénovation énergétique. Les propriétaires, soumis à des contraintes réglementaires, peuvent mettre plus de temps à remettre en location leur bien après des travaux de rénovation. Cette situation aggrave la pénurie d’offres disponibles sur le marché locatif.
Marché immobilier locatif : l’impact des mesures d’encadrement des loyers
Les mesures d’encadrement des loyers, mises en place pour contrer la flambée des prix dans les marchés tendus, ont des répercussions importantes sur l’offre de petits logements dédiés à la location.
La situation en Île-de-France, plus précisément dans les regroupements franciliens de Plaine Commune et d’Est Ensemble, est particulièrement frappante. En effet, la part d’offre de petits logements disponibles à la location a fortement diminué. Elle ne représente plus qu’un bien sur quatre. Ces mesures ont donc un impact direct sur le rendement locatif des propriétaires bailleurs, entraînant une baisse de l’investissement locatif. Et, par conséquent, de l’offre locative disponible dans ces zones.
Les superpositions des réglementations énergétiques et des mesures d’encadrement des loyers
Contre toute attente, la réglementation énergétique a un impact plus marqué sur l’offre locative que les mesures d’encadrement des loyers, du moins à court terme.
Cependant, ces deux mesures se superposent dans certaines villes soumises à l’encadrement. Ce qui renforce ainsi les contraintes pour les investisseurs souhaitant proposer des biens à louer. Toutefois, l’évolution à moyen et long terme reste encore difficile à prévoir. Mais il est indéniable que le cadre législatif actuel pèse sur le marché immobilier locatif.
Marché immobilier locatif : les défis des villes côtières
Dans les villes côtières, deux marchés se télescopent : celui du tourisme et celui de l’habitat local. Cette situation entraîne une tension supplémentaire sur l’offre locative disponible. Car la demande touristique fait grimper les prix. Par exemple, des villes comme Cannes et Biarritz affichent des loyers similaires à ceux pratiqués dans la 1ère couronne parisienne. Elles ont des niveaux parfois exorbitants comparés à d’autres régions moins touristiques.
Contraste économique et hausse des loyers
Dans les villes moins développées économiquement, telles qu’Argelès-sur-Mer, les loyers semblent plus abordables. Mais la tension sur le marché locatif progresse néanmoins. La demande locale se heurte à une offre réduite, en partie en raison de la pression exercée par le tourisme. Or, cette situation crée des défis complexes pour les personnes à la recherche d’un logement dans ces régions côtières, où l’offre est limitée et les prix parfois démesurés.
Des locataires face à une pénurie d’offres
La pénurie d’offres disponibles dans les villes côtières peut être déconcertante pour les locataires potentiels. La recherche d’un bien locatif dans ces zones peut être ardue, avec des niveaux de loyers se rapprochant parfois de ceux de la région parisienne. Pour des candidats locataires, la quête d’un logement qui correspond à leurs attentes peut s’avérer plus longue que prévu. Ce qui les pousse éventuellement à envisager l’achat immobilier comme alternative.
“ La pénurie d’offre locative est accentuée par un turn-over grippé entre locations et achats. Certains propriétaires bailleurs préfèrent vendre leur bien plutôt que de faire face à de nouvelles contraintes. Cette situation est particulièrement difficile pour les plus jeunes, les ménages modestes, les personnes seules et les familles monoparentales. Une embellie conjoncturelle serait la bienvenue pour atténuer cette sur-tension.” – Régis Sébille, Expert data de Bien’ici.
À cet effet, le marché immobilier devra relever de véritables défis en augmentant l’offre locative en ville pour combler la pénurie actuelle. De même, il doit s’adapter aux changements de structures familiales, à l’augmentation de l’espérance de vie et à l’accroissement démographique. Une évaluation des tendances sera faite en fin d’année pour dresser un nouvel état des lieux du marché locatif.
