95 % des studios hors plafond ? PAP conteste. Le 7 juillet 2026, Que Choisir Ensemble publie une étude explosive sur l’encadrement des loyers dans six grandes villes françaises. PAP (Particulier à Particulier) lui répond avec 7 255 annonces analysées sur deux mois : le taux réel de dépassement serait de 41 %, non de 95 %, et l’écart moyen de 160 €, non de 234 €. Derrière le choc des chiffres, une question de fond : l’encadrement des loyers agit-il sur les bonnes causes ?
Sommaire :
- Un dispositif contesté : PAP contre Que Choisir Ensemble
- Le vrai problème derrière les chiffres : un manque d’offres structurel
- Quelles données par type de bien et par ville ?
- Le complément de loyer : la faille qui vide le dispositif de sa substance
À retenir — Ce que disent vraiment les chiffres sur l’encadrement des loyers
- Sur 7 255 annonces analysées, PAP relève un taux de dépassement de 41 %, non de 95 %.
- 63 % des studios de moins de 20 m² dépassent le plafond, contre 31 % pour les plus grands.
- Le dépassement moyen est de 160 € selon PAP, contre 234 € selon Que Choisir Ensemble.
- Un studio parisien loué sous le plafond légal a reçu 1 700 candidatures.
- L’encadrement des loyers expire le 26 novembre 2026 sans adoption d’une loi de pérennisation.
Un dispositif contesté : PAP contre Que Choisir Ensemble
Un écart de 95 % à 41 % : d’où vient-il ?
Le constat de Que Choisir Ensemble est sévère : 95 % des studios en dépassement dans six villes — Paris, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier. PAP ne partage pas cette lecture. La plateforme a analysé 7 255 annonces publiées sur PAP.fr depuis le 6 mai 2026, soit deux mois de données continues. Résultat : un taux de dépassement de 41 %, pour un loyer plafonné dépassé en moyenne de 160 €.
L’explication tient à la méthode. Que Choisir Ensemble a observé les annonces en ligne à un instant T. Or, dans un marché locatif tendu, une annonce respectant le loyer de référence majoré disparaît trois fois plus vite qu’une annonce en dépassement — parce qu’elle trouve preneur quasi immédiatement. La vacance locative y est quasi nulle. Résultat mécanique : les logements conformes sont sous-représentés dans la photographie instantanée, les logements en dépassement y sont surreprésentés. Ce biais fausse le taux final de façon significative.
Des disparités territoriales marquées selon les villes
Si le taux global avancé par Que Choisir Ensemble est contesté, l’étude révèle néanmoins une réalité géographique indiscutable : le respect du plafond de loyer varie considérablement d’une agglomération à l’autre. Montpellier s’en sort le mieux, avec seulement 12 % d’annonces en dépassement. À l’opposé, Grenoble atteint 38 %. Paris et Lille se situent à 31 %, Bordeaux à 25 %, Lyon-Villeurbanne à 24 %. Ces écarts montrent que l’encadrement des loyers ne produit pas les mêmes effets selon la structure du marché local et l’intensité du contrôle exercé sur les annonces immobilières.
Petites surfaces : pourquoi elles dépassent plus souvent
Le loyer de référence majoré est calculé en €/m². C’est là que le dispositif accroche. Tout bail d’habitation portant sur un logement locatif de petite taille bute sur le même problème : un bien comporte des coûts fixes — cuisine, salle de bain, raccordements — qui ne dépendent pas de sa surface. Ces charges locatives incompressibles pèsent proportionnellement plus lourd dans un studio de 14 m² que dans un appartement de 28 m².
Pourtant, à quartier et configuration égaux, le loyer plafonné d’un 14 m² est exactement deux fois plus bas que celui d’un 28 m². Le calcul issu de la loi Alur, qui a instauré l’encadrement, suit une logique linéaire. La réalité du marché locatif, elle, ne l’est pas.
Cette distorsion se lit directement dans les données PAP : 63 % des studios de moins de 20 m² dépassent le loyer de référence majoré, contre seulement 31 % pour les studios de plus de 20 m². L’étude de la Fondation pour le logement des défavorisés va encore plus loin : 91 % des logements de 10 m² et moins dépassent les plafonds de loyer, contre seulement 24 % au-delà de 75 m². Ce n’est pas une anomalie parisienne — c’est la conséquence logique d’un plafond calibré pour les grandes surfaces, appliqué sans correction aux micro-logements du parc locatif privé.
Le vrai problème derrière les chiffres : un manque d’offres structurel
1 700 candidats pour un seul studio : que révèle ce chiffre ?
Deux exemples résument la situation mieux que n’importe quel indicateur. Un studio de 17 m² à Paris 20e, proposé à la location à 502 € — soit sous le loyer de référence majoré fixé à 517 € — a reçu 1 700 candidatures. Un deux-pièces meublé de 23 m² à Paris 11e, affiché avec un complément de loyer de 96 €, en a reçu 1 200. Dans les deux cas, le contrat de location a été signé dans les heures suivant la mise en ligne.
Ces chiffres posent une question simple : si le loyer était le problème principal, comment expliquer une telle ruée sur un logement conforme ? La réponse est évidente. Ce n’est pas le prix qui bloque les locataires en recherche active — c’est l’absence de logements disponibles dans le parc locatif privé des grandes métropoles.
L’étude de Que Choisir Ensemble sur le logement étudiant le confirme sous un autre angle : selon le site PAP.fr, les étudiants orientent leurs recherches vers des studios (66 %) et des T2 (28 %), des logements pour lesquels les propriétaires reçoivent en moyenne 743 demandes à chaque mise en location — certains dépassant même le seuil des 1 000 candidatures. La demande écrase l’offre dans chaque zone urbaine dense soumise à l’encadrement. Le dispositif ne peut rien contre cela.
Corinne Jolly, PDG de PAP.fr, l’exprime sans détour : « On ne réglera pas la crise du logement en braquant les projecteurs sur les loyers des studios. Le vrai sujet, c’est pourquoi il n’y a qu’une poignée de villes en France où on peut à la fois trouver un travail, une place à l’université et un logement. C’est ce chantier qu’il faut ouvrir ! »
Quand le respect des plafonds génère des économies réelles
L’encadrement des loyers n’est pas sans effet pour ceux qui en bénéficient. Dans son 5e baromètre annuel, la Fondation pour le logement des défavorisés rappelle qu’à Paris, le dispositif, lorsqu’il est respecté, permet aux locataires de réaliser des économies de l’ordre de 141 € par mois. L’Apur précise même que ces économies auraient été deux fois plus importantes entre 2019 et 2024 si tous les bailleurs avaient respecté l’encadrement sans pratiquer de complément de loyer.
Autrement dit : l’outil fonctionne quand il est appliqué. Le problème est ailleurs — dans son application inégale et dans les mécanismes légaux qui permettent de le contourner.
Pourquoi l’encadrement agit sur le mauvais levier
L’encadrement des loyers régule les loyers affichés dans les annonces. Il ne construit pas de logements. Il n’accélère pas l’investissement locatif. Pourtant, c’est bien là que se situe le problème structurel : il manque des logements locatifs là où se concentrent les emplois, les universités et les infrastructures.
Contraindre les loyers sans augmenter le parc disponible ne fait que déplacer la pression — elle ne disparaît pas. La politique du logement ne peut se résumer à la seule régulation des loyers dans quelques métropoles régionales.
Le dispositif a aussi un effet collatéral souvent ignoré. Il désigne les propriétaires bailleurs comme responsables de la crise, comme si leur contrainte suffisait à résoudre la pénurie. Or les prix à l’achat sont tout aussi élevés dans les zones tendues. Les locataires qui souhaitent devenir propriétaires se heurtent aux mêmes obstacles de marché. En réalité, les deux parties subissent le même problème : l’insuffisance chronique de l’offre face à une demande concentrée dans quelques bassins d’emploi. L’observatoire local des loyers (OLAP) le documente année après année dans les principales métropoles françaises.
Quelles données par type de bien et par ville ?
Des écarts significatifs selon la taille du logement
Les données PAP permettent d’aller plus loin que le taux moyen. Toutes surfaces confondues, 41 % des annonces dépassent le loyer de référence majoré, pour un écart moyen de 160 € par mois. Mais ce chiffre global masque des disparités importantes entre les segments du marché locatif.
Deux enseignements se dégagent. D’abord, les trois pièces affichent le montant moyen de dépassement le plus élevé : 242 € mensuel, ce qui peut représenter un écart significatif sur la durée d’un bail d’habitation standard de trois ans. Ensuite, les studios de plus de 20 m² sont les moins touchés en volume, avec un taux de 31 %. Ces écarts confirment que l’encadrement des loyers n’a pas le même impact selon le segment de marché. Une politique uniforme produit des effets très inégaux sur le parc locatif privé.
Les loyers réels dans les grandes villes étudiantes
L’étude de Que Choisir Ensemble apporte un éclairage complémentaire sur les niveaux de loyers pratiqués dans les principales agglomérations étudiantes. Pour un studio de 15 m² en moyenne, le loyer charges comprises atteint 984 € à Paris, 655 € à Bordeaux, 560 € à Lyon, 550 € à Lille et 504 € à Grenoble. Ces montants s’entendent hors APL — et plus de 22 % des étudiants n’ont plus que 100 € pour vivre après avoir payé leur loyer. Pour les étudiants, la part du logement dans le budget peut dépasser 60 % selon l’enquête de l’Unef sur le coût de la vie étudiante.
Comment PAP a construit ses données ?
La fiabilité des chiffres PAP repose sur une approche longitudinale. La plateforme a analysé 7 255 annonces publiées depuis le 6 mai 2026, sur une durée de deux mois. Cette méthode intègre les annonces retirées rapidement — celles qui respectent le loyer de référence et trouvent preneur vite, sans longue période de vacance locative. Elle produit ainsi un instantané bien plus fidèle du parc locatif réellement mis sur le marché dans les zones soumises à encadrement, que ne le ferait une simple photographie à instant T.
L’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE, sert de base à la révision annuelle des loyers en cours de bail. Il est distinct du loyer de référence majoré qui fixe le plafond à ne pas dépasser lors de la mise en location. Confondre les deux notions conduit à des lectures erronées du marché. En 2026, le gouvernement a suspendu la revalorisation des APL indexée sur l’IRL, alors que les loyers, eux, ont continué à être révisés à la hausse.
Le complément de loyer : la faille qui vide le dispositif de sa substance
Une notion floue qui ouvre la porte aux abus
Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, le propriétaire bailleur peut légalement dépasser le loyer de référence majoré. Toutefois, il doit justifier ce dépassement par l’application d’un complément de loyer. Ce mécanisme est prévu par l’article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018. En principe, il doit correspondre à des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort. Mais, dans les faits, son usage apparaît beaucoup plus large. Surtout, il reste souvent insuffisamment justifié.
L’analyse de Que Choisir Ensemble est sans appel : 23 % des annonces immobilières sur les principales plateformes en ligne appliquent un complément de loyer. Parmi elles, près de 70 % ne respectent pas l’encadrement des loyers. Le montant moyen demandé est de 177 € mensuel, soit près de 18 % du loyer principal. Des formulations vagues comme « une bonne situation, un appartement calme » suffisent à justifier une majoration de 95 € par mois. Pour « un appartement en excellent état, dans un quartier prisé », le surplus peut atteindre 137 €. Certaines annonces vont encore plus loin : une offre proposée par l’agence Wizi sur SeLoger affichait un complément de 320 € sans aucune justification.
Ce flou juridique est structurel. La loi Alur faisait initialement référence à des caractéristiques « exceptionnelles » — mais le Conseil constitutionnel a retiré ce terme lors de l’examen de la loi Elan, rendant le critère encore plus difficile à interpréter et à contester.
Des recours locataires trop limités, un délai trop court
Face à un complément de loyer non justifié, le locataire dispose théoriquement d’un recours. En réalité, les conditions sont très contraignantes. Il doit saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail. Passé ce délai, tout recours est irrecevable. Or les étudiants, qui bouclent souvent leur recherche de logement en quelques jours sous pression, n’ont pas le temps d’analyser la conformité de chaque annonce avant de signer.
Dès lors, l’encadrement des loyers perd une grande partie de son efficacité. L’Apur estime que les locataires parisiens auraient réalisé deux fois plus d’économies entre 2019 et 2024 si tous les propriétaires bailleurs avaient respecté le plafond de loyer. Cela suppose aussi qu’ils n’aient pas appliqué de complément de loyer. Un constat s’impose : sans contrôle plus strict et sans sanctions renforcées, le dispositif reste fragile. Pour une part non négligeable des locataires en zone tendue, il demeure davantage une protection théorique qu’un véritable rempart contre les abus.
Un dispositif menacé de disparition
L’encadrement des loyers est un dispositif expérimental, prorogé par la loi dite « 3DS » jusqu’au 26 novembre 2026. Sans l’adoption d’une loi pour le pérenniser, le dispositif s’éteindra automatiquement à cette date. Cette disparition pénaliserait des millions de locataires, à commencer par les étudiants.
C’est pourquoi Que Choisir Ensemble appelle à l’adoption d’un projet de loi ambitieux. L’objectif : pérenniser, généraliser et améliorer l’encadrement des loyers. Pour y parvenir, l’association demande notamment de mieux encadrer le complément de loyer, de supprimer le délai de trois mois pour le contester et de renforcer les sanctions contre les annonces non conformes.
