Le marché immobilier ancien change de visage en 2026. Selon les données publiées le 29 juin 2026 par le réseau CENTURY 21 France, les primo-accédants reviennent en force, tandis que les secundo-accédants restent bloqués, retenus par des taux de crédit qu’ils ne retrouveront plus jamais. Résultat : un marché stable en apparence, mais de moins en moins fluide. Pourquoi ces ménages déjà propriétaires n’osent-ils plus bouger ? Et que peut-on en attendre pour la fin de l’année ? Réponses chiffrées avec l’analyse du réseau CENTURY 21 France.
Sommaire :
- Pourquoi le marché immobilier ancien 2026 change-t-il de composition ?
- Qu’est-ce qui empêche les secundo-accédants de revendre ?
- Comment évoluent les prix et les volumes en France ?
- Pourquoi le DPE devient-il un critère économique majeur ?
- Que se passe-t-il à Paris et en Île-de-France ?
- Quelles disparités entre les régions françaises ?
- Que peut-on espérer pour la fin de l’année 2026 ?
À retenir – la mutation du marché immobilier ancien en 2026
- Les primo-accédants représentent désormais 44,6 % des crédits immobiliers.
- Les secundo-accédants restent bloqués par leurs anciens taux très bas.
- La durée moyenne de détention d’un logement atteint près de 10 ans.
- 80 % des acquéreurs consultent désormais le DPE avant d’acheter.
- L’investissement locatif à Paris tombe à son plus bas niveau historique.
Pourquoi le marché immobilier ancien change-t-il de composition ?
Le marché ne s’effondre pas. Il se transforme au 1ᵉʳ semestre 2026. Au niveau national, le nombre de transactions recule légèrement, de -1 % pour les maisons. Il progresse de +0,9 % pour les appartements. Cette photographie d’ensemble masque pourtant un basculement structurel entre deux catégories d’acquéreurs.
D’après la Banque de France, les primo-accédants représentent désormais 44,6 % de la production de crédits immobiliers. Les secundo-accédants, eux, n’en représentent plus que 38,7 %. Ce constat s’appuie sur les crédits hors renégociation, observés sur douze mois glissants jusqu’en mars 2026. La situation s’est inversée en quelques années seulement : en 2020, les secundo-accédants pesaient encore 53 % de cette production, contre seulement 26 % pour les primo-accédants.
Le retour des primo-accédants, confirmé par les chiffres CENTURY 21
Les données du réseau CENTURY 21 France confirment cette dynamique nationale. Au premier semestre 2026, les primo-accédants représentent 18,2 % des acquéreurs de maisons, en hausse de 9,6 % sur un an. Côté appartements, ils représentent 21,1 % des acquéreurs, en progression de 6 %. Le prêt à taux zéro (PTZ) joue ici un rôle moteur. Prolongé et assoupli dans ses conditions d’accès, il redonne du pouvoir d’achat immobilier aux jeunes acheteurs qui n’avaient pas accès à la propriété ces dernières années.
Cette inversion peut sembler être une bonne nouvelle : elle montre que l’accession à la propriété reste une aspiration forte chez les Français. Mais elle cache aussi un trompe-l’œil. Si les primo-accédants pèsent davantage dans les statistiques, c’est en partie parce que les propriétaires déjà installés se font plus rares sur le marché. Or, ce sont eux qui faisaient historiquement tourner la chaîne immobilière.
Une chaîne immobilière qui se grippe
Le mécanisme était simple jusqu’ici. Un ménage déjà propriétaire vendait pour acheter plus grand, changer de territoire ou adapter son logement à une nouvelle étape de vie. Il libérait ainsi un bien et permettait à d’autres acquéreurs d’entrer à leur tour sur le marché. Aujourd’hui, cette rotation est beaucoup moins naturelle : les propriétaires bougent moins, et la chaîne se grippe.
Qu’est-ce qui empêche les secundo-accédants de revendre ?
De nombreux propriétaires ont acheté entre la fin des années 2010 et le début des années 2020. À cette époque, ils ont bénéficié de taux de crédit historiquement bas, parfois inférieurs à 1,5 %, voire proches de 1 %. Vendre et racheter aujourd’hui les obligerait à renoncer à ces conditions exceptionnelles. Ils devraient alors se refinancer à des taux nettement plus élevés, généralement entre 3,25 % et 3,75 % sur 20 ans selon le réseau CENTURY 21. Ce refinancement pèse directement sur leur taux d’endettement, donc sur leur capacité d’emprunt.
Charles Marinakis, président de CENTURY 21 France, résume la situation ainsi : « Les secundo-accédants ne sont pas bloqués juridiquement : rien ne les empêche de vendre pour racheter. Mais, dans les faits, l’opération leur ferait perdre de l’argent. Ils restent donc freinés par l’équation économique. »
Des freins qui s’accumulent
Plusieurs obstacles supplémentaires pèsent sur ces ménages déjà propriétaires. D’abord, dans certains territoires, les prix ont stagné ou baissé depuis leur achat initial. Ensuite, les premières années de remboursement d’un crédit portent davantage sur les intérêts que sur le capital, ce qui limite leur capacité de réinvestissement. Les frais de notaire, eux, doivent être absorbés sur plusieurs années pour être rentabilisés. Enfin, contrairement aux primo-accédants, ces ménages ne bénéficient d’aucun dispositif public d’aide à l’achat comme le PTZ.
Le résultat est simple : pour beaucoup d’entre eux, revendre pour racheter ferait perdre du pouvoir d’achat immobilier. Ils préfèrent donc rester dans leur logement, plutôt que d’essuyer cette perte.
Un cas concret pour comprendre le mécanisme
Prenons un acquéreur qui a acheté 80 m² à Bordeaux en 2019, avec un emprunt à 1,20 % sur 20 ans. Aujourd’hui, son capital restant dû a déjà bien diminué après plusieurs années de remboursement. S’il revend pour racheter 100 m² au prix actuel, son apport personnel issu de la revente ne suffit plus à couvrir l’écart. Il doit donc emprunter le complément à un taux proche de 3,25 %.
Conséquence directe : sa mensualité augmente sensiblement, et le surcoût d’intérêts sur 20 ans peut dépasser 100 000 € par rapport à son crédit initial, pour seulement 20 m² supplémentaires. Même sa plus-value immobilière, réalisée sans fiscalité sur une résidence principale, ne compense pas le renchérissement des taux. C’est précisément ce raisonnement qui pousse de nombreux secundo-accédants à ne pas vendre, sauf contrainte personnelle majeure : mutation, séparation, naissance, etc.
L’allongement des durées de détention, symptôme du blocage
Ce ralentissement de la rotation des biens se lit également dans la durée de détention des logements. Pendant longtemps, les ménages revendaient en moyenne au bout d’environ sept ans. Ce rythme s’est nettement allongé. Selon les notaires de France, les biens remis sur le marché le sont aujourd’hui plus souvent après près de dix ans de détention, parfois davantage selon les territoires.
Résultat : les parcours résidentiels se figent. Moins de ventes signifie moins d’opportunités pour les acheteurs, moins de mobilité pour les ménages et, par ricochet, un marché immobilier qui peine à retrouver de la fluidité.
Charles Marinakis, président de CENTURY 21 France, résume ainsi l’équation : « Avec la règle du HCSF, les ménages ne peuvent pas consacrer plus de 35 % de leurs revenus au remboursement de leur crédit. Cette limite s’impose à tous. Le marché ne peut donc s’ajuster que par deux leviers : les prix ou les taux. Ce que l’acheteur verse à la banque, il ne peut pas le verser au vendeur. Et inversement. »
Comment évoluent les prix et les volumes en France ?
Les prix évoluent de manière contenue sur l’ensemble du territoire. Le prix au m² s’établit à 2 492 € pour les maisons, en baisse de -0,7 % sur douze mois. Pour les appartements, il atteint 4 155 €, en recul de -0,5 %. Autrement dit, le marché ne connaît pas de correction brutale des valeurs.
Des délais de vente qui s’allongent mécaniquement
En revanche, les délais de vente, eux, s’allongent. Il faut désormais 105 jours en moyenne pour vendre une maison, soit 6 jours de plus qu’un an auparavant. Pour un appartement, le délai atteint 99 jours, soit 3 jours de plus. Ces chiffres résument bien la situation : le marché tient, mais il circule moins vite.
Pourquoi ce ralentissement ? Les acquéreurs restent présents, mais ils calculent davantage. Ils examinent le prix, le coût du crédit, les charges futures, les travaux éventuels, la performance énergétique du logement et leur reste à vivre. Depuis 2022, le pouvoir d’achat immobilier reste en effet le point central des arbitrages. À mensualité constante, la capacité d’achat des ménages s’est réduite. C’est pourquoi la stabilisation des prix et des volumes ne suffit pas, à elle seule, à recréer une dynamique forte.
Un marché toujours plus cher qu’avant la crise sanitaire
Sur le marché des appartements, les prix restent supérieurs de +9,4 % à leur niveau de 2019, malgré un recul de -3,2 % depuis 2022. Pour les maisons, l’écart avec 2019 atteint encore +13,5 %. Or, les taux d’emprunt n’ont jamais retrouvé leurs niveaux d’avant-crise. Cette double contrainte — des prix plus élevés et des taux plus chers — explique en grande partie pourquoi le marché ne peut pas retrouver la vélocité observée en 2021.
Côté financement, l’emprunt concerne 81,5 % des acquisitions (+0,9 % sur 12 mois), pour une durée moyenne de 22 ans (+0,9 % sur 12 mois). Après trois baisses successives en 2025, les taux sont repartis légèrement à la hausse, entre 3,25 % et 3,75 % sur 20 ans. En cause : le conflit en Iran et le regain des tensions inflationnistes.
Pourquoi le DPE devient-il un critère économique majeur ?
La performance énergétique continue de peser fortement sur les décisions d’achat. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement, sur une échelle de A à G. Mais ce document n’est plus seulement réglementaire : il devient un véritable indicateur économique.
Une consultation quasi systématique
La preuve : 80 % des acquéreurs consultent désormais le DPE en priorité, selon une étude Qualimétrie 2026 citée par CENTURY 21. Ils le considèrent comme un élément déterminant pour estimer leurs charges futures. Ce document leur permet en effet d’anticiper les travaux à engager, les dépenses énergétiques à venir et la valeur de revente potentielle du bien.
Conséquence directe : deux logements comparables en surface et en localisation peuvent désormais connaître des trajectoires de prix très différentes, selon leur seule performance énergétique. Ce critère renforce ainsi la sélectivité du marché et pèse de plus en plus dans les négociations entre acheteurs et vendeurs.
Charles Marinakis, président de CENTURY 21 France, pointe ce paradoxe : « Un logement classé F ou G peut toujours être acheté. En revanche, il ne peut plus, ou ne pourra bientôt plus, être loué dans les mêmes conditions. Avec la loi Climat et Résilience, les passoires thermiques sortent progressivement du marché locatif. Cela signifie qu’un bien énergivore conserve une valeur d’acquisition, mais perd une partie de sa valeur locative tant que les travaux de rénovation énergétique ne sont pas engagés. »
Que se passe-t-il à Paris et en Île-de-France ?
Paris, un marché fragilisé sur l’investissement et le luxe
À Paris, le marché est exclusivement composé d’appartements. L’activité reste presque stable au premier semestre 2026, avec une évolution de -0,4 % des transactions. Le prix moyen s’établit à 9 483 €/m², en très léger recul de -0,4 % sur douze mois. Le délai moyen de vente, lui, atteint 99 jours, soit 4 jours de plus qu’un an auparavant.
Mais le signal le plus fort ne vient pas des volumes. Il vient de la structure des achats. L’investissement locatif ne représente plus que 20,9 % des acquisitions à Paris, en recul de -12,2 % sur un an. Il atteint ainsi son niveau le plus bas jamais observé dans la capitale.
Cette évolution est préoccupante, car Paris a longtemps été considéré comme l’un des marchés les plus résilients pour l’investissement patrimonial. Désormais, la capitale passe sous la moyenne nationale et sous le niveau observé en Île-de-France pour ce critère. Le même phénomène touche le marché du luxe parisien, où la capitale perd sa première place dans les arbitrages d’investissement.
Pour un marché déjà confronté à une forte tension sur l’offre locative, ce signal ne peut pas être considéré comme anecdotique. Moins d’investisseurs aujourd’hui, ce sont moins de logements disponibles à la location demain. Le rendement locatif parisien, plombé par des prix d’achat élevés, peine en effet à convaincre de nouveaux investisseurs. La question posée n’est donc pas seulement patrimoniale : elle touche aussi les dimensions résidentielle, sociale et économique de la ville.
L’Île-de-France hors Paris, des prix qui s’ajustent plus fortement
En Île-de-France hors Paris, le marché se distingue par une correction des prix plus nette qu’à l’échelle nationale. La baisse atteint -2,6 % pour les maisons et -3,9 % pour les appartements. Cette évolution traduit une réalité simple : là où les prix sont les plus élevés, le pouvoir d’achat immobilier impose plus rapidement ses limites.
Les volumes, eux, restent contrastés. Les transactions reculent de -5,1 % pour les maisons, mais progressent de +1,7 % pour les appartements. Dans certains départements, l’activité progresse même alors que les prix baissent. C’est le cas dans les Yvelines, où les appartements progressent en volume de +15,5 %, avec des prix en recul de -1,6 %. Même logique dans le Val-d’Oise, où les volumes progressent de +12,9 % alors que les prix baissent de -4,1 %.
Au final, le marché francilien ne décroche pas. Il s’ajuste simplement plus fortement qu’ailleurs. Cette correction pourrait même constituer une condition de retour à une meilleure fluidité, à moyen terme.
Quelles disparités entre les régions françaises ?
Dans les régions, le premier semestre 2026 confirme une forte disparité d’activité selon les territoires et les typologies de biens. Le marché devient en effet de plus en plus territorial : chaque zone réagit différemment aux conditions macroéconomiques nationales.
Des écarts marqués sur les volumes de transactions
Sur le marché des maisons, le Grand Est progresse de +11,2 %, tandis que la Bretagne recule de -9,4 %. Sur les appartements, les Pays de la Loire progressent de +12,6 %, contre -9,2 % pour la Bretagne. La Bourgogne-Franche-Comté affiche elle aussi une progression notable, à +5,4 % sur le volume de ventes.
Des prix qui suivent des trajectoires différenciées
Les prix restent globalement contenus, mais avec des ajustements différenciés selon les régions. Pour les maisons, la Normandie progresse de +5,6 %. À l’inverse, la Provence-Alpes-Côte d’Azur et l’Auvergne-Rhône-Alpes reculent respectivement de -4,2 % et -4,1 %. Pour les appartements, les hausses les plus nettes concernent la Nouvelle-Aquitaine (+4,4 %) et la Bretagne (+4,3 %). Les baisses les plus marquées, elles, restent limitées : -3,9 % en Île-de-France hors Paris et -2,8 % en Auvergne-Rhône-Alpes.
Ces écarts confirment une chose : le marché immobilier continue de s’autoréguler. Là où les prix restent en ligne avec les capacités de financement des ménages, l’activité résiste. Là où ils se sont trop éloignés du pouvoir d’achat réel, le marché ralentit et impose progressivement de nouveaux équilibres.
Que peut-on espérer pour la fin de l’année 2026 ?
Sur le plan politique
Le projet de loi Relance Logement a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026. Il marque une prise de conscience utile du gouvernement et de la classe politique. Plusieurs mesures sont annoncées : un nouveau statut du bailleur privé, l’assouplissement des conditions applicables à l’ancien avec travaux, et la sécurisation des propriétaires engagés dans une rénovation énergétique. Le texte devait être examiné par le Sénat à partir du 7 juillet 2026, avant un passage prévu à l’Assemblée nationale à l’automne. À l’approche des élections présidentielles de 2027, CENTURY 21 souhaite que ces réformes soient menées à leur terme, dans l’intérêt des ménages accédants comme des investisseurs immobiliers.
Sur le plan économique
CENTURY 21 espère avant tout que la légère hausse des taux d’emprunt reste contenue, sans fragiliser davantage le marché. Le réseau souhaite aussi que la Banque centrale européenne, qui a relevé ses taux de 25 points de base en juin 2026, n’enchaîne pas sur de nouvelles hausses. Les tensions internationales continuent en effet de peser sur l’inflation. Autre point de vigilance : la pérennité du prêt à taux zéro (PTZ), jugée essentielle pour maintenir le pouvoir d’achat immobilier des jeunes acheteurs.
Pour Charles Marinakis, le lien de cause à effet est clair : « C’est l’inflation qui guide les taux d’intérêt, et pas l’OAT à 10 ans. » Il assume cette analyse, même si elle tranche avec certains observateurs du marché. C’est pourquoi il surveille en priorité le contexte géopolitique et énergétique, plutôt que les marchés obligataires.
Sur le plan contextuel
Le réseau s’attend à un marché davantage orienté vers l’équilibre. Les niveaux d’activité devraient se rapprocher progressivement de leurs moyennes de long terme, avec environ 900 000 ventes anticipées sur l’ensemble de l’année 2026 — en retrait par rapport aux 950 000 ventes espérées en début d’année. Deux autres facteurs sont surveillés de près : la fin du conflit au Moyen-Orient et ses conséquences sur l’inflation, ainsi qu’une possible prise en compte croissante des risques climatiques dans les critères d’achat, notamment dans les territoires exposés au recul du trait de côte.
Conclusion : le marché n’a pas besoin d’emballement, mais de fluidité
Le premier semestre 2026 confirme que le marché immobilier ancien dispose encore de fondamentaux solides. Le besoin de logement reste élevé, les banques continuent de financer les projets, les prix restent contenus et les primo-accédants reviennent durablement sur le marché.
« Ce marché n’a pas besoin d’emballement, il a besoin de fluidité, de stabilité », résume Charles Marinakis, président de CENTURY 21 France. Cette formule synthétise bien sa lecture du semestre. Elle fait aussi écho aux épisodes de forte volatilité connus depuis 2020, lorsque le nombre de ventes annuelles passait brutalement de 1,2 million à moins de 800 000 transactions.
Mais cette stabilité apparente cache une recomposition en cours. Le retour des primo-accédants est encourageant pour l’accession à la propriété. Le retrait relatif des ménages déjà propriétaires, en revanche, constitue un vrai point d’attention. C’est précisément là que se joue, dans la durée, la fluidité du marché. Pour le second semestre, l’enjeu ne sera donc pas de provoquer un emballement des prix ou des volumes. Il s’agira plutôt de restaurer la confiance, de préserver la solvabilité des ménages et de redonner de la mobilité à des parcours résidentiels figés depuis plusieurs années.
Cette vision rejoint une conviction plus large défendue par Charles Marinakis sur la nature du marché de l’ancien : « L’immobilier résidentiel, c’est un produit de capitalisation, pas un produit de spéculation. » Une formule qui résume, en creux, l’enjeu du second semestre : redonner au marché sa fonction première, celle d’accompagner les parcours de vie plutôt que d’alimenter des anticipations de plus-value rapide.
