15 115,10 euros de charges impayées sur douze ans. C’est la somme que la Cour d’appel de Versailles a condamnée un copropriétaire indivis à rembourser dans son arrêt du 12 mai 2026 (RG n° 25/02855). M. [M], membre d’une indivision familiale à Neuilly-sur-Seine, n’avait pas réglé les charges depuis janvier 2013. Le tribunal de Nanterre n’avait pourtant retenu qu’une fraction de la dette. La cour d’appel corrige le tir : elle infirme le jugement, active une clause de solidarité du règlement de copropriété et ouvre droit à des dommages-intérêts pour résistance abusive. Une décision claire, aux enseignements pratiques immédiats pour tout syndicat confronté à des charges de copropriété impayées.
Sommaire :
- Quelle est la portée d’une clause de solidarité en indivision ?
- Comment le syndicat prouve-t-il sa créance de charges ?
- Quels frais de recouvrement sont opposables au copropriétaire défaillant ?
- Les impayés répétés peuvent-ils justifier des dommages-intérêts ?
À retenir — Charges de copropriété impayées et solidarité des indivisaires
- Une clause de solidarité engage chaque indivisaire pour la totalité des charges.
- Les procès-verbaux d’AG et l’historique de compte suffisent à prouver la créance du syndicat.
- Le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire débiteur.
- Douze ans d’impayés sans justification caractérisent une résistance abusive.
- La déchéance du terme rend toutes les provisions immédiatement exigibles après trente jours de mise en demeure infructueuse.
Quelle est la portée d’une clause de solidarité en indivision ?
Un bien indivis n’exonère pas les copropriétaires de leur obligation de payer
Six membres d’une même famille détiennent en indivision les lots n° 2, 11, 14, 16 et 57 d’un immeuble de Neuilly-sur-Seine. Les charges de copropriété ne sont plus payées depuis janvier 2013. Le syndicat assigne un seul d’entre eux, M. [M]. La question est directe : peut-on réclamer la totalité de la dette à un seul indivisaire ?
La réponse de la cour est sans ambiguïté : oui. Elle s’appuie sur une clause du règlement de copropriété qui prévoit que les copropriétaires indivis « sont tenus solidairement et sans division à l’acquit de toutes les charges afférentes à leur local ». Cette clause est parfaitement licite. Dès lors, M. [M] est redevable de la totalité des charges — et non d’une simple quote-part au prorata de ses droits dans l’indivision.
Ce que dit la loi sur l’obligation de payer les charges
L’obligation de payer les charges de copropriété repose sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Chaque copropriétaire contribue aux charges des parties communes en proportion de la valeur de ses parties privatives, et aux charges des services collectifs selon l’utilité que ces services lui procurent.
Concrètement, comment cela fonctionne-t-il ? Chaque année, le syndicat vote un budget prévisionnel (article 14-1). Les copropriétaires règlent ensuite des provisions trimestrielles équivalant au quart de ce budget. Par ailleurs, l’article 14-2 impose la constitution d’un fonds de travaux obligatoire, alimenté par une cotisation annuelle.
Enfin, l’article 19-2 — dans sa version applicable depuis janvier 2023 — prévoit la déchéance du terme. Mécanisme clé : si une provision n’est pas payée et qu’une mise en demeure reste sans effet pendant trente jours, toutes les provisions à venir et toutes les sommes dues au titre des exercices antérieurs deviennent immédiatement exigibles. Les cotisations du fonds de travaux suivent le même régime.
Comment le syndicat prouve-t-il sa créance de charges ?
Les pièces acceptées par la cour
La charge de la preuve pèse sur le syndicat. Conformément à l’article 1353 du code civil et à l’article 9 du code de procédure civile, c’est à lui de démontrer que le copropriétaire est bien redevable de la somme réclamée.
Pour justifier ses 15 115,10 euros de charges impayées au 1er janvier 2025, le syndicat produit notamment :
- la matrice cadastrale identifiant les six indivisaires ;
- le décompte individuel des sommes dues par M. [M] ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2017, 2018, 2019, 2022, 2023 et 2024, portant approbation des comptes et du budget prévisionnel ;
- la preuve que ces assemblées sont définitives, faute d’avoir été contestées en justice dans les délais ;
- l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1er janvier 2025.
Les appels de fonds ne sont pas indispensables — un point clé pour les syndics
La cour formule ici un enseignement pratique majeur : les appels de fonds ne sont pas nécessaires pour établir la créance. Ce sont les procès-verbaux d’assemblée générale et le décompte individuel qui font foi. Pourquoi ? Parce que l’approbation des comptes par l’AG rend la créance certaine, liquide et exigible — quel que soit l’état du dossier administratif du syndic.
Au-delà des charges courantes, le syndicat réclame aussi 138,60 euros pour une fuite de descente des toilettes intervenue le 10 décembre 2019 et prise en charge à ses frais. Cette dépense privative est accordée, avec intérêts à compter de l’assignation du 17 février 2023.
Quels frais de recouvrement sont opposables au copropriétaire défaillant ?
Ce que prévoit l’article 10-1 de la loi de 1965
Le syndicat réclame 223,38 euros de frais de recouvrement. La cour n’en retient que 189,13 euros. Cet écart n’est pas anodin : il illustre la rigueur avec laquelle les juridictions appliquent l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce texte autorise le syndicat à mettre à la charge du seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires engagés pour recouvrer sa créance : frais de mise en demeure, de relance, de commandement de payer, honoraires du commissaire de justice, droit de recouvrement. Mais il pose une condition claire : ces frais doivent être nécessaires et justifiés.
Ce que la cour accepte, ce qu’elle refuse
La cour retient deux postes :
- le commandement de payer du 8 février 2022 : 183,38 euros ;
- la lettre de relance du 15 février 2022 au tarif postal R1 en vigueur : 5,75 euros.
Total accordé : 189,13 euros.
En revanche, elle écarte les frais de mise en demeure calculés selon la grille tarifaire du contrat de syndic. L’argument est décisif : le contrat de syndic est conclu entre le syndicat et son gestionnaire — pas avec le copropriétaire. Ce dernier n’en est pas partie. Il ne peut donc pas en être tenu. La facturation prévue au contrat n’est tout simplement pas opposable au débiteur.
Les impayés répétés peuvent-ils justifier des dommages-intérêts ?
La résistance abusive : une faute qui va au-delà du simple retard
Le tribunal de Nanterre avait débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts. La cour d’appel infirme sur ce point. Elle condamne M. [M] à verser 800 euros à ce titre.
Sur quel fondement ? L’article 1231-6 du code civil permet au créancier d’obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts de retard, à condition que le débiteur ait causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du simple retard. La cour s’appuie aussi sur une jurisprudence constante de la Cour de cassation (Cass. Civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-21.518 ; Cass. Civ. 3e, 24 mars 2009, n° 07-21.107 ; Cass. Civ. 3e, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).
Douze ans de solde débiteur : un dossier à charge
Les faits parlent d’eux-mêmes. Le compte de M. [M] est débiteur sans interruption depuis au moins janvier 2013. La dette n’a cessé de croître. Son dernier versement remonte à janvier 2024 — soit plus de deux ans avant l’audience. Et surtout, il n’a jamais invoqué de difficultés financières pour expliquer sa défaillance.
La cour en tire une conclusion nette : M. [M] s’est rendu coupable de résistance abusive. Ce comportement prive la collectivité des copropriétaires de ressources essentielles à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Il cause ainsi un préjudice financier direct et certain, qui va au-delà du retard de paiement et justifie une réparation distincte.
Le sort des autres demandes
Sur la capitalisation des intérêts, la cour confirme le jugement de première instance : l’anatocisme s’applique dès lors que les intérêts sont dus pour une année entière. Sur les frais de procédure, M. [M] est condamné à payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il supporte également les dépens d’appel. Il succombe sur l’ensemble des points principaux.
Cet arrêt confirme que les syndicats disposent d’outils juridiques solides pour recouvrer les charges de copropriété impayées, à condition de constituer un dossier rigoureux dès le premier impayé. Face à un copropriétaire indivis défaillant, une clause de solidarité bien rédigée dans le règlement de copropriété peut faire toute la différence.
