34 000 ménages solvables refusés pour un crédit immobilier chaque année. Non par manque de moyens, mais à cause d’une règle uniforme qui ignore leur reste à vivre. C’est le constat chiffré que publie Pretto le 19 mai 2026, appuyé sur plus de 745 000 simulations annuelles. Alors qu’une proposition de loi du député Lionel Causse entend corriger cette rigidité du HCSF, les données du courtier démontrent qu’une dérogation fondée sur le reste à vivre suffirait à débloquer l’accès au crédit immobilier pour des dizaines de milliers de ménages français.
Sommaire :
- Le crédit immobilier est-il victime d’une règle trop rigide ?
- La proposition de loi Causse peut-elle réformer le crédit immobilier ?
- Le droit bancaire français soutient-il cette évolution du crédit immobilier ?
À retenir – Crédit immobilier et reste à vivre : ce que change la loi Causse
- La règle HCSF impose un taux d’effort maximum de 35 %, sans tenir compte du reste à vivre.
- 34 000 ménages solvables sont exclus chaque année du crédit immobilier.
- Les dossiers refusés affichent un reste à vivre médian bien au-dessus des seuils bancaires conseillés.
- La loi Causse permettrait aux banques de déroger aux 35 % sur la base du reste à vivre.
- Le potentiel de déverrouillage atteint 40 000 ménages supplémentaires par an à l’échelle nationale.
Le crédit immobilier est-il victime d’une règle trop rigide ?
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, les banques appliquent deux contraintes imposées par le HCSF : un taux d’effort maximum de 35 % et une durée d’emprunt plafonnée à 25 ans. Ces règles, rendues juridiquement contraignantes, s’appliquent de manière uniforme à l’ensemble des candidats au crédit immobilier, quelle que soit leur situation patrimoniale réelle.
Une règle uniforme qui ignore la réalité financière des emprunteurs
Le taux d’effort mesure la part des revenus consacrée au remboursement d’un emprunt. Fixer ce seuil à 35 % a une logique de protection contre le risque d’endettement excessif. Pourtant, cette règle d’octroi de crédit présente un angle mort majeur : elle ne tient pas compte du reste à vivre, c’est-à-dire des sommes disponibles après remboursement de la mensualité.
Un ménage aux revenus élevés peut dépasser 35 % de taux d’endettement tout en conservant une capacité de remboursement très confortable. À l’inverse, un ménage modeste peut rester sous ce seuil sans pour autant disposer d’une marge financière suffisante.
Les décisions du HCSF prévoient bien une enveloppe dérogatoire de 20 % de la production trimestrielle des banques. Mais selon le rapport annuel 2025 du HCSF, 17,1 % des crédits dépassaient déjà au moins un des deux seuils fin 2025. La marge résiduelle est donc infime. Surtout, son utilisation varie d’une agence bancaire à l’autre, sans visibilité ni cohérence pour les emprunteurs. Les investisseurs locatifs sont particulièrement pénalisés. Puisque sur les 6 % de la production totale qui leur sont théoriquement accessibles via cette enveloppe, seuls 3,5 % sont effectivement utilisés.
Quels ménages sont exclus du crédit immobilier aujourd’hui ?
L’analyse de Pretto porte sur 745 415 projets uniques traités sur 12 mois. Parmi eux, 190 460 ressortent comme non finançables au sens des règles bancaires en vigueur. Soit plus d’un dossier sur quatre.
Parmi ces dossiers refusés, Pretto a construit un estimateur du reste à vivre à partir des données déclarées : revenus nets, charges récurrentes et mensualité estimée. L’écart médian entre cet estimateur et le reste à vivre réel calculé par le moteur Pretto est inférieur à 200 € par mois sur un sous-échantillon de validation de 1 514 ménages.
Résultat : les ménages classés non finançables conservent une solvabilité réelle et un reste à vivre médian largement supérieur aux standards bancaires usuels. La capacité d’emprunt théorique de ces ménages est donc avérée — mais le scoring bancaire fondé sur le seul taux d’effort ne permet pas de le reconnaître.
Ces ménages vivent déjà sans le crédit et sont, par définition, capables d’en absorber la charge. La règle des 35 % les écarte pourtant du crédit immobilier de manière automatique.
Location versus propriété : une substitution, pas une charge nouvelle
L’analyse Pretto révèle un autre angle peu documenté. Parmi les 15 052 projets de locataires effectivement financés, 27 % bénéficiaient d’une mensualité de crédit immobilier inférieure ou égale à leur ancien loyer. En intégrant un surcoût de propriété estimé entre 10 % et 20 % (taxe foncière, entretien, perte éventuelle des APL), cette part s’établit autour de 17 %.
Pour ces emprunteurs, accéder à la propriété ne crée aucune charge nouvelle. C’est une simple substitution financière. La mensualité remplace le loyer sans dégrader la capacité de remboursement. Or la règle des 35 %, qui apprécie l’effort brut plutôt que la situation globale, les exclut du crédit immobilier comme s’ils représentaient un risque. Ces primo-accédants, locataires depuis des années, voient ainsi leur accession à la propriété bloquée par un indicateur qui ne reflète pas leur réalité financière.
La proposition de loi Causse peut-elle réformer le crédit immobilier ?
Le texte déposé le 14 avril 2026
Le député Lionel Causse (Ensemble pour la République) a déposé le 14 avril 2026 une proposition de loi cosignée par une dizaine de parlementaires. Le texte autoriserait les banques à déroger à la règle des 35 % lorsqu’elles peuvent démontrer, sur la base du reste à vivre du candidat à l’emprunt, l’absence de risque d’endettement excessif.
Ce n’est pas un assouplissement global du marché immobilier. C’est une dérogation bancaire encadrée, fondée sur un indicateur précis que les banques connaissent et utilisaient déjà dans leur analyse de dossier de financement avant 2022. Pretto, courtier immobilier en ligne, soutient cette initiative et apporte un éclairage chiffré pour en mesurer la portée sur la production de crédit.
34 000 ménages rendus finançables chaque année
Selon les projections de Pretto, appliquer cette dérogation permettrait à près de 34 000 ménages aujourd’hui non finançables de retrouver chaque année l’accès au crédit immobilier. Extrapolé à l’ensemble du marché français — en s’appuyant sur les 865 200 ménages déclarant une intention d’achat en 2026 (source : FBF, sur la base des 30,9 millions de ménages recensés par l’INSEE en 2022) — le potentiel atteint environ 40 000 ménages supplémentaires par an.
Pierre Chapon, CEO et cofondateur de Pretto, résume l’enjeu : « Inscrire le reste à vivre dans la loi, c’est rétablir un indicateur que les banques connaissent parfaitement et qu’elles utilisaient déjà avant 2022. Ce n’est pas un assouplissement aveugle, c’est une mesure de précision qui permettrait à des dizaines de milliers de ménages, ayant fait les bons choix, qui ont un apport, des revenus stables et un budget maîtrisé, de retrouver l’accès au crédit après plusieurs années d’exclusion. »
Le droit bancaire français soutient-il cette évolution du crédit immobilier ?
La position des juristes spécialisés
La proposition de loi rejoint les analyses de juristes spécialisés.
Dans une tribune publiée par Pretto, Laurent Denis, avocat en droit bancaire et des assurances, rappelle que les mesures du HCSF, devenues contraignantes au 1ᵉʳ janvier 2022, reposent sur des fondements économiques « rarement explicités ». Elles conduisent à exclure du crédit des emprunteurs « parfaitement solvables du point de vue bancaire, éligibles au crédit immobilier selon le droit de la consommation ».
L’avocat souligne que le droit français du crédit immobilier ne fixe historiquement aucun ratio rigide. Il apprécie la solvabilité sur la base de critères techniques éprouvés, et le contentieux associé reste résiduel.
Des indicateurs macroéconomiques qui interrogent le statu quo
Plusieurs données macro-économiques viennent appuyer cette remise en question. Le taux d’endettement global des ménages français a reculé entre 2019 et 2024, passant de 98,99 % à 90,94 % du revenu disponible brut (source : BCE-Eurostat). L’encours de crédit immobilier aux ménages stagne depuis deux ans à 1 283 milliards d’euros (source : Banque de France, 2025). La production mensuelle de crédit immobilier est passée de 38 milliards d’euros en janvier 2017 à environ 12 milliards d’euros fin 2025. Une contraction de près de 68 %, qui traduit à la fois la hausse des taux et les effets de la règle HCSF.
Inscrire le reste à vivre dans la loi offrirait au marché du crédit immobilier un cadre plus lisible, plus équitable et mieux adapté à la diversité des situations patrimoniales. La mesure sécuriserait également les banques, en leur donnant un fondement juridique clair pour distinguer un dépassement de 35 % réellement risqué d’un dépassement parfaitement absorbable.
