Le prêt relais a mauvaise réputation. Trop cher, trop risqué, trop complexe : les idées reçues abondent. Pourtant, une analyse publiée par Meilleurtaux, leader français du courtage en crédit immobilier, bouscule les certitudes. Chiffres à l’appui, le courtier démontre que le prêt relais revient, dans la plupart des cas, moins cher qu’une stratégie de vente avant achat. Alors, faut-il revoir le jugement porté sur cet outil de financement immobilier ?
Sommaire :
- Le prêt relais, un crédit à court terme mal connu
- Qui utilise le prêt relais ?
- Prêt relais ou vente avant achat : quel est le moins cher ?
- À long terme, la location plombe la vente avant achat
- Les vrais enjeux : trésorerie et taux d’endettement
À retenir — Prêt relais : coût réel et comparaison avec la vente avant achat
- Le prêt relais représente 6 % des dossiers de crédit immobilier.
- Les emprunteurs ont en moyenne 43 ans et 7 100 € de revenus mensuels.
- Sur 6 mois, le relais sans rachat coûte moins cher que la vente avant achat.
- Plus la durée s’allonge, plus le prêt relais est avantageux.
- Le vrai obstacle est la trésorerie à mobiliser, pas le coût.
Le prêt relais, un crédit à court terme mal connu
Définition et fonctionnement du prêt relais
Le prêt relais est un crédit à court terme. Il finance l’achat d’un nouveau bien immobilier avant que l’emprunteur vende l’ancien. La banque avance une partie de la valeur du bien à céder. L’emprunteur rembourse ensuite ce prêt dès que la vente aboutit, généralement dans un délai de 12 à 24 mois.
Le montant de l’avance varie selon les établissements. Selon Meilleurtaux, les banques retiennent entre 60 % et 80 % de la valeur estimée du bien, déduction faite du capital restant dû. La plupart appliquent un coefficient de 70 %. Toutefois, ce plafond peut grimper. Dès qu’un compromis de vente est signé — stade très avancé du processus —, certaines banques accordent un prêt relais à 90, voire 100 % de la valeur du bien hors capital restant dû.
Deux formules principales à connaître
Deux configurations s’offrent à l’emprunteur :
- Le relais sans rachat consiste à conserver l’ancien crédit en cours et à souscrire le prêt relais en parallèle pour le nouveau bien.
- Le relais intégral, en revanche, implique le rachat du premier prêt. Or ce choix influe directement sur le coût total de l’opération et sur le niveau d’endettement durant la période transitoire.
Qui utilise le prêt relais ?
Un marché limité, mais stratégique
Le marché du prêt relais reste minoritaire : il représente environ 6 % des dossiers de crédit immobilier traités en France. Pour autant, il joue un rôle de fluidificateur essentiel. En période de ralentissement — comme en 2023 et 2024, quand les délais de vente s’allongent —, il évite de bloquer toute une chaîne de transactions.
Un profil d’emprunteur atypique
Les utilisateurs du prêt relais sont des secondo-accédants. Ils ont déjà acheté une première fois. Ils cherchent à changer de résidence principale. Par conséquent, ils affichent un âge, des revenus et un apport nettement supérieurs à la moyenne des emprunteurs.
Selon les données de Meilleurtaux, les écarts sont significatifs :
Maxime Chipoy, Directeur éditorial de Meilleurtaux, pointe l’écart le plus révélateur : « c’est l’ampleur des montants empruntés, rendus nécessaires par le relais, qui marque la vraie différence : 478 000 euros au total, contre 222 000 euros pour la moyenne du marché ».
Prêt relais ou vente avant achat : quel est le moins cher ?
Sur 6 mois à Paris : le prêt relais sans rachat gagne
Meilleurtaux a construit des simulations comparatives sur deux horizons — 6 mois et 12 mois — dans deux villes : Paris et Rennes.
À Paris, sur 6 mois, la vente avant achat s’avère 35 % moins chère qu’un prêt relais intégral. Pourtant, elle coûte davantage que le relais sans rachat du premier crédit. L’écart atteint près de 2 800 € en faveur du prêt relais. Autrement dit, louer un logement intermédiaire et financer un double déménagement revient plus cher que de simplement souscrire un prêt relais ciblé.
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Sur 6 mois à Rennes : le même constat
À Rennes, sur 6 mois, la dynamique se confirme. Le relais sans rachat s’impose comme l’option la moins chère. Par ailleurs, l’écart entre le relais intégral et la vente avant achat ne dépasse pas 12 %. Ce différentiel est suffisamment faible pour remettre en question la vente avant achat, surtout face aux contraintes logistiques qu’elle impose : double déménagement, location provisoire, incertitude sur les délais.
Maxime Chipoy résume ainsi : « même le différentiel de coût avec un prêt relais intégral — 12 % — est suffisamment faible pour se poser la question, face à la contrainte logistique de la revente avant achat et du double déménagement qu’il suppose. »
À long terme, la location plombe la vente avant achat
Sur 12 mois, la balance penche encore plus nettement en faveur du prêt relais. Le loyer intermédiaire s’accumule mois après mois. Il finit par dépasser le coût des intérêts du relais. Maxime Chipoy le formule ainsi : « paradoxalement, plus la durée s’allonge, plus le relais est une piste à envisager ».
À Paris, sur 12 mois, la vente avant achat ne conserve plus qu’un avantage de l’ordre de 100 € par mois face au relais intégral. L’écart est dérisoire. Le relais sans rachat, quant à lui, revient moitié moins cher que les deux autres solutions.
Maxime Chipoy identifie deux scénarios précis où la vente avant achat conserve un avantage : « si vous parvenez à trouver un logement provisoire gratuit (ou à un prix bien inférieur au marché), ou si vous arrivez à trouver très rapidement un bien à racheter. Dans tous les autres cas, il y aura toujours une solution de prêt relais moins chère. »
Les vrais enjeux : trésorerie et taux d’endettement
Le coût n’est pas le principal obstacle
Le débat sur le coût du prêt relais masque le véritable enjeu : la trésorerie à mobiliser pendant la période de transition. Conserver son premier prêt tout en souscrivant un prêt relais implique deux mensualités simultanées. À Rennes, l’emprunteur doit sortir environ 3 100 € par mois. À Paris, la charge grimpe à 4 850 € par mois. Sur 6 mois, les montants décaissés atteignent ainsi 18 500 € à Rennes et 29 000 € à Paris.
Maxime Chipoy nuance toutefois : « même si ces chiffres sont en trompe-l’œil — la moitié du coût correspond au remboursement du capital des crédits, donc restant dans le patrimoine du client — ce sont des montants importants qui nécessitent de se préparer bien à l’avance. »
Le taux d’endettement, un frein bancaire réel
Autre obstacle concret : le taux d’endettement. Le relais sans rachat génère souvent des taux autour de 50 % sur la période transitoire. Or ce niveau dépasse le seuil de 35 % recommandé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Les banques refusent alors le dossier.
Le relais intégral, en revanche, maintient les taux d’endettement dans une fourchette de 38 à 41 %. Dès lors, il facilite l’accord bancaire. Pourtant, il coûte plus cher. L’emprunteur doit donc arbitrer entre accessibilité du financement et optimisation du coût total — et non simplement comparer des chiffres bruts.
